경북·전북·충북 등 지방 아파트 '깡통전세 주의보'…서울 상황은?

[한국금융신문 주현태 기자] 아파트 매맷값은 내려가고 전셋값은 상승세가 지속되면서 전세가율도 오르는 모양새다. 아파트 전세보증금이 매매가의 80% 이상인 일명 '깡통전세' 거래 비중도 전국적으로 20%를 넘어섰다.

19일 부동산R114에 따르면 전국 아파트 전세가율(16일 기준)은 54.3%으로 지난해 7월 하순 53.9% 이후 가장 높은 수치로 조사됐다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "아파트는 비아파트와 비교해 전세보다 매매가격이 높아 깡통전세 위험이 낮은 것으로 인식되지만 지방 위주로 전세보증금이 매매가의 80% 이상인 거래비중이 늘고 있어 전세 임차인들의 주의가 요구된다"고 강조했다.
전국 아파트 매매와 전세간 거래가 격차는 2023년 1분기 6847만원에서 3분기 1억1587만원으로 확대됐다가 4분기 들어 5325만원, 2024년 1월 4332만원으로 다시 축소됐다.

지난해 4분기 기준 지역별 매매와 전세간 가격 차는 경북(427만원), 전북(922만원), 충북(1541만원) 등은 작았다. 반면 서울이 4억6592만원으로 가장 컸다.

12월 기준(3개월) 서울시 아파트 평균 전세가율은 55.5% 나타났다. 자치구별 가장 높은 곳은 종로구 62.9%로 조사됐다. 뒤를 이어 ▲중랑구 62.6% ▲중구 62.3% ▲성북구 61.9% ▲강북구 61.7% ▲금천구 61.6% ▲동대문구 60.9% ▲관악구 60.5% ▲은평구 60.1% ▲구로구 58.7% ▲강서구 58.5% ▲서대문구 57.9% ▲강동구 57.4% ▲마포구 57.1% ▲동작구 56.5% ▲도봉구 55.9% ▲광진구 55.1% ▲영등포구 54.6% ▲노원구 53.9% ▲서초구 51.6% ▲성동구 51.5% ▲양천구 50.8% ▲송파구 48.6% ▲강남구 46.2% ▲용산구 45.1% 순이다.

같은 시기 서울시 내 전세가율이 높다고 평가받는 연립다세대의 경우, 가장 높은 곳은 관악구(76.3 %)로 확인됐다. 강동구(75.4%), 송파구(74.9%)가 2, 3위를 차지했다. 뒤를 이어 ▲강북구(74.3%) ▲중랑구(73.0%) ▲강서구(72.7%) ▲성북구(72.1%) ▲은평구(69.9%) ▲종로구(69.7%) ▲동작구(68.2%) ▲구로구(68.5%) ▲도봉구(68.0%) ▲광진구(67.9%) ▲중구(67.6%) ▲영등포구(66.9%) ▲동대문구(66.7%) ▲노원구(66.4%) ▲서대문구(66.1%) ▲양천구(64.4%) ▲마포구(64.2%) ▲성동구(63.2) ▲금천구(61.5%) ▲서초구(60.8 %) ▲강남구(59.1%) ▲용산구(50.9%) 순으로 집계됐다. 이에 서울 평균 전세가율은 68.5%로 확인됐다.

전세와 매매 간 가격 차가 좁아지면 갭투자, 깡통전세 문제가 발생할 수 있다. 주택시장이 위축된 지방에서 전세가율이 높게 형성돼 있다는 점을 감안하면 갭투자 등 투자수요 활성화에는 한계가 있고 오히려 깡통전세를 경계할 필요가 있다.
지난해 전국 아파트 실거래에서 깡통전세 의심 거래비중은 2분기 19.4%(2만4152건 중 4691건)에서 4분기 25.9%(2만1560건 중 5594건)으로 6.5%P 늘었다. 지역별로는 2023년 4분기 전세가율이 80% 이상인 거래비중은 전북(57.3%), 충북(55.3%), 경북(54.2%), 경남(48.1%) 등 지방 위주로 높게 나타났다.

은평구 한 공인중개사 대표는 “지난해 서울을 포함한 수도권의 경우 전세사기·깡통전세로 전세거래가 뚝 떨어지면서 전셋값도 동시에 크게 내렸다. 이에 서울은 깡통전세 위험이 크지 않은 상황”이라고 설명했다.

이 대표는 이어 “지방에선 아파트 값이 크게 하락하고, 전세값은 유지가 되는 상황이기 때문에 전세가율이 크게 상승하는 것”이라며 “전세가율이 높다는 것은 깡통 전세 피해가 있을 수도 있다는 것을 의미한다. 이를 예방하기 위해 계약 전 집주인의 대출 여부를 확인하거나, 기관 등을 통한 전세보증 보험에 가입해야한다”고 덧붙였다.

주현태 한국금융신문 기자 gun1313@fntimes.com