서울 '아파트지구' 지구단위계획으로 전환…용적률·높이·용도 규제 완화

[한국금융신문 주현태 기자] 1970년대 급속도로 늘어나는 서울의 인구를 감당하기 위해 아파트를 신속하게 공급하고자 도입한 '아파트지구' 제도가 역사 속으로 사라질 전망이다.

서울시는 지난해 ‘아파트지구 지구단위계획 전환지침’을 마련한 이후 변경된 정책 등을 반영하여 용적률, 높이, 용도 등을 유연하게 적용토록 지침을 개선했다고 9일 밝혔다. 향후 시는 각 '아파트지구'별 지구단위계획을 결정하는 시점에 맞춰 아파트지구 폐지 결정고시를 할 예정이다.

현재 서울 시내에는 14개 지구, 면적으로는 약11.2㎢, 208개 단지, 총 14만9684가구가 '아파트지구'에 포함돼 있으며 이는 서울 전체 아파트의 9% 정도에 해당한다.
아파트지구 제도는 2003년 '국토계획법'에서 삭제된 이후 서울시는 기존에 지정돼 있었던 14개 지구를 주택법 부칙 등으로 운영해 왔으나 변화하는 시대·제도 변화에 대응하기 위한 새로운 관리방안 마련이 필요하다 보고 이번에 지침을 개선키로 했다고 설명했다.

'아파트지구'는 과거 초등학교를 중심으로 인구·면적·공공시설 등의 규모를 결정하는 근린주구이론을 토대로 한 개발기본계획에 따라 주택용지 내 근생시설은 불허하고 중심시설용지에만 허용하는 ▲용지 중심의 토지 이용 ▲자족적 주거단지 조성에 따른 주변지역과의 단절 ▲재건축 추진 시 '도시 및 주거환경정비법'과 부정합 등의 한계가 있어 개정 필요성이 제기돼 왔다.

시는 이번 지침 개선으로 아파트지구 내 재건축 과정에서 수립하는 정비계획에서 도시관리계획 부문을 '지구단위계획'으로 전환, 공동주택 재건축 시 용적률․높이․용도 등의 적용이 보다 유연해지게 될 것으로 전망한다.

주택·중심시설 등 이용 분류로 나뉘었던 용지는 획지 개념으로 바꿔 입체·복합적 토지이용이 가능하다. 재건축 대상 주택용지는 ‘특별계획구역’으로 지정해 지구 단위 가이드라인을 만들어 빠르게 정비계획을 수립할 수 있게 했다.

한강변 주택용지에 일률적으로 부여되었던 공공기여 15% 의무 규정도 심의를 통해 주변 기반시설 현황 등을 고려해 유연하게 운영토록 변경되면서 꼭 필요한 기반시설은 확보하고, 재건축 사업성도 향상될 전망이다.
아울러 지구단위계획 전환 시 기존 중심시설용지에도 위원회 심의를 통해 주거전환을 허용(용도완화 공공기여 5~10% 필요)하고 최고 높이도 40m까지 완화를 원칙으로 하되 입지별 특성을 고려하여 유연하게 적용한다.

일부 아파트지구에만 남아있는 '개발 잔여지'도 당해 용도지역 용도·밀도 등 일반적 기준을 적용하고, 최고 높이도 40m까지 허용한다.

또한 시는 중심시설용지·개발 잔여지가 인근 주택단지와 통합 재건축하거나 5000㎡ 또는 100세대 이상으로 개발하면 주택용지와 같은 기준으로 적용할 계획이다.

유창수 서울시 주택정책실장은 “앞으로 서울 시내 14개 아파트지구의 재건축 사업이 효율적이고 유연하게 추진될 것으로 기대된다”며 “지침 개선과 규제 완화를 통해 주택 공급을 확대하고 아파트 밀집지역에 대한 지속가능하고 일관된 도시관리체계를 마련해 나가겠다”고 말했다.

주현태 기자 gun1313@fntimes.com