[부동산 Q&A] 상가 투자 리스크 줄이는 방법

[한국금융신문 김성욱 기자] 정부의 주택에 대한 규제가 점점 더 강화되면서 상가 투자에 관심을 갖는 이들이 늘고 있다. 상가가 주택에 비해 대출을 받기 수월하고 세금 부담도 덜 하다는 인식에서다. 하지만 주택 투자와 같은 방식으로 상가를 덜컥 매입하면 실패할 가능성이 크다. 성공적인 상가 투자방법에 대한 궁금증을 풀어본다.

Q1 : 상가에 잘못 투자해 소위 ‘상갓집’으로 변한 사람들을 종종 목격했는데요. 상가 투자 전 어떤 점을 유념해야 할까요.

많은 이들이 상가 투자에 실패하는 원인은 고수익률에 현혹되었다는 점입니다. 매도인이나 영업직원들은 대부분 상가 매입 시 고수익률을 올릴 수 있다고 홍보하지만, 실상은 그렇지 못한 경우가 많은데요. 내가 매입하는 상가에 어떤 업종이 들어오는 게 적합한지, 또 어느 정도의 임대료를 받을 수 있을지를 미리 따져보고 이를 기반으로 스스로 수익률을 예측해보는 과정이 필요합니다.
또한 공실 위험성을 파악해야 합니다. 그러기 위해선 투자대상 주변 상가의 공실여부를 반드시 확인해봐야 합니다. 지나치게 공실이 많다면 소비층의 유입이 제대로 이뤄지지 않거나 상가 가치에 비해 임대료가 지나치게 높게 형성된 상권일 가능성이 큽니다.

Q2 : 상가 투자 시 전용률을 따지는 것이 중요하다고들 하는데 왜 그런가요.

아파트 등 주거용 부동산은 통상적으로 분양면적 대비 분양가를 산출하는 반면 상가 등 수익형 상품은 전용면적 대비 분양가를 따지게 됩니다. 즉 투자자나 임차인들은 실제 사용 가능한 면적을 중요하게 생각한다고 보시면 됩니다.

분양업체에서 하는 광고에 등장하는 3.3㎡당 분양가격은 전용면적이 아닌 분양면적으로 표기합니다. 전용면적보다 분양면적이 더 넓기 때문에 투자자들의 관심을 끌기 쉬운 탓입니다. 하지만 실제 사용 가능한 면적이 임대료나 향후 투자가치를 좌우하는 만큼 전용면적을 기준으로 투자 여부를 판단해야 합니다.

하지만 전용률이 높다고 무조건 좋은 상가는 아닙니다. 아무리 전용률이 높다고 해도 임차인의 매출이 뒷받침되지 못하는 상권이나 입지라면 외면 받을 수밖에 없습니다.
또 공용면적인 주차장, 화장실 등의 편의시설이 부족한 상가도 경계해야 합니다. 특히 주차장의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않습니다. 도보로 접근하는 상권인지 차량으로 접근해야 하는 곳인지의 판단이 필요한 이유입니다.

Q3 : 최근 공인중개사의 도움을 받아 마음에 드는 상가를 찾았는데 권리금이 있는 상가입니다. 상가 임대차와는 별도로 권리금에 대한 중개수수료도 지급해야 한다고 하는데 사실인가요.

상가를 부동산을 통해 매매 또는 전·월세 계약을 할 여기에 해당하는 중개수수료는 당사자 간 협의로 정하게 됩니다. 다시 말해 상호계약에 따라 중개보수요율 0.9% 이내에서 협의해서 결정하는 것인데요.

예를 들어 상가를 보증금 1억원, 월세 100만원에 임차할 경우, 중개보수요율 0.9% 이내에서 협의해 정하면 됩니다.

만일 상가에 권리금이 붙어있는 경우, 권리금에 대해서도 수수료를 지급해야 합니다. 다만 권리금에 대한 수수료는 신규 임차인이 아닌, 기존 임차인이 지급하는 것입니다. 사실 권리금 중개에 따른 수수료는 법으로 정해놓지는 않았습니다.

따라서 기존 임차인이 권리금에 대한 수수료를 지급할 때, 중개에 앞서 별도의 용역계약을 통해 권리금에 대한 수수료를 명확하게 해두는 것이 좋습니다. 참고로 수수료는 권리금의 5~10% 정도로 형성돼 있습니다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 11월호>'에 게재된 기사입니다.

김성욱 기자 ksu@fntimes.com