‘역대급 공급가뭄’ 서울 vs ‘분양 막차 러시’ 지방…연내 분양 물량 양극화 전망

[한국금융신문 장호성 기자] 한 쪽은 수개월 째 신규 아파트 분양이 이뤄지지 않아 만성적인 공급 절벽이 벌어지고 있다. 다른 한 쪽은 연내 건설사들의 잔여 물량 소진이 예고되며 ‘분양 슈퍼위크’를 예고했다. 서울과 지방의 올해 남은 분양시장 이야기다.

부동산 리서치 플랫폼 부동산R114에 따르면 11월 넷째 주에는 전국 23곳으로 연내 가장 많은 현장이 견본주택 문을 열고 수요자들을 맞이한다. 이는 한 주 기준 최다 분양이었던 10월 마지막주(15건), 11월 첫째 주(15건)을 경신한 수치다.

그러나 이렇게 열릴 23곳의 현장 가운데 서울의 분양 물량은 이번 달에도 ‘0(제로)’였다. 화성과 인천 등 일부 수도권도 포함됐지만, 대다수의 물량이 지방에서 소화된다. 수도권은 9곳, 지방이 14곳이다. 충남이 4곳으로 가장 많고, 대구가 3곳, 전북과 경북·경남이 2곳씩, 대전이 1곳을 분양을 앞두고 있다.
올해 초 기준 서울에서는 4만5666가구의 분양이 이뤄질 것으로 전망됐다. 그러나 부동산업계에 따르면 서울의 올해 분양 물량은 이에 한참 못미치는 9281가구에 그칠 것으로 나타났다. 그나마도 확정된 수치가 아니라 변동사항에 따라 분양 일정이 조정될 수도 있다. 10월 말 기준 서울에 분양된 물량은 7197가구에 불과한 상태다.

이 같은 공급절벽은 둔촌주공재건축(일반분양 4786가구)·방배5구역(일반분양 1686가구)·동대문 이문1구역(일반분양 938가구) 등 굵직한 대단지 사업장들의 분양 일정이 정부의 분양가상한제 등 복합적인 요인이 겹치며 미뤄졌기 때문이다. 이렇게 밀린 물량들이 내년 분양을 목표로 하고 있기는 하나, 확실한 일정이 나오지 않아 여전히 전망은 불투명한 상태인 것으로 전해졌다.

정부가 조기 시행을 예고한 가계부채 대책 여파도 분양 슈퍼위크를 맞아 수요자들에게 영향을 미칠 것으로 예상된다. 지난달 26일 금융위가 발표한 ‘가계부채 관리 강화방안’을 보면 내년부터는 총부채원리금상환비율(DSR)을 40%로 제한하는 규제가 적용된다.

현재는 규제지역 내 6억원이 초과하는 주택담보대출과 연 1억원 초과하는 신용대출에 한해서만 적용 됐으나, 규제 강화가 시행되는 내년 1월부터는 주택담보대출과 신용대출 등 총 대출액이 2억원을 초과하면 적용된다. 또한, 2022년 7월에는 이보다 더 강화된 1억원 초과 대출로 적용 대상이 확대될 전망이다.

다만, 올해 안에 신규 분양하는 단지의 중도금 대출과 내년 1월 전까지 입주자 모집공고를 낸 단지의 잔금 대출은 DSR 계산에서 제외 되기 때문에 수요자들 사이에서는 올해 ‘청약 막차’를 타야 한다는 인식이 커지고 있다.
부동산 한 전문가는 “대출 문턱이 높아지면서 실수요자들이 내 집 마련을 하기가 더욱 어려워질 것이라는 생각이 수요자들 사이에서 지배적이다”면서 “지금 주택가격에 대해서도 부담을 느끼는 수요자들이 있지만, 향후에는 이마저도 어려울 것이라는 생각해 그나마 진입장벽이 낮은 신규 단지 청약에 어떻게든 성공해야 한다고 생각하는 수요자들이 많은 상황이다”라고 말했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com