31일부터 전세대출도 갈아타기 가능…전세대출 대환시 DSR 미적용 [원스톱 대출 갈아타기]

[한국금융신문 김경찬 기자] 금융당국이 주택담보대출에 이어 보증부 전세자금대출 갈아타기 서비스도 출시를 앞두고 있다. 전세대출은 4개 대출비교 플랫폼과 14개 금융회사 자체 앱에서 제공되며 전세대출 대환 시에도 잔금지급이나 전입일이 3개월 경과하더라도 전세대출과 동일하게 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 적용되지 않을 예정이다.

23일 금융권에 따르면 금융당국은 지난 9일 대환대출 인프라 이용 대상 대출 상품의 범위를 아파트 주담대로 확대한 데 이어 오는 31일부터는 전세대출까지 확대한다. 전세대출은 아파트, 다세대, 연립주택 등 모든 주택의 보증부 전세자금대출을 대상으로 하며 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증(SGI)의 대출보증부 상품 모두 가능하다.

다만 버팀목 전세자금대출 등 저금리 정책금융상품은 제외된다. 또한 전세대출 갈아타기 시 기존 대출의 대출보증을 제공한 보증기관과 동일한 보증기관의 보증부 대출로만 갈아타기가 가능하다. 예시로 한국주택금융공사(HF) 보증부 대출을 받은 차주의 경우 대출 갈아타기는 한국주택금융공사의 보증부 대출상품으로만 가능하다.
이는 보증기관별로 대출보증 가입요건, 보증 한도, 반환보증 가입 의무 등이 상이해 차주의 전세대출 대환 시 혼선을 방지하고 금융회사가 대출 심사 시 보증요건 심사를 신속히 처리할 수 있도록 하기 위한 것이다.

또한 전세대출은 기존 대출을 받은지 3개월 경과 이후부터 전세 임차 계약기간의 2분의 1이 도과하기 전까지 대출 갈아타기가 가능하다. 대환대출 인프라를 통한 과도한 대출 이동 등을 방지하기 위해 전세대출 실행 3개월 이후부터 대환이 가능하며 전세 관련 보증기관의 보증 상품 특성 등을 감안할 때 전세 임차 계약기간의 2분의 1이 도과한 후에는 대환이 불가하다.

전세 임차 계약을 갱신하는 경우에도 전세대출 갈아타기가 가능하다. 전세 임차 계약을 갱신하는 경우 신규 대출 신청은 통상 전세 임차 계약을 갱신하는 시점 등을 고려해 기존 전세 계약기간의 만기 2개월 전부터 만기 15일 전까지 가능하다. 통상 전세계약 만료 2개월 전부터 계약 연장이 이루어지며 전세계약 만료일 전까지 대출심사를 안정적으로 완료하기 위해 약 15일의 기간을 확보할 필요가 있어서다.

또한 전세자금대출의 경우 DSR 산정 시 제외되고 있어 대환 시에도 동일하게 제외된다. 전세대출 대환 시 대출금이 차주에게 지급되지 않고 금융기관 간 상환되는 경우 전세대출 대환일이 임대차계약서상 잔금지급일과 주민등록전입일 중 빠른 날로부터 3개월이 경과하더라도 전세대출과 동일하게 DSR 심사를 적용하지 않는다.

은행업감독업무시행세칙에 따르면 전세자금대출은 DSR 심사를 적용하지 않고 있으나 전세보증금담보대출은 DSR 심사를 적용하고 있다. 전세보증금담보대출은 임대차계약서상 잔금지급일과 주민등록전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내에 신청한 대출과 갱신시 임대차보증금 증액에 따라 갱신계약상 잔금지급일 이전에 신청한 대출을 가리킨다.
금융당국은 비조치의견서를 통해 “전세대출은 차주 소득이 아닌 별도 상환재원이 확보돼 있고 서민의 주거안정 대출이므로 DSR 심사 대상에서 배제 중”이라며 “전세대출 대환 시에도 용도 및 상환재원이 변경되지 않으므로 임대차계약서상 잔금지급일과 주민등록전입일 중 빠른 날로부터 3개월이 경과하더라도 규제 취지상 전세대출과 동일한 DSR 규제를 적용하는 것이 합리적이다”라고 회신했다.

대환대출 인프라는 차주가 자신의 기존 대출을 조회하고 갈아탈 대출 상품을 비교할 수 있는 대출비교 플랫폼과 차주의 기존 대출을 보유한 금융회사, 차주가 갈아탈 수 있는 신규 대출 상품을 제공하는 금융회사, 대출비교 플랫폼과 금융회사 간 정보를 중계하고 대출 상환업무 처리를 자동화하는 금융결제원의 대출이동 중계시스템으로 구성돼 있다.

대환대출 인프라를 이용해 대환할 경우 새로운 대출 한도는 기존 대출의 잔여 금액 이내로 제한된다. 예시로 기존 대출 3억원 중 1억원을 상환한 경우 대환 시 한도는 잔액 2억원으로 제한된다. 다만 전세계약을 갱신하면서 전세보증금이 증액되는 경우에는 보증금 증가분만큼 한도를 늘릴 수 있다.

아파트 주담대·전세대출 대환 인프라에는 총 7개의 대출비교 플랫폼과 34개의 금융회사가 참여하며 이중 전세대출은 4개의 대출비교 플랫폼과 14개의 금융회사 자체 앱을 서비스를 통해 이용할 수 있다. 금융소비자는 대출비교 플랫폼을 통해 자신이 보유한 기존 대출의 금리와 잔액 등을 확인하고 이를 대출비교 플랫폼과 제휴된 금융회사의 대출상품과 비교할 수 있다.
갈아타고 싶은 신규 대출 상품을 정하면 차주는 해당 금융회사의 앱 또는 영업점을 통해 대출 심사를 신청하게 된다. 전세대출 대환 시에도 전세대출을 최초로 받는 경우처럼 임대인의 동의가 필수사항은 아니다. 다만 전세대출 대환 시점에 금융회사가 임대차계약이 유지 중인지 여부를 확인하기 위해 임대인에게 임대차계약 사실을 확인해 줄 것을 요청할 수 있다.

금융회사는 대출 계약이 약정된 이후 금융결제원의 대출이동 중계시스템을 이용해 기존 대출의 상환 업무를 처리하고 보증기관에 대한 기존 대출·반환보증 해지 및 재가입 등 업무를 함께 처리한다. 해당 절차가 모두 종료된 경우 대출 갈아타기가 완전히 완료된다.

김경찬 한국금융신문 기자 kkch@fntimes.com