“재건축은 속도가 생명” 신탁사 특례에 업계 ‘방긋’

[한국금융신문 주현태 기자] 최근 재건축·재개발 등 정비사업을 추진하는 조합에서 신탁사를 선정해 신탁방식으로 추진하는 단지가 크게 늘었다. 부동산 경기 하강·건설 원자재 급등으로 건설현장 갈등이 빈번해지면서 부동산 신탁사를 찾는 수요가 급증하고 있다는 목소리도 나온다.

정비업계에 따르면 서울 여의도·서초·강남 등 재건축 단지들 사이에서 잇따라 신탁사를 선정하고 있다.

정부가 발표한 정책에 따라 신탁사 특례를 활용할 경우 정비사업 기간을 기존 조합 방식 대비 2∼3년 이상 단축할 수 있을 전망도 나오고 있기 때문이다.
정부는 재건축·재개발을 통한 주택 공급 원활화를 위해 정비사업 시행·운영과 관련, 신탁사 특례를 허용하기로 했다.

기본계획 수립과 안전진단 뒤 ‘구역지정 정비계획->추진위 설립->조합 설립->사업시행 인가’ 순의 4단계로 진행되는 조합 방식을 ‘구역 및 사업시행자 동시지정->정비사업계획 통합수립’으로 이뤄지는 2단계 신탁방식으로 바꿀 경우 사업기간 단축이 가능하다.

윤인대 기획재정부 경제정책국장은 하반기 경제방향에 대한 사전 브리핑에서 “정비사업 시행 운영과 관련, 신탁사 특례를 활용해 정비사업 기간을 기존 조합 방식 대비 2∼3년 이상 단축할 수 있도록 유도하겠다”고 말했다.

아울러 정부는 기부채납 인정 범위를 비롯해 지방자치단체의 관련 기준을 명확히 해 사업과 무관한 기부채납을 금지하기로 했다. 현재는 별도의 기준이 없는 상태로, 제도 개선이 이뤄지면 기부채납에 따른 부담이 낮춰질 전망이다.

그간 신탁방식재개발은 중간수수료 문제 등으로 조합들의 주목을 받지 못했다. 그러나 원자재값 인상으로 인한 시공사와의 공사비 갈등이 점점 격화되면서, 사업 안정성과 속도 면에서 유리한 신탁방식 도시정비가 점점 주목을 받고 있다.
소규모재건축이나 가로주택정비사업 등 상대적으로 규모가 작은 사업 위주로 진행되던 신탁방식 도시정비는 최근 서울 알짜 사업장들의 재건축·재개발 사업까지 그 저변을 확대해나가고 있는 추세다.

실제로 여의도에서 재건축을 추진 중인 16개 단지 중 7개 단지가 신탁방식으로 사업을 추진하고 있다. 현재 여의도 재건축 16개 단지 중 ▲삼익아파트 ▲시범아파트 ▲광장아파트 ▲수정아파트 ▲장미아파트 ▲공작아파트 ▲한양아파트가 신탁사를 사업 시행자로 지정한 상태다.

여의도 삼익아파트 재건축 추진위원회는 지난달 말 한국토지신탁을 사업시행자로 지정했다. 여의도 삼익아파트는 제3종일반주거지역에서 상업지역으로 토지용도를 상향해 아파트 618가구, 오피스텔 114실로 거듭날 예정이다. 여의도 공작아파트도 KB부동산신탁을 재건축 사업 시행자로 지정해 사업을 진행하고 있다.

코람코자산신탁 역시 지난 4월 서울 서부권 재건축 대어로 꼽히는 신월시영아파트 신탁방식 재건축사업의 우선협상대상자로 선정됐다. 이 사업은 2256가구 규모인 기존 단지를 총 3200가구의 아파트와 부대복리시설로 탈바꿈시키는 초대형 프로젝트다.

또한 목동10단지의 경우에도 신탁방식으로 진행된다. 한국토지신탁과 목동10단지 재건축정비사업은 지난 10일 재건축 사업추진을 위한 업무협약을 체결했다. 목동10단지 재건축은 서울시 양천구 신정동 310번지 일대 2호선 양천구청역과 신정네거리역, 5호선 신정역 사이에 위치해 있다. 이 단지는 재건축을 통해 약 4000가구 이상의 대규모 신축 단지로 거듭날 예정이다.

서울 서초구 서초동 삼풍아파트 재건축을 시행할 신탁사 선정 입찰에 한국토지신탁과 한국자산신탁이 컨소시엄으로 단독 응찰했다. 주민설명회와 찬반 투표를 거쳐 선정되면 내달 초 양해각서(MOU) 체결이 이뤄질 전망인데, 이 경우 강남 지역 ‘1호 신탁방식 재건축’ 사업장이 된다.

조합은 오는 22~23일 단지 내 원명초등학교에서 소유주들을 대상으로 신탁사 설명회를 연다. 이후 이달 말 투표를 통해 안건이 통과되면 내달 초~중순 양해각서(MOU)를 체결한다는 계획이다. 이 경우 삼풍은 강남 지역에서 처음으로 조합 시행이 아닌 신탁사 위임 방식으로 재건축을 시행하는 단지가 된다.

안형준 건국대 건축공학과 교수는 “재건축 규제 완화로 사업을 추진하는 단지가 늘어나면서 민간 방식 보다는 신탁 방식으로 선회하는 단지가 늘어날 것으로 전망된다”며 “신탁사에 내야하는 위탁수수료가 사업 비용보다 더 절감한다면 더 크게 신탁바람이 불어 올 것으로 보인다”고 평가했다.

이어 안 교수는 “건설시장이 위축되고, 신탁업계를 선택하는 조합이 많아지는 만큼, 우량 신탁사 외에 새로운 신탁사들이 생겨날 수도 있다”며 “신탁사를 고를 때도 규모·성공예시를 꼼꼼히 살펴보고 피해가 없도록 해야할 것”이라고 당부했다.

주현태 기자 gun1313@fntimes.com