주택금융공사, 새해부터 전세보증금 가입요건 완화… 실수요자 혜택 돌아갈까

[한국금융신문 임지윤 기자] 한국주택금융공사(HF‧사장 최준우닫기최준우기사 모아보기)가 최근 전셋값이 급등한 주택시장 상황을 반영해 다음 달 3일부터 전세자금보증의 임차 보증금 가입요건을 완화한다. 당초 지난 3분기부터 완화 예정이었지만, 올해 전세 대출 급증 등의 영향 때문에 완화 시기가 다소 미뤄졌다.

주택금융공사 보증은 비교적 저렴한 금리에 한도도 높다. 때문에 이번 가입요건 완화 조치가 전세대출 실수요자에겐 긍정적으로 다가온다.

하지만 내년에도 금융당국이 가계대출 규제를 더 강화할 방침이라 가계대출 중 가장 큰 비중을 차지하는 전세대출 규제도 하지 않을 수 없는 상황이다. 이 때문에 무주택자 등 실수요자에게 얼마나 혜택이 돌아갈 지는 의구심이 제기된다. 전세대출 가입 요건을 완화하는 것이 은행의 신용 리스크(위험)를 높이고, 이에 따라 전세 대출 문턱이 높아질 수 있기 때문이다.
특히 2022년 8월 31일 임대차보호법 시행 2년을 맞아, 내년 하반기부터 전세보증금 상승과 함께 전세대출 수요가 더욱 증가할 수 있다는 목소리가 나오고 있다.

◇ 최근 전셋값 급등한 현실 반영

HF공사는 서민과 실수요자 주거비 부담 완화를 위해 전세보증 가입을 위한 보증금 요건을 수두권 기준 기존 5억원에서 7억원으로 상향할 예정이라고 27일 밝혔다. 비수도권 지방은 3억원에서 5억원으로 요건이 완화한다.

이번 개정사항은 다음 달 3일 이후 신청분부터 적용된다. 신규 전세계약자는 물론 기존 공사 보증을 이용하고 있거나 다른 기관 보증을 이용 중인 고객들도 적용 시점 이후 전세계약을 갱신하는 경우라면 공사 전세보증 상품을 이용할 수 있다. 다만, 전세대출금의 최대 보증한도는 기존과 동일하게 2억원(임차보증금의 80% 이내)으로 유지된다.

주택금융공사 보증을 이용하면 비교적 저렴한 금리(11월 기준 평균 3.3%)로 최대 2억원까지 전세대출이 가능하다. 이러한 이유 때문에 전세대출 실수요자는 가장 먼저 주택금융공사 전세보증 가능 여부를 알아본 뒤 안 될 경우 SGI서울보증이나 주택도시보증공사 등 금리가 더 높은 민간 보증회사를 이용하는 경우가 많았다.
예를 들어 수도권에서 보증금 5억원짜리 전셋집에 살던 A씨가 근처 7억원짜리 전셋집으로 이사할 경우 기존에는 임차보증금이 5억원을 초과하기 때문에 주택금융공사 전세보증을 이용할 수 없었다. 거기다 금리가 지난 10월 한국은행 신규취급액 기준 가계신용대출 가중평균금리인 4.62%로 신용대출을 이용하자니 매달 38만원이 넘는 이자가 부담되는 상황이었다.

이제 내년 1월 3일부터는 A씨도 공사의 전세보증을 이용할 수 있게 된다. 신용대출 대비 1.32%포인트(p) 저렴한 3.3% 금리로 전세대출을 받을 수 있어 연간 총 132만원(월 11만원) 이자비용이 절감될 것으로 공사는 예상했다.

◇ 전세대출 이용조건 완화 이유는

전세대출 이용조건 완화는 최근 전셋값이 급등한 현실을 반영했다는 평가가 나온다. 한국부동산원 통계에 따르면, 서울 아파트 평균 전셋값은 지난달 기준 약 6억3224만원이다. 임대차법 시행 전인 지난해 7월(4억6458만원) 대비 1억6766만원 올랐다. 지난 8월 5억1841만원으로, 1년 만에 7.5% 오르면서 처음 5억원을 돌파한 바 있다.

주택금융공사가 전세보증 대상 전셋집 보증금 기준 완화를 추진한 것은 지난 5월부터다. 당시 공적보증 요건과 실제 전세가 괴리가 커지자 금융위원회(위원장 고승범닫기고승범기사 모아보기)는 ‘서민‧실수요자 금융지원 방안’을 마련하고, 주택금융공사 보증 전세대출 이용조건을 3분기 중 완화하기로 했다. 금리와 보증료가 다른 보증기관보다 낮은 주택금융공사 보증 전세대출을 서민‧실수요자들이 더 폭넓게 이용할 수 있게 하려는 취지였다.

하지만 3분기 들어 분위기가 바뀌었다. 지원방안 마련 당시에는 서민‧실수요자 전세자금 마련 지원이 주요 정책목표였지만, 3분기 이후부터는 가계부채 억제가 그 자리를 대체했다. 그중에서도 전세대출 증가세를 잡는 게 시급한 과제로 떠올랐다.

실제로 5대 시중은행(KB국민‧신한‧하나‧우리‧NH농협)의 지난달 말 기준 전세대출 잔액은 지난해 말(105조988억원) 대비 18.4% 오른 124조4298억원을 기록했다. 은행권 전체로 넓히면 같은 기간 전세대출 잔액은 2016년(36조원)보다 344% 불어난 160조원으로 집계됐다. 더군다나 올해 들어 늘어난 가계대출의 39%가 전세대출인 것으로 확인됐다.

특히 정부 내에서 ‘늘어난 전세대출이 집값을 끌어올릴 수 있다’는 우려 목소리가 많아지면서 주택금융공사의 전세보증 요건 완화가 자칫 전세대출 수요를 부추길 수 있다는 경계감이 커졌다.

주택금융공사 내부규정 개정 등을 표면상 이유로 제시했지만, 급증한 전세대출을 잡으려는 금융당국 입김으로 주택금융공사의 전세보증 요건 완화 시기가 게속 밀리고 있다는 금융권 분석이 지배적이었던 이유다.

현재 전세대출 보증이 가능한 주택도시보증공사는 수도권 전세금 5억원, 그 외 지역 4억원까지 보증하고 있으며, 한도는 4억원까지다. 하지만 이런 정책 역시 은행들이 지난 10월부터 전세대출 관리 강화 차원에서 금리가 낮은 은행으로 대환대출하려는 수요를 받지 않으면서 세입자들은 전세대출 연장 시 금리 인상 부담을 그대로 감당해야 하는 상황이 이어졌다.

특히 내년 8월 임대차보호법 시행 2년이 도래하면서 하반기부터 전세대출 수요가 더욱 증가할 수 있다. 세입자의 계약갱신청구권 행사로 임대료를 최대 5%만 인상했던 집주인이 내년 7월 이후 재계약할 때는 시세에 맞춰 큰 폭으로 전세보증금을 올릴 수 있기 때문이다.

금융권 관계자는 “부동산정책 실패에 따른 집값 급등으로 전세값도 크게 오르면서 전세대출을 받으려는 실수요자 불만이 컸다”며 “문제는 내년 하반기 이후 전세대출 수요가 더 늘어날 것으로 예상된다는 것”이라고 전했다. 이어 “지금까지 천정부지 치솟은 전세가를 감안할 때 주택금융공사 보증 대상 전세가 기준 완화를 마냥 늦추긴 어려웠을 것”이라고 설명을 덧붙였다.

◇ 전세 대출 조으는 상황, 실수요자 혜택 의구심 나와

전세보증은 고객이 전세대출을 이용할 때 요건에 맞는 보증상품을 선택할 수 있도록 시중은행 등을 통해 위탁보증 형태로 공급된다. 이 때문에 대출금리와 보증료 등 자세한 사항은 은행 상담을 통해 확인 가능하다.

최준우 사장은 “공적 보증을 이용할 수 없었던 고객의 가입 문턱을 낮춰 최근 대출금리 상승 등으로 어려움을 겪는 서민 경제에 도움 되길 바란다”며 “앞으로도 무주택 서민의 주거안정을 위해 신상품 개발과 제도개선을 심도있게 고민하겠다”고 말했다.

금융당국이 공적보증부 전세대출 구조 적정성을 검토하겠다고 밝히는 등 전세 대출 조이기에 나선 현 상황에 주택금융공사 임차보증금 가입 요건 완화가 실제로 실수요자에게 혜택으로 돌아갈 수 있을지 의구심도 나오고 있다.

현재 세입자가 은행에서 전세대출 받을 때 보증기관에서 대출금 90% 이상을 보증해 주고 있지만, 앞으로 그 비율이 80% 이하로 떨어지면 은행으로서는 전세대출에 따른 신용 리스크를 막기 위해 대출금리를 올리고 대출 한도를 낮출 수밖에 없기 때문이다. 현재 주요 시중은행의 전세대출 금리는 최근 몇 달 새 급등해 연 3.5~4.3% 수준을 나타내고 있다.

정부는 지난 22일 ‘2022 정부 업무보고’를 통해 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)의 보증을 축소하고 금융사 간 리스크(위험)를 공유하는 방안 등을 점검할 계획이라 밝혔다. 또한 금융당국이 내년도 은행들의 가계대출 증가율 관리 목표를 올해 연간 목표 5%보다 낮은 4.5% 안팎으로 잡고 있어 이를 맞추려면 전세대출에 있어서도 엄격한 관리가 이뤄질 가능성이 크다.

한 시중은행 관계자는 “가계대출 총량규제에서 전세대출을 4분기때와 마찬가지로 빼준다면 유연성이 생길 수 있겠지만, 현재 금융당국이 제시하는 가이드라인은 나오지 않은 상황이라 두고봐야 하는 상황”이라며 “현재로서 은행 입장에서는 가계대출 규제에 맞춰야 하기 때문에 전세 보증금이 오르는 것과 동시에 전세대출이 갑자기 늘어날까봐 노심초사할 수밖에 없다”고 말했다.

임지윤 기자 dlawldbs20@fntimes.com