롯데리츠 일반청약 돌입…리츠 흥행 견인할까

[한국금융신문 한아란 기자] 기업공개(IPO) 최대어로 꼽히는 롯데리츠가 일반청약에 돌입하는 가운데 공모형 리츠(REITs)의 흥행을 이끌 수 있을지 주목된다.

8일 금융투자업계에 따르면 롯데리츠의 일반투자자 공모 청약이 이날부터 11일까지 진행된다. 일반투자자 청약 물량은 전체 공모 물량의 35%인 3009만4554주다.

앞서 롯데리츠는 지난달 23일부터 이달 2일까지 전체 공모 물량의 65%인 5588만9888주에 대해 진행한 기관투자자 대상 수요예측을 진행했다. 수요예측 결과 총 969개 기관이 참여해 358.06 대 1의 경쟁률을 기록했다. 이는 이리츠코크렙의 기관 수요예측 경쟁률 6.3대 1을 훨씬 웃도는 리츠 사상 최대 경쟁률이다. 주당 공모가격은 5000원으로 확정됐다.
수요예측 흥행 배경으로는 롯데백화점 강남점 등 기초자산이 우량하다는 점이 꼽힌다. 롯데리츠 관계자는 “롯데쇼핑이 지급하는 임대료를 바탕으로 연평균 6%대의 안정적인 목표 배당수익률 추구 및 상장 후 성장 가능성에 대해 투자자들이 긍정적으로 평가한 것으로 보인다”고 말했다.

◇ 국내 최대 규모 상장 리츠…안정적 배당수익률 매력

롯데리츠는 롯데쇼핑의 백화점 4곳, 마트 4곳, 아울렛 2곳 등 총 10곳의 상업용 부동산에 투자한다. 이들 자산의 임대 소득을 바탕으로 연간 6.3∼6.6% 내외의 배당 수익을 투자자들에게 제공할 계획이다. 투자 자산의 전체 연 면적은 638,779㎡(약 19만 평)로 감정평가액은 약 1조5000억원 수준이다. 청약을 마치고 상장에 성공한다면 국내 최대 규모의 상장 리츠가 된다.

롯데리츠는 이번 공모를 통해 총 4299억원을 조달할 예정이다. 이 자금은 롯데리츠가 롯데쇼핑의 현물출자로 소유권 이전을 완료한 롯데백화점 강남점을 제외한 잔여 점포의 매매대금으로 활용할 계획이다.

롯데리츠는 공모 이후 롯데쇼핑이 지분 50%를 보유할 예정이며 롯데리츠의 자산관리는 롯데AMC가 담당한다. 권준영 롯데AMC 대표는 전날 기자간담회에서 “롯데쇼핑이 자가 보유하고 있는 84개 점포에 대한 우선매수협상권을 통해 포트폴리오를 지속적으로 확대해 나갈 수 있는 잠재력을 확보했다”며 “편입한 자산의 가치를 향상하기 위한 추가 전략 또한 지속적으로 검토해나갈 것”이라고 밝혔다.
금융투자업계에서는 롯데리츠의 안정적인 배당수익률을 높게 평가하고 있다. 박찬솔 SK증권 연구원은 “지속된 금리 인하로 시중은행의 1년 정기예금 금리가 1.5% 내외를 기록하고 있어 안정적인 롯데리츠의 배당수익률은 더욱 빛을 발할 것으로 전망한다”고 내다봤다.

다만 공모 후 주가 급등 가능성은 크지 않다는 분석도 나온다. 김선미 KTB투자증권 연구원은 “공모 후 주가가 59.8% 상승한 신한알파리츠는 10년 전매제한 조건 하에 자산을 시세대비 낮게 편입했다”며 “롯데리츠는 자산을 감정평가액 할인 없이 매입했기 때문에 신한알파리츠와 같이 공모 후 주가 급등을 기대하기는 어려울 전망”이라고 관측했다.

이어 “특히 오프라인 매장 경쟁력이 낮아지는 현 상황에서 할인점 같은 판매시설은 매각이 용이하지 않다”며 “이에 자산가치 상승에 따른 주가 상승 가능성은 크지 않을 것으로 보인다”고 덧붙였다.

◇ 공모 리츠 본격 활성화 기대감…정부 정책도 힘 실어

최근 저금리 기조와 국내증시 부진으로 투자처가 마땅하지 않자 상대적으로 안전하면서 지속적인 수익을 기대할 수 있는 리츠에 대한 관심이 높아지고 있다.

리츠는 주식회사 형태로 다수의 투자자로부터 자금을 조달해 전문 관리업체가 부동산에 투자하고 수익을 투자자에게 배당을 돌려주는 부동산 간접상품이다. 국내 리츠 시장 규모는 2015년 18조원에서 2016년 25조원, 2017년 34조2000억원, 2018년 43조2000억원, 올해 8월 기준 46조5000억원으로 꾸준히 늘고 있다.

다만 국내 리츠는 상장 절차 등이 까다롭고 진입장벽이 높은 공모형 대신 기관투자자를 대상으로 하는 사모형이 주를 이룬다. 현재 국내에 상장된 공모 리츠는 5개다. 지난 2011년 7월 에이리츠를 시작으로 케이탑리츠, 모두투어리츠, 이리츠코크렙, 신한알파리츠 등이 상장돼 있다. 이들 상장 리츠의 자산규모는 1조6000억원으로 전체 리츠의 3.50%에 불과하다.

이번에 롯데리츠가 성공적으로 상장을 마치면 내년 상반기를 목표로 상장을 준비 중인 7개의 리츠와 함께 공모 리츠 시장 활성화를 이끌 것이라는 기대가 커지고 있다. 올해 안으로만 롯데리츠 외에도 NH리츠, 이지스리츠 등의 신규 리츠 상장이 예정돼 있다.

NH리츠는 서울스퀘어, 삼성물산 서초사옥과 강남N타워, 잠실SDS타워의 수익증권과 우선주를 매입해 운용한다. 이지스리츠는 서울 태평로빌딩과 신세계 제주조선호텔을 기초자산으로 한다. NH리츠는 공모액이 1180억원, 이지스리츠는 공모액이 2350억원이다.

정부가 공모 리츠 활성화 정책을 내놓은 점도 공모 리츠 시장의 본격적인 확대를 견인할 것이라는 전망이다.

정부는 지난달 11일 공모 리츠에 5000만원 한도로 3년 이상 투자하는 개인의 배당 소득에 대해서는 분리과세 하는 방안을 발표했다. 금융소득이 연 2000만원을 넘으면 다른 소득과 합산해 종합소득세율(6~42%)을 적용하는데 여기에 합산하지 않겠다는 것이다. 세율도 현행 14%에서 9%로 낮춰 적용한다.

김세련 이베스트투자증권 연구원은 “정부의 부동산 간접투자 시장에 대한 활성화 의지 표명에 따라 공모 리츠 시장은 더욱 확대될 여지가 높다”며 “더불어 개인 투자자가 리츠 상품에 투자할 경우는 금융소득 종합과세 합산에서 배제하여 분리과세를 시행하고, 배당소득세 역시 현행 14%에서 9%로 낮춤으로 인해 리츠 투자에 대한 메리트가 높아질 것으로 기대된다”고 했다.

한아란 기자 aran@fntimes.com