오늘부터 전세대출 갈아타기 시행…이용 가능 대출상품과 대출 한도는? [원스톱 대출 갈아타기]

[한국금융신문 김경찬 기자] 오늘(31일)부터 보증부 전세자금대출도 갈아타기가 가능하다. 아파트를 비롯해 오피스텔, 빌라, 단독주택 등 모든 주택에 대한 보증부 전세자금대출을 보다 낮은 금리의 신규대출로 갈아탈 수 있으며 대출 한도는 기존 대출의 잔액 이내로 제한된다. 전세대출 총부채원리금상환비율(DSR)의 적용시기와 방식 등에 대해서는 관계기관 간 협의를 거쳐 추후 발표할 예정이다.

31일 금융권에 따르면 이날부터 서민·무주택자의 주요 주거금융상품인 전세대출 갈아타기 서비스가 개시된다. 전세대출 갈아타기는 전세대출 실행 3개월 이후부터 대환이 가능하며 전세 임차 계약기간의 2분의 1이 도과한 후에는 대환이 불가하다.

기존 대출의 대출보증을 제공한 보증기관과 동일한 보증기관의 보증부 대출로만 갈아타기를 할 수 있으며 각 금융회사별 보증기관 제휴 현황을 미리 확인하고 대출 갈아타기를 신청할 필요가 있다. 현재 전세대출 보증기관의 보증기준 등을 감안해 대출을 갈아탈 수 있는 기간은 제한됐지만 금융당국은 전세대출 보증기관 등과 협의해 대출을 갈아탈 수 있는 기간을 확대하는 방안을 검토할 계획이다.
다음은 전세대출 갈아타기 서비스에 대한 주요 Q&A다.

Q. 전세대출 갈아타기 대상 상품은?
▲ 아파트, 오피스텔, 빌라, 단독주택 등 모든 주택에 대한 보증부 전세자금대출을 대상으로 한다. 보증부 전세자금대출은 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증의 보증서를 담보로 한 대출로 임대차계약서상 잔금지급일과 주민등록전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내에 신청한 대출을 가리킨다.

Q. 전세대출 갈아타기가 가능한 금융회사는?
▲ 전세대출 갈아타기는 21개 금융회사에서 받은 기존 전세대출을 14개 금융회사의 신규 전세대출 상품으로 갈아탈 수 있다. 은행에서는 농협은행·신한은행·우리은행·SC제일은행·기업은행·국민은행·하나은행·대구은행·부산은행·광주은행·전북은행·경남은행·제주은행·케이뱅크·카카오뱅크·수협은행·토스뱅크·씨티은행 등 18개사가 참여하며 보험에서는 삼성생명·삼성화재·롯데손보 등 3개사가 참여한다. 농협은행과 신하은행, 우리은행, 기업은행, 국민은행, 하나은행, 대구은행, 부산은행, 광주은행, 전북은행, 경남은행, 케이뱅크, 카카오뱅크, 수협은행 등은 신규대출 상품 가입도 가능하다.

전세대출 상품·비교는 4개 대출비교 플랫폼과 14개 금융회사의 자체 앱을 통해 가능하다. 전세대출 갈아타기가 가능한 대출비교 플랫폼은 네이버페이·카카오페이·토스·핀다 등 4개 플랫폼이다. 전세대출 갈아타기가 가능한 금융회사 앱은 신한은행·국민은행·우리은행·하나은행·농협은행·IBK기업은행·대구은행·부산은행·광주은행·전북은행·경남은행·케이뱅크·카카오뱅크·수협은행 등 14개사다.
Q. 전세대출 갈아타기를 이용할 수 없는 상품은?
▲ 은행 전세대출 상품에 비해 금리가 낮은 버팀목 전세자금대출(금리 연 2% 수준) 등 저금리 정책금융상품과 지자체 등과 협약을 체결한 금융회사만 취급할 수 있는 지역 연계 전세대출 등은 대출 갈아타기 서비스 이용대상에서 제외된다. 예시로 ○○시 청년 주거지원 협약, △△시 신혼부부 주거지원 협약 전세대출 등이다.

Q. 전세대출을 받은 후 언제부터 갈아기가 가능한가?
▲ 기존대출 실행 3개월 이후부터 전세 임차 계약기간의 2분의 1이 도과하기 전까지 전세대출 대환이 가능하다. 전세대출 실행 3개월 이후부터 대환이 가능하며 전세 관련 보증기관의 보증 상품 특성 등을 감안할 때 전세 임차 계약기간의 2분의 1이 도과한 후에는 대환이 불가하다. 예시로 주택도시보증공사(HUG)는 대출보증을 받기 위한 요건으로 반환보증 가입이 필요하지만 반환보증 가입이 전세 임차 계약기간의 2분의 1이 도과하기 전까지만 가능하다.

전세계약 갱신시에는 기존 전세 임차 계약기간의 만료 2개월 전부터 15일 전까지 대출 신청이 완료돼야 한다. 통상 전세계약 만료 2개월 전부터 계약 연장이 이루어지며 전세계약 만료일 전까지 대출심사를 안정적으로 완료하기 위해 약 15일의 기간을 확보할 필요가 있기 때문이다.

Q. 전세대출 갈아타기 한도는?
▲ 대출 한도는 기존 대출의 잔액 이내로 제한된다. 다만 전세 임차 계약을 갱신하면서 전세 임차 보증금이 증액되는 경우에는 보증기관별 보증한도 이내에서 해당 임차 보증금 증액분만큼 신규 전세대출 한도를 증액할 수 있다. 예시로 전세 보증금 1억원에 대해 전세대출을 8000만원(보증한도 80% 적용) 받은 경우 전세 계약 갱신으로 보증금이 1억2000만원으로 증액되면 전세대출은 9600만원까지 증액할 수 있다.

Q. 보증기관이 다른 전세대출로도 갈아타기가 가능한지?
▲ 기존 대출의 대출보증을 제공한 보증기관과 동일한 보증기관의 보증부 대출로만 갈아타기가 가능하다. 예시로 한국주택금융공사(HF) 보증부 대출을 받은 차주의 경우 대출 갈아타기는 한국주택금융공사의 보증부 대출상품으로만 가능하다. 이는 보증기관별로 대출보증 가입요건, 보증 한도, 반환보증 가입 의무 등이 상이해 차주의 전세대출 대환 시 혼선을 방지하고 금융회사가 대출 심사 시 보증요건 심사를 신속히 처리할 수 있도록 하기 위한 것이다.

Q. 월세 보증금 대출을 받은 차주도 전세대출 갈아타기 서비스 이용이 가능한지?
▲ 전세, 월세 등 임차 계약의 형태와 무관하게 보증기관의 대출 보증을 받은 경우 대출 갈아타기 서비스 이용이 가능하다. 현재 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 등 보증기관은 전세, 월세 등 계약 형태와 관계 없이 임차 보증금에 대해 대출보증을 제공하고 있다.

Q. 전세대출 갈아타기시 어떤 서류를 제출해야 하나요?
▲ 금융회사에 대출심사 신청을 위해 필요한 서류를 제출해야 한다. 가족관계증명서, 주민등록등·초본, 건강보험자격득실확인서 등 대부분의 서류는 금융회사가 차주의 동의를 받아 공공마이데이터, 웹스크래핑 방식을 통해 대신 확인할 수 있어 차주가 별도로 제출하지 않아도 된다. 차주는 전세 임대차 계약서(확정일자 필요)와 전세 임대차 계약금 납입영수증을 스마트폰 촬영 등의 방법으로 제출하면 된다. 비대면 제출 이용이 어려운 경우 금융회사 영업점 방문을 통해서도 관련 서류를 제출할 수 있다.

Q. 전세 임대차 계약서를 분실한 경우 어떻게 해야 하나요?
▲ 전세대출을 받기 위해 차주는 확정일자를 받은 전세 임대차 계약서를 금융회사에 제출할 필요가 있다. 전세 임대차 계약서를 분실한 경우 해당 계약 체결을 중개한 공인중개사 또는 임대인에게 계약서 원본 사진을 전달받아 금융회사 자체 앱을 통해 제출할 수 있다. 이 경우 전세 임대차 계약서상 확정일자가 표시되지 않으므로 차주는 임대차 신고필증을 함께 제출할 필요가 있다. 신고필증은 국토교통부 부동산거래관리시스템에서 발급할 수 있다. 임차인이 전세 임차 계약서의 확정일자를 받고 전입신고를 한 경우에는 주택 경매·공매시 주택임대차보호법에 따라 임차보증금에 대해 우선 변제권을 획득하게 된다.

Q. 전세대출 갈아타기시 임대인 동의가 필요한가요?
▲ 전세대출을 최초로 받는 경우와 마찬가지로 전세대출 대환 시에도 임대인의 동의가 필수사항은 아니다. 다만 전세대출 대환 시점에 금융회사가 임대차계약이 유지 중인지 여부를 확인하기 위해 임대인에게 임대차계약 사실을 확인해 줄 것을 요청할 수 있다.

Q. 향후 DSR 산정 범위에 전세대출이 포함될 경우 기존 대출을 갈아타는 경우에도 DSR 규제 적용을 받게 되는지?
▲ 현재 전세자금대출의 경우 DSR 산정 시 제외되고 있어 대환 시에도 동일하게 제외된다. 전세대출 대환 시 대출금이 차주에게 지급되지 않고 금융기관 간 상환되는 경우 전세대출 대환일이 임대차계약서상 잔금지급일과 주민등록전입일 중 빠른 날로부터 3개월이 경과하더라도 전세대출과 동일하게 DSR 심사를 적용하지 않는다. 은행업감독업무시행세칙에 따르면 전세자금대출은 DSR 심사를 적용하지 않고 있으나 전세보증금담보대출은 DSR 심사를 적용하고 있다.

전세대출 이용자의 주거안정 등 어려움이 없도록 도입시기·방식 등은 시장상황 등을 보아가며 점진적·단계적으로 이뤄지도록 할 계획이다. 전세대출 DSR의 적용시기·방식 등과 관련된 구체적·세부적인 사항은 관계기관 간 협의를 거쳐 추후 발표될 예정이다.

Q. 금융회사별로 대환대출 인프라를 통한 취급한도 제한이 따로 설정되는지?
▲ 전세대출의 경우 동일 보증기관의 보증부 전세대출 상품으로만 갈아타기가 가능하고 전세 임차 계약기간(통상 2년)에 비해 대출을 갈아탈 수 있는 기간이 제한적인 점 등을 고려해 금융회사별 대환대출 인프라를 통한 취급한도 제한을 설정·운영하지 않을 예정이다.

김경찬 한국금융신문 기자 kkch@fntimes.com