계륵 신세 지식산업센터, 아파트 광풍 뒤 상업용 부동산의 눈물

[한국금융신문 장호성 기자] 각종 정책대출 및 규제완화 정책에 힘입어 서울을 중심으로 아파트값은 급격히 치솟고 있지만, 지식산업센터를 비롯한 ‘투자용’으로 분류되는 상업용 부동산들은 여전히 부진을 면치 못하고 있다.

지식산업센터는 2020~2021년 역대급 저금리로 부동산시장이 크게 활황이었을 당시 투자상품으로 각광받으며 기업들의 앞을 다툰 홍보활동이 이어졌다. 전매제한 등 각종 부동산 규제를 피할 수 있고, 분양가의 80%까지 대출받을 수 있다는 점이 인기 비결로 꼽혔다.

당시 천정부지로 치솟은 부동산 가격에 힘입어 지식산업센터 및 생활형숙박시설 등 주거용이 아닌 부동산들도 투자처로 떠올라왔다. 건설사들도 지식산업센터를 연달아 분양하며 일각에서는 ‘과잉 공급’이라는 우려가 나오기도 했다.
그러나 금리가 급등하며 부동산시장이 추진력을 잃으면서, 지식산업센터는 가장 먼저 하락 직격탄을 맞았다. 설상가상으로 빌라와 오피스텔 등 비아파트 상품들마저 전세사기 및 고금리 여파로 하락세를 면치 못하는 상황에서, 주거용도 되지 못하는 데다 과잉공급돼 미분양 투성이였던 지식산업센터의 하락은 이미 예견된 것이었다는 비판도 잇따랐다.

2024년 2분기 서울 지식산업센터의 매매 지수는 크게 하락했다. 거래가 늘었지만, 가격을 인하해 매각한 사례가 늘어난 결과다.

상업용 부동산 데이터 전문 기업 알스퀘어의 R.A(알스퀘어 애널리틱스)에 따르면, 2분기 서울 지식산업센터 가격이 큰 폭으로 떨어졌다. 2024년 2분기 서울 지산 매매 지수(ROSI)는 200.1 포인트다. 전 분기(217.5포인트) 대비 5.7% 낮아졌다. 2022년 2분기 고점보다 20.0%나 하락한 수치다.

2분기 지산 거래액은 약 1667억 원이다. 전 분기(1242억원)보다 34.2% 증가했다. 올해 상반기 거래 규모는 전년 동기보다 크다. 가격을 인하해 매각하는 거래 사례가 많아진 결과로 해석된다.

류강민 리서치센터장은 “최근 지식산업센터의 높은 가격 상승은 저금리와 주택 규제로 인한 투자의 이전이 발생했기 때문”이라며 “고점 대비 가격 변동성이 큰 부분도 임대가 아닌, 투자 수요를 바탕으로 형성된 결과”라고 분석했다.
금리 인하 기대감으로 아파트 시장은 뚜렷한 상승이 나타나고 있지만, 이로 인한 상업용 부동산의 수혜가 크지 않을 것이라는 전망도 나온다.

이지스자산운용이 발표한 '2024 하반기 시장 전망'에 따르면 국내 상업용 부동산의 가격 조정이 예상만큼 나타나지 않고, 개발 사업의 경우 제2금융권의 하반기 PF 사업장 손실인식 및 충당금 적립 확대로 개발사업에 대한 자금조달 위축이 예상됐다.

장호성 한국금융신문 기자 hs6776@fntimes.com