서울 상업용 오피스 3분의 1, 준공 이후 30년 이상 지나 ‘친환경 리스크’ 우려

[한국금융신문 장호성 기자] 2022년 12월 기준 서울시 소재의 2000평(약 6611sqm) 이상 오피스 중 약 33%는 준공 후 30년 이상이 지난 노후 빌딩인 것으로 나타났다. 이로 인해 친환경 기준을 충족하지 못한 자산에 대한 리스크, 이른바 ‘브라운디스카운트’가 우려된다는 지적도 제기됐다.

글로벌 부동산 서비스 기업 세빌스코리아(대표이사 이수정)는 한국 상업용 부동산 ESG 리포트를 발행하고 부동산 및 건축물의 친환경 전환에 대한 인사이트를 공유했다.

건축물은 전세계 CO₂eq 배출량의 약 37%를 차지하고 있는 것으로 알려져 있다. 탄소배출에 대한 경각심이 높아진 현재 각국은 건축물의 에너지 효율화 및 온실가스 감축을 시도하고 있으며, 한국 또한 정책적으로 이에 발맞추고 있다.
건축물의 탄소배출 비율이 특히 높은 서울시는 제로에너지건축 의무화 로드맵을 발표하고, 2050년까지 온실가스 배출 100% 감축을 목표로 세부 사업을 추진한다고 밝혔다. 노후건축물의 에너지 효율화와 함께 신축 건축물에 대해서는 제로에너지건축(ZEB) 인증 규제가 적용될 예정으로, 기존 공공건축물 위주로 적용되던 규제를 민간으로 점차 확대한다.

2023년부터 연면적 10만sqm 이상 신축 민간 건축물은 ZEB인증이 의무화되며, 2025년부터는 1000sqm 이상으로 확대 적용된다.

2022년 12월 기준 서울시 소재의 2000평 이상 오피스 중 약 33%는 준공 후 30년 이상이 지난 노후 빌딩인 것으로 나타났다. 이로 인해 현재 상업용 부동산 시장은 친환경 자산에 대한 프리미엄 보다는 브라운디스카운트에 대한 리스크 관리 차원의 투자가 대부분이다.

프라임급 빌딩들을 중심으로 LEED인증이 주로 차용되고 있으며, 시그니처타워와 오토웨이타워는 최근 플래티넘 등급을, 센터필드, 풀무원기술원, 롯데월드타워 등은 골드 등급을 보유하고 있다.

부동산 투자시장에서 친환경 전환은 점차 가속화될 전망이다. 국내 주요 자산운용사들은 ESG 경영에 대한 의지를 대내외적으로 표명하고 있으며, 국민연금(NPS)을 필두로 여러 국내 투자자들이 부동산 자산 투자에 대한 ESG 가이드라인을 마련할 예정이다.
또한 부동산 및 건축물의 친환경 전환에 대한 논의가 유럽을 중심으로 활발하게 이루어지는 만큼, 한국 부동산 시장에 진출한 유럽계 투자자 및 펀드들은 보유자산의 운영 데이터를 분석해 탄소배출 절감계획 및 신규 투자기준을 마련하고 있다.

세빌스코리아 리서치&컨설턴시 본부 홍지은 상무는 “이미 거스를 수 없는 흐름이 된 기업의 ESG 경영과 함께 내년부터 시행되는 정부의 민간 규제는 건축물 친환경 전환의 촉매제 역할을 할 것으로 보인다”며, “ZEB 인증 의무화가 적용된 빌딩이 본격적으로 공급되기 시작하면, 친환경 요소가 반영된 빌딩과 그렇지 못한 빌딩에 대한 투자자들의 시선이 엇갈리게 될 것”이라고 전망했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com