HDC현산, 개발이익 극대화·공사비 등 용산정비창 1구역에 승부수

[한국금융신문 주현태 기자] 서울 용산정비창 전면1구역 재개발 사업이 HDC현대산업개발과 포스코이앤씨의 양자 경쟁 구도로 전개되고 있다. 두 건설사의 치열한 수주전이 예상되는 만큼, 조합원 분담금에 영향을 미치는 사업조건이 수주 판도를 가를 핵심 변수로 떠오르고 있다.

22일 정비업계에 따르면, 용산정비창 전면1구역은 용산구 한강로3가 일대에 지하 6층∼지상 38층, 빌딩 12개동, 아파트 777가구·오피스텔 894실과 오피스·상업시설을 짓는 복합개발사업지다. 사업비는 약 9558억원에 달한다.

이 사업지를 수주하기 위해 HDC현대산업개발은 공사비·금리·최저이주비 등 주요 조건이 경쟁사 대비 조합원들의 실질 부담줄이는 방향으로 전략을 세웠다.
이번 입찰에서 평당 공사비 858만원을 제시했다. 경쟁사 포스코이앤씨는 894만원보다 평당 36만원 저렴하다. HDC현대산업개발은 지하공간 효율화 및 상업시설(근린생활시설)을 확대함으로서 분양 수익을 극대화하는 설계를 제시했다. 조합 수익 증대를 통한 실질 분담금 절감이 가능한 구조다.

향후 정비계획변경으로 건축연면적이 늘어날 것을 고려하면 평당공사비가 낮은 것이 조합원들의 실질 분담금을 줄이는 효과가 있다. 사업비 대출금리도 HDC현대산업개발은 업계 최저수준인 CD+0.1%로 포스코이앤씨의 CD+0.7% 대비 0.6%포인트 낮다. 정비사업은 조합이 외부로부터 사업비를 조달해 운영되는 구조인 만큼, 금리 조건의 차이는 수십억 원대 이자 비용 차이를 만든다. 초저금리는 조합의 금융 부담을 실질적으로 줄이는 핵심 요소로 작용한다.

이주비 조건도 차별화된다. HDC현산은 조합원당 최저 이주비 20억원(LTV 150%)을 제시하며 업계 역대 최고 수준의 조건을 내걸었다. 다만 포스코이앤씨는 16억원(LTV 160%)을 제시했다. 용산정비창전면 제1구역은 당초 종전자산평가액의 LTV 50%까지만 이주비를 받을 수 있었으나, HDC산업개발이 최저이주비 20억원을 제안함으로써 과소필지 소유주 등 종전자산평가금액이 낮은 경우에도 넉넉한 이주비를 받을 수 있어 신속한 사업추진이 예상된다. HDC현대산업개발은 이주비 부족으로 발생할 수 있는 사업지연 등을 미연에 방지하겠다는 방침이다.

공사기간의 경우에도 HDC현대산업개발은 42개월을 제안했다. 포스코이앤씨는 47개월이다.

한 건설사 관계자는 "공사기간이 길어질수록 이주비·사업비의 이자 비용이 누적되고, 입주 지연에 따른 부담도 커진다"고 설명했다.
세부설계가 공개되지는 않았지만, 제안된 주동 수에서도 차이가 있다. HDC현대산업개발은 9개 동을 제안했다. 주동 수가 적으면 인동거리가 넓어져 개방감과 조경 면적이 늘어나는 장점이 있다. HDC현대산업개발은 삼성물산 리조트부문 조경팀과의 전략적 협업을 통해 단지 내 체류형 조경공간 확보에 힘을 실었다. 포스코이앤씨는 12개 동 하이앤드 브랜드인 ‘오티에르’를 적용했다. 서울, 부산을 비롯해 24조원 규모의 송도 국제업무지구 개발을 완료한 사업 경험을 강점으로 내세웠다.

업계 관계자는 “이번 제안은 용산 터줏대감인 HDC현대산업개발이 보유한 아이파크몰, 철도병원부지 개발, 공원 지하화 등 연계 개발 역량을 반영한 것으로 보여진다”며 “무엇보다도 조합원 실익을 우선한 파격적인 전략으로 평가된다”고 설명했다.

주현태 한국금융신문 기자 gun1313@fntimes.com