밀린 분양물량, 대선 이후 풀릴까…분양가·DSR 등 변수 [긴급진단 (下)]

[한국금융신문 주현태 기자] 올해 상반기 정비사업 의존도가 높은 서울 분양시장은 시공사와 조합 간에 공사비 증액 문제로 잦은 분쟁과 소송 등으로 사업지연이 발생하며 분양이 원활하지 못했다.

여기에 탄핵 정국으로 정치·경제적 불확실성이 커지면서 수요자들의 관망세도 길어졌다. 그러나 정치적 불확실성으로 주춤하던 분양시장은 이재명 대통령 당선 이후 다시 활기를 되찾고 있다.

분양업계에 따르면, 6·3 대선 이후 그동안 미뤄졌던 분양물량이 본격적으로 나오기 시작했다. 정치적 안정감과 함께, 대출규제 강화 전인 만큼 내 집 마련 수요도 점차 늘어나고 있다.
특히 7월 시행되는 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 규제를 피하려는 청약 경쟁이 6월 분양 시장에 불을 지필 것으로 보인다. DSR 3단계는 잔금대출부터 적용되지만 입주자 모집공고일 기준으로 적용되기에, 6월 분양 단지는 해당 규제를 피할 수 있다. 대출 한도를 최대한 확보하려는 수요자들에겐 6월 분양이 중요한 기회로 여겨진다.

한 분양 관계자는 “DSR 3단계 규제를 피해야 수요층의 관심을 끌 수 있다는 판단에 따라 건설사들이 서둘러 분양에 나서는 모습”이라며 “규제 시행 전 마지막 기회라는 희소성과 새 정부 출범에 따른 기대감, 기준금리 인하 가능성 등이 복합적으로 작용하면서 수요자의 관심은 더욱 커질 것”이라고 전망했다.

분양가도 지속적으로 상승하고 있어, 이달은 내집 마련의 기회의 시기로 평가되기도 한다. 실제로 전용면적 84㎡, 이른바 ‘국민 평형’의 분양가는 7억원대를 넘어서고 있다.

부동산R114 자료를 분석한 결과, 2024년 6월부터 2025년 5월까지 1년간 전국에서 공급된 84㎡ 아파트의 평균 분양가는 7억7235만원으로 나타났다. 이는 같은 기간(2023년 6월~2024년 5월) 6억7738만원보다 9496만원 상승한 수치로, 1억원 가까이 오른 것이다.

서울이 17억6735만원으로 전국에서 가장 높은 분양가를 기록했고 뒤이어 제주(8억8625만원), 부산(7억8775만원), 대구(7억7081만원) 경기(7억507만원), 대전(6억8600만원), 인천(6억7758만원) 순이었다. 사실상 대부분의 대도시에서 국평 기준 7억원 이상의 분양가가 보편화되고 있다.
분양가 상승의 주요 원인으로는 단순한 집값 상승 외에도 건축 자재비 인상과 인건비 상승 등 구조적인 공사비 증가가 지목된다. 최근 3~4년간 시멘트, 철근, 레미콘 등 자재 가격이 크게 올랐고, 건설 인력 비용도 지속적으로 증가하고 있다. 여기에 층간소음 기준 강화, 제로에너지 건축물 인증제 도입 등 설계 기준 강화도 분양가 인상 요인이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “최근 분양가는 구조적으로 오를 수밖에 없는 환경이라서 예전처럼 저렴한 분양가를 기대하기는 어렵다”며 “하반기로 갈수록 공사비 부담이 더 반영된 단지들이 나올 가능성이 높으므로, 실수요자라면 청약을 서두르는 것이 유리하다”고 말했다.

6월 서울 내 주요 단지는 ▲대우건설·두산건설 '리버센트 푸르지오 위브' ▲디에스종합건설·대성베르힐건설 ‘대성베르힐’ ▲에이블피엔지 ‘디 아테온’ 등이 있다.

경기권은 ▲김포 해링턴 플레이스 풍무(총 1769가구) ▲안양 '호현 센트럴 아이파크(총 507가구) ▲화성 동탄 파라곤 3차(총 1247가구) ▲용인 클러스터용인 경남아너스빌(총 997가구) ▲해링턴 스퀘어 리버파크(총 890가구)등이 대표적이다.
지방에서는 ▲경남 양산자이 파크팰리체(총 842가구) ▲충남 아산탕정자이 센트럴시티(총 1238가구) ▲대전 문화공원 수자인(총 509가구) ▲대구 어나드 범어(총 604가구) ▲부산 르엘 리버파크 센텀(총 2070가구) ▲부산 쌍용 더 플래티넘 서면(총 468가구) 등이 주요 단지다.

하반기에는 서울 성동구 성수동과 송파구 잠실 등에서 미뤄졌던 알짜 재건축 단지의 분양도 재개된다. 성동구 성수동 ‘장미아파트’를 재건축한 ‘오티에르 포레’는 오는 7월 초 일반분양에 나서며, 총 287가구 중 88가구가 일반분양이다.

송파구 신천동 ‘미성·크로바’를 재건축한 ‘잠실 르엘’은 7월 중 분양될 예정이며, 12월 완공 예정으로 분양가상한제가 적용돼 시세보다 10억원 이상 낮은 가격에 공급될 전망이다. 총 1865가구 중 219가구가 일반분양이다. 서초구 서초동 ‘신동아아파트’를 재건축한 ‘아크로 드 서초’도 하반기 분양 예정이다. 총 1161가구 중 236가구가 일반분양으로 공급된다.

다만 일각에선 대선 이후에도 이재명 정부의 부동산 정책 윤곽이 아직 명확히 드러나지 않았다는 점에서 시장의 불확실성은 여전히 남아 있다는 우려도 나온다.

정비사업 활성화나 규제 완화 기대감은 존재하지만 제도적으로 확정된 사안이 부족하기 때문이다. 실제로 수도권 분양 예정 물량 중 상당수는 아직 구체적인 일정이 확정되지 않은 상태다.

주택산업연구원(주산연)이 5월 15~25일 전국 주택 사업자를 대상으로 조사한 분양전망지수는 94.6으로, 전월 대비 1.3포인트 상승했다. 소폭 상승했지만 여전히 부정적 전망이 우세한 상태다. 분양전망지수가 100을 넘으면 긍정적 전망이 우세하다는 뜻이고, 100 미만이면 그 반대다.

서울의 아파트 분양전망지수는 전월 대비 18.5포인트 하락한 103.7로 나타났다. 지난 4월에 5개월 만에 기준선을 넘어선 이후 100 이상을 유지하고 있다.

수도권에서는 인천(110.0)이 13.6포인트 상승했고, 경기는 2.8포인트 하락한 100.0으로 집계되며 수도권 전체는 104.6을 기록해 전월보다 2.5포인트 하락했다. 비수도권은 92.5로, 전월 대비 2.2포인트 상승했다.

서울 서대문구의 한 공인중개사는 “수도권을 중심으로 분양 물량이 늘고 있긴 하지만, 여전히 분양이 활발한 지역에만 집중되는 경향이 있다”며 “정책의 불확실성이 계속되는 만큼, 일부 지역에서는 수요자들이 관망세를 유지할 가능성도 크다”고 말했다.

주현태 한국금융신문 기자 gun1313@fntimes.com