[재테크 톡톡] 주택 가격에 따른 중과세 셈법

[김윤정 KB국민은행 WM투자자문부 세무전문위원] 세금에 영향을 미치는 주요 변수 중 하나가 세율이다. 동일한 과세표준이라도 어떤 세율을 적용하느냐에 따라 세금이 달라진다. 법이 정한 기본세율이 있지만, 특정 경우에는 그보다 높은 세율이 적용되기 때문이다.

예를 들어, 소득세의 기본세율은 과세표준 구간에 따라 6~45%지만, 1세대 2주택자가 조정대상지역의 주택을 양도할 때는 26~65%를 적용한다.

따라서 주택의 양도차익이 같더라도 해당 주택을 소유한 1세대의 주택 수에 따라 양도소득세는 크게 달라진다. 여기서, 세법에서 정한 기본세율을 ‘일반세율’로, 일반세율보다 높은 세율을 적용하는 경우를 ‘중과세율’로 표현하기도 한다.

주택 수와 중과세 적용

중과세율을 적용하는 경우의 수는 여러 가지가 있다. 그 중 주택 관련 세금(취득세, 종합부동산세, 양도소득세)에서 주택 수에 따라 중과세율이 적용되는 경우를 확인해본다.

주택 수를 계산할 때는 공동 명의로 보유한 주택 지분도 원칙적으로 공동 소유자 각자 그 주택을 소유한 것으로 본다.

주택을 매매로 취득할 때 취득세 일반세율은 주택 매매가액에 따라 1~3%(본세 기준)를 적용한다.

그러나 조정대상지역에 있는 1세대 2주택(일시적 2주택 제외) 또는 비조정대상지역에 있는 1세대 3주택을 취득할 때는 8%, 조정대상지역에 있는 1세대 3주택 이상 또는 비조정대상지역에 있는 1세대 4주택 이상을 취득할 때는 12%를 적용한다.

양도소득세는 1세대 2주택 이상인 경우 조정대상지역에 있는 주택을 양도하면 일반세율에 추가세율을 가산해 적용한다. 추가세율은 1세대 2주택은 20%p, 1세대 3주택 이상은 30%p를 가산한다.

종합부동산세 과세 대상으로서 3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우 중과세율을 적용한다. 이 때 세대 기준이 아닌 주택 소유자를 기준으로 주택 수를 적용한다.

따라서 조정대상지역에 있는 1세대 2주택을 부부 각자 1채씩 보유한 경우라면, 각자 1주택을 소유한 것으로서 종합부동산세 중과세율이 적용되지 않는다.

1억원 이하 주택은 취득세·중과세 제외

취득하는 주택이 1세대 2주택 이상에 해당하는 주택이라도 예외적으로 취득 당시 공시가격이 1억원 이하인 주택(정비구역 등에 소재한 주택은 제외)인 경우에는 일반세율을 적용한다.

주택 매매에 따른 취득세는 실제 매매가액을 기준으로 과세하지만, 취득세 중과세 대상인지 여부를 판정할 때는 공시가격을 기준으로 한다. 지분으로 취득하는 경우 전체 주택 공시가격을 기준으로 1억원 이하 여부를 판단한다.

또 1세대가 보유한 주택 수를 산정할 때 산정일 현재 공시가격 1억원 이하 주택은 제외하고 판단한다. 주택 증여의 경우에도 취득세 중과세율 적용 기준이 있다. 대상은 조정대상지역에 있는 공시가격 3억원 이상인 주택이며, 1세대 1주택자가 배우자 또는 직계존비속에게 증여할 때는 예외가 인정된다.

일정 지역의 3억원 이하 주택은 양도소득세 중과세 제외

1세대 2주택 이상 양도소득세 중과세는 양도 시점에서 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때 적용된다. 따라서 비조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때는 일반세율로 과세된다.

그리고 조정대상지역에 있는 주택이 무조건 중과세되는 것은 아니다. 조정대상지역에 있는 주택이라도, 양도 시점에 수도권이나 광역시•특별자치시가 아닌 지역에 있는 기준시가 3억원 이하 주택은 일반세율로 과세된다.

또 중과세율 적용 여부를 판정할 때 1세대가 보유한 주택 수에서도, 이런 지역에 있는 기준시가 3억원 이하 주택은 제외하고 계산한다.

일정 요건의 공동상속주택일 경우 종합부동산세 부과

종합부동산세는 소유자 기준 주택 공시가격이 6억원(요건 충족한 1세대 1주택은 9억원)을 초과할 경우 부담한다. 따라서 합산한 주택 공시가격이 위 기준 금액 이하라면 주택 수에 관계없이 종합부동산세 부담이 발생하지 않는다.

종합부동산세 과세 대상인 경우, 소유 주택 수에 따라 세금 부담이 가파르게 증가할 수 있다. 이 때, 임대사업자 등록 등 세법에서 정한 요건을 충족한 임대주택은 합산하지 않는다.

또 공동상속주택으로서 소유 지분율이 20% 이하이고 소유 지분율에 상당하는 공시가격이 3억원 이하라면 중과세율 적용 판정 시 주택 수에서 제외하고, 공시가격은 합산 과세한다.