‘한강조망이 뭐길래…’ 한남4구역, 한강조망 강조한 수주 경쟁

[한국금융신문 장호성 기자] 한남뉴타운 최대 격전지 중 하나인 한남4구역 재개발사업 수주전이 막바지에 접어들면서, 한강 조망권이 조합원들의 표심을 결정짓는 중요한 변수로 떠오르고 있다.

막판 수주경쟁을 벌이고 있는 삼성물산과 현대건설은 각각 제시한 설계안을 통해 한강을 조망할 수 있는 가구수를 차별화하며 조합원들의 선택에 영향을 미치고 있다.

◇ 한강 조망권, 실제 아파트 가격 상승과도 연동…실거래가 10억 이상 차이
그렇다면 한강 조망의 경제적 가치는 얼마나 될까? 이는 부동산 시장에서 오랜 논쟁거리였다. 일반적으로 서울 아파트 시장에서 한강을 조망할 수 있는 가구는 그렇지 않은 가구에 비해 매우 높은 프리미엄을 인정받고 있다.

지난 2023년 한국부동산분석학회는 ‘한강 조망이 아파트 가격에 미치는 영향’을 주제로 논문을 발표했다. 이 연구는 서울의 대표적인 한강 조망 아파트인 아크로 리버파크를 분석 대상으로 삼았다. 2017년부터 2022년까지 거래된 356건의 거래 내역을 한강 조망 정도에 따라 총 5개 구간(▲1구간(조망 없음) ▲2구간(제한 조망) ▲3구간(일부 조망) ▲4구간(상당 조망) ▲5구간(전면 조망))으로 나누고, 각 구간별 실거래가 영향을 분석했다.

그 결과, 제한적으로 보이는 한강 조망(2구간) 가구라도 한강 조망이없는 가구(1구간)보다 ㎡당 2.7% 정도 높은 실거래가를 기록한 것으로 나타났다. 이어 3구간은 6.7%, 4구간은 11.3%, 5구간은 13.4%까지 높게 거래된 것으로 나타났다.

또 다른 예로 바로 옆 단지인 래미안 원베일리는 2024년 8월 실거래가를 살펴보면, 한강을 정면으로 조망하는 가구는 60억원에 거래됐지만, 한강이 보이지 않는 가구는 47억원에서 48억원 사이에 거래돼 약 20% 이상의 가격 차이를 보였다.

이 같은 가격 차이는 한남 4구역의 예상 시세에도 영향을 미칠 것으로 보인다. 전용 84㎡ 기준으로 약 50억원 정도의 시세가 예상되는 한남 4구역에서는 한강 조망가구가 비조망가구보다 최소 6억원에서 최대 10억원 이상 높은 가치를 인정받을 것으로 분석된다.
이처럼 한강 조망이 아파트 가격에 미치는 영향은 단순히 전망의 차이를 넘어 경제적 가치로 직접 연결된다. 한강 조망을 제공하는 설계안이 수주전에서 중요한 경쟁 요소로 부각되고 있는 이유이다. 특히, 한남4구역은 남산을 배경으로 두고 한강을 조망할 수 있는 최고의 입지를 자랑한다. 그만큼 한강 조망이 조합원들의 선택에 영향을 미칠 가능성이 크다.

한남4구역 재정비 사업은 오는 18일 총회에서 조합원 투표를 거쳐 시공사를 최종 선정할 예정이다.

장호성 한국금융신문 기자 hs6776@fntimes.com