분상제·재초환 등 장애물 산적한 서울 재개발

[한국금융신문 장호성 기자] 정부가 지난해 2.4대책을 통해 공개한 ‘공공재개발·재건축’, 오세훈닫기오세훈기사 모아보기 서울시장이 선보인 ‘신속통합기획 방식 재개발·재건축’에 이르기까지, 정부의 공급대책이 본격적인 윤곽을 드러내고 있다.

정부의 행보에 힘입어 서울 내 주요 사업장들이 너나 할 것 없이 도전장을 던졌지만, 판이 커진 것에 비해 현실적인 문제점이 남아있어 의욕만 앞서는 것은 지양해야 한다는 지적이 나온다.

사업 방식을 두고 일부 조합의 파벌이 나뉘어 갈등을 빚고 있는 것은 물론, 재건축 초과이익 환수제와 분양가상한제 등 제도적인 장애물도 남아있어 계획대로 재개발이 이뤄지려면 많은 시간이 필요하다는 분석이다.
각종 정책적인 정비사업 방안이 단기간에 쏟아지면서, 서울 내 주요 사업장들의 혼선도 큰 것으로 조사됐다. 각 사업마다 진행방식이나 현금청산 여부 등에 차이가 있어 주민들의 혼란과 갈등이 빚어진 것이다. 지난달 말 신속통합기획 재개발 단지 선정 과정에서도 중구·광진구·강남구 등 세 곳이 주민갈등 문제로 고배를 마셨다.

제도적인 부분 역시 주된 장애물이다. ‘재건축 초과이익 환수제’는 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3000만 원을 넘을 경우 초과 금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도를 말한다.

현재 재건축·재개발 논의가 활발한 강남 지역에서는 재초환을 통해 발생하는 주민 개개인의 부담금만 수억원에 달하는 사례도 발생하고 있다. 이와 관련해 주민들을 설득할 수 있는 장치를 조합이나 정부가 마련할 수 있느냐가 뜨거운 감자다.

이 같은 규제들은 주택시장의 과열이나 투기 현상을 막기 위한 ‘필요악’으로 여겨지고 있지만, 일각에서는 여전히 ‘과도한 재산권 침해’라는 목소리가 나오고 있다.

서울 정비사업 사정에 밝은 한 관계자는 “신통기획과 공공재개발 등이 사업 진행 속도를 높일 수는 있지만, 근본적으로 주민들의 동의가 없이는 사업 자체가 불가능하다는 점에서 이들을 위한 유인책이 추가로 필요해 보인다”며 정부 공급책에 대한 지나친 낙관론을 경계하고 나섰다.
매 재개발·재건축 이슈 때마다 빠짐없이 불거지는 ‘투기수요’ 역시 고질적인 문제로 꼽힌다. 정부가 투기방지를 위해 토지거래허가구역 지정에 빠르게 나서고는 있지만, 발효 전에 매물을 쓸어 담으려는 수요들이 몰리거나 주변 시세에 영향을 주는 등 부작용이 나타나고 있는 것.

서울시가 마련한 투기차단 대책은 신통기획에서 미선정된 구역이나 향후 공모를 신청하는 구역에 대해서도 토지거래허가구역 지정, 건축허가 제한을 후보지로 선정된 구역과 동일하게 조치하는 것이었다.

시는 오는 28일을 권리산정기준일로 고시할 예정이며, 향후 추진될 공공재개발, 민간재개발 공모에서는 공모시기와 관계없이 일괄적으로 같은 1월 28일로 지정할 계획이다.

이런 강력한 대책에도 불구, 여전히 투자수요가 몰린 점을 두고 전문가들은 토지거래허가제를 보완해야 한다고 지적하고 있다. 현행 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 제 4장 10조에서는 ‘허가구역의 지정은 제3항에 따라 허가구역의 지정을 공고한 날부터 5일 후에 그 효력이 발생한다’는 대목이 있다.

오세훈 서울시장은 지난해 이와 관련해 ‘5일 후’가 아닌 ‘즉시’ 효력이 발동하도록 해야 한다고 건의했으나, 아직까지 관련 법안은 국회에서 논의되지 않고 있다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com