주건협, 국토부·HUG에 ‘임대보증 HUG 인정 감정평가제도 개선’ 건의

[한국금융신문 조범형 기자] 대한주택건설협회(이하 주건협)는 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)에 대해 임대보증금보증 가입 시 적용되는 ‘HUG 인정 감정평가 제도’의 합리적 개선을 공식 건의했다고 22일 밝혔다.

국토교통부와 HUG는 전세사기 방지를 위해 2023년부터 전세보증금반환보증 심사기준을 강화하면서 감정평가금액 적용을 제한하고 주택가격 담보인정비율을 하향 조정했다. 이 과정에서 전세사기와 구조적으로 무관하고 보증사고율이 0.5% 미만에 불과한 민간건설임대주택까지 동일한 기준이 적용되면서, 임대보증금보증 가입 부담이 급격히 악화되고 이로 인해 건설임대시장 불안이 가중되고 있다는 지적이 지속돼 왔다. HUG가 감정평가를 직접 의뢰하는 방식이 2024년 10월 이후부터 모기지보증·공공지원민간임대 등에 먼저 적용되면서, 종전 대비 20∼30% 수준의 과소 산정 사례가 빈번히 발생하고 있다.

주건협에 따르면 2025년 6월 이후 임대보증금보증 가입에서도 동일한 문제가 본격화됐다. 법령에서는 KB시세, 한국부동산원 부동산테크 시세 등 ‘시세’를 인정하고 있음에도 불구하고, 실제 감정평가는 담보취득용 평가(시세 대비 약 80%)로 제한돼 저평가 논란을 자초하고 있다는 것이 협회의 설명이다.
민간건설임대주택은 최초 임대시점에 10년 이상 장기임대를 전제로 자금계획을 수립하는 사업구조를 갖고 있다. 이러한 상황에서 감정평가금액이 급격히 하락할 경우, 임대사업자가 감당할 수 없는 수준의 대규모 임대보증금 반환 부담이 발생해 정상적인 임대사업 지속이 어렵게 된다.

그 결과 임대사업자의 흑자부도·파산, 임차인의 보증금 분쟁 및 주거불안, HUG 대위변제 증가에 따른 재정 부담 확대 등 연쇄적인 부실 가능성이 커지고 있으며, 실제 이러한 우려가 일부 중견 건설사의 법정관리 신청으로 현실화되고 있다.

이에 주건협은 임대보증금보증용 HUG 인정 감정평가 목적을 담보취득용에서 일반거래용(시세 반영)으로 올해 6월말까지 적용하고 있는데, 이를 기간 제한 없이 일반거래 목적으로 변경해 줄 것과 근본적으로는 민간임대주택법 시행령을 개정해서 HUG 직접 의뢰 방식을 감정평가사협회를 통한 제3자 추천·의뢰 방식으로 개선해 줄 것을 요청했다.

주건협 관계자는 “전세사기 방지라는 정책 취지에는 공감하고 동참하지만, 건실한 건설임대시장까지 과도한 기준을 적용하는 것은 부작용이 더 크다”며 “임대시장 안정과 주택공급 기반 유지를 위해 제도 취지에 부합하는 합리적 개선이 시급하다”고 말했다.

조범형 한국금융신문 기자 chobh06@fntimes.com