"수도권 집값, 35%는 '거품'…정부, 주택정책 실패"

[한국금융신문 주현태 기자] 지난 5년 주택가격이 연평균 4.6% 이상 상승하면서 거품이 과도한 수준에 도달했다는 분석이 나왔다.

23일 한국경제연구원(이하 한경연)은 '주택가격 거품여부 논란 및 평가'를 통해 이같이 밝혔다.

한경연 분석에 따르면 주택가격은 최근 5년 간 전국적으로 23%의 상승률을 보이며, 건국 이래 가장 가파르게 오른 것으로 나타났다. 특히 올해 들어 시세 이하로 거래된 급매 거래 영향으로 주택가격이 내려가고 있는 것처럼 보이지만, 금리상승의 영향으로 거래물량이 급격히 줄어든 상황에서 주택가격이 하향 추세로 전환됐다고 보기에는 어렵다고 평가했다.
임대차시장의 경우 최근 3년 간 급등했던 전셋값 상승률이 최근 들어 다소 주춤한 모습을 보이고 있으나, 물량부족 현상과 전세의 월세화까지 가속화되면서 전반적인 주거 불안정성이 높아지고 있는 상황이다.

한경연이 전국 200여개 아파트단지의 적정가격과 실제 거래가격을 비교한 결과, 서울은 현재 형성된 시세의 38% 이상, 경기는 58% 이상, 지방은 19% 이상 과대평가돼 가격에 거품이 과도하게 존재하는 것으로 분석됐다.

지역별로는 서울 강북권역에 37%, 강남권역에 38% 정도의 가격거품이 존재하는 것으로 봤다. 이 가운데, 강남권역 중 부촌으로 알려진 강남-동남권역의 거품 수준은 40%를 초과하는 것으로 조사됐다. 특히 서초구의 가격거품은 50% 수준을 넘어서며 서울에서 가장 높은 것으로 분석됐다.

경기지역의 주택가격 거품은 58% 수준으로 전국에서 세종(60%)에 이어 두 번째로 높은 것으로 나타났다.

지방은 평균 19.7%의 가격거품이 존재하는 것으로 조사됐다. 인천-계양, 부산-연제, 대구-수성, 광주-화정 등 일부 지역을 제외하면 지방의 주택가격 거품은 서울 등 수도권의 거품수준에는 미치지 못한다는 게 한경연 측의 설명이다.
이승석 부연구위원은 “국토에 비해 인구밀도가 높은 한국의 여건상 평균 10~15% 정도 거품이 존재해 왔던 것이 사실이지만, 주택가격 거품이 40%에 근접한 것은 지나친 수준”이라며 “일부 지역의 가격거품이 60%를 넘어서는 등 극단적 버블현상이 발생한 것은 핀셋규제에 따른 풍선효과 등 주택정책 실패의 결과로 볼 수밖에 없다”고 강조했다.

일각에선 부동산시장이 연말·연초 집값 거품영향과 급격한 금리 인상으로 더욱 혼란해질 수도 있다고 전망한다.

강북구의 한 부동산 관계자는 "현재 부동산시장은 꾸준히 인상하는 금리로 매수심리는 떨어지고, 집소유자 역시 하락된 가격에 매매를 하고싶지 않은 상황"이라며 "이같은 부동산 경기 침체가 적어도 내년 상반기까지 이어질 것으로 내다봤다. 정부가 규제로 현 상황을 만들었던 것만큼, 집값안정화·부동산시장 활성화를 위해 규제를 해제·완화해야한다"고 지적했다.

주현태 기자 gun1313@fntimes.com