[미리보는 2022 한국금융투자포럼] 고종완 원장 “시기·성장성·가치…부동산 3박자”

[한국금융신문 주현태 기자] 고종완 한국자산관리연구원 원장은 20일 오후 서울 중구 대한상공회의소 국제회의장에서 열리는 ‘2022 한국금융투자포럼 : 코·주·부(코인·주식·부동산) 멀틸레마 시대 투자전략’에서 패널발표를 진행할 예정이다.

주제는 서울·수도권·지방 톱10이다.

먼저 고종완 원장은 앞으로 주목해야 할 부동산 지역에 대해 설명할 것으로 보인다.
최근 집값 하락세와 금리 인상에 더해 지난 정부가 내놨던 대출규제 등 매수 억제 정책이 맞물리면서 지난달 서울 아파트 거래량이 역대 최저 수준을 기록했다.

실제로 거래량이 100건을 가뿐하게 넘겼던 서울시 내 지자체 아파트 거래량도 급감했다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 7월 기준 서울 중구 아파트거래가 5건으로 나타났다.

중구를 제외하고도 ▲종로구(14건) ▲용산구(16건) ▲성동구(12건) ▲동작구(13건) ▲금천구(19건) ▲광진구(13건) ▲강북구(13건) 등 20건 미만인 자치구도 7곳이었다.

거래절벽의 가장 큰 원인으로는 급등한 이자와 여전한 대출규제가 꼽힌다. 지난해 0~0.25% 구간이었던 기준금리는 1년여 만에 2.25%대까지 뛰어올랐다.

앞서 한국은행은 올해 들어 4월부터 지난달까지 4번 연속 기준금리를 올렸다.
현재 연 2.5%까지 금리가 높아진 상태다. 특히 6%대 금리의 주택담보대출도 나오고 있다. 또 한국은행은 추가 금리 인상을 강행할 분위기가 이어지고 있다.

연말 기준금리가 2.75~3.0%가 될 경우 주담대 금리가 7%까지 오를 수 있다.

고 원장은 금리 인상 여파로 싸늘한 부동산시장 분위기에서 어떤 메시지를 전할까?

고종완 원장은 아파트 주거가치와 투자가치 연관성이 담긴, ‘슈퍼부동산 투자10계명’을 설명할 예정이다.

고 원장이 말하는 슈퍼부동산 10계명은 ▲삶의 시작은 주택, 은퇴시작은 국민·주택·농지연금 ▲좋은 집은 살기좋고, 사기좋은 교집합 완전체주택 ▲살기 좋은 주거가치는 주거편리성 지표 ▲사기 좋은 투자가치는 투자매력도 지표 ▲토지는 영원한 만물의 근원 ▲인구·소득·인프라·행정계획은 성장지표로 미래가치 결정 ▲부동산 성공공식 시기·지역·상품 3대 선택원칙 등을 의미한다.

이와 관련해 고 원장은 이날 발표를 통해 슈퍼부동산 10계명의 세부적인 내용을 관객들에게 발표할 예정이다.

특히 부동산가치와 가격과의 관계를 하나하나 짚으면서, 미래가치가 높은 지역을 공개할 전망이다.

고 원장은 ‘땅값이 오르면 집값이 오르고, 집값이 오르면 땅값이 오른다’라는 골자로 합리적인 부동산투자 전략을 공개함으로써, ▲10년마다 성장지역 ▲주거성장사다리 ▲슈퍼아파트 등 정보를 제공할 예정이다.

고종완 원장은 “주거가치와 투자가치는 불과 분의 관계로, 주거 편리성이 높다고 투자가치가 반드시 높은 것은 아니다. 주거가치·투자가치 높은 슈퍼아파트를 선택해야 한다”며 “토지는 영원한 만물의 근원이고, 건물은 유한하며 감가상각된다”고 예고했다.

특히 윤석열 정부가 추진하고 있는 주요 부동산 정책엔 어떤 내용이 담겼는지 하나하나 살펴볼 예정이다.

앞서 윤 정부는 지난 8월16일 국민 주거 안정을 위한 첫 주택공급대책을 발표했다. 정부는 앞으로 5년 동안 전국에 270만가구 주택을 공급한다.

재건축·재개발 규제를 완화하고 각종 인센티브를 주는 민간도심복합사업 유형을 신설한다. 또 도시계획 규제를 받지 않는 도시혁신계획구역을 도입할 것으로 전망된다.

수도권 등 직장·주거 근접 지에 신규택지가 조성되고 무주택 서민에게는 시세의 70% 이하 가격에 청년 원가주택과 역세권 첫 집이 분양된다.

반지하 거주자의 안전을 위해서는 공공·민간 임대주택으로 이주가 추진되며 주택 개보수 등의 지원 사업도 진행된다.

구체적으로 2027년까지 공급 물량은 270만가구(연평균 54만가구)로, 애초 공약인 ‘250만+α(알파)’에서 α는 20만가구로 채워졌다. 지역별로는 서울에 50만가구를 비롯해 수도권에 총 158만가구가 공급되고, 지방에는 광역·특별자치시에 52만가구 등 총 112만가구가 공급된다.

사업 유형별로는 도심 내 재개발·재건축, 도심복합사업 등으로 52만가구가 공급된다.

3기 신도시 등 공공택지에는 88만가구가 공급된다. 도시개발, 지구단위계획구역, 기타 일반주택 사업 등 민간 자체 추진사업으로도 130만가구가 공급된다.

새 정부의 재건축 정책은 향후 시장에 어떤 파급 효과를 가져올까? 고 원장은 새 정부의 재건축 정책에 집중 분석했다.

그 결과 앞으로 1~2년 단기적으로는 도시와 지역에 따라 각각 다른 모양새가 연출될 것으로 관측한다.

그는 내 집 마련을 계획하는 수요자들이 현황 진단·시장 예측·대응 전략을 세워 맞춤형 전략이 필요하다고 말한다. 또 새 정부 임기 중에 재건축과 관련해 좋은 성과가 있을 것으로 평가한다.

새 정부의 재건축 정책을 살펴보면 규제 완화로 인한 개발 이익과 경제적 효과는 자산 가치 상승 기대감을 높이기에 충분하다는 분석이다.

이에 고 원장은 발표를 통해 내년 이후 가격이 급락할 경우를 대비한 내 집 살기·팔기 등 전략을 내놓을 전망이다.

또한 고종완 원장은 이번 발표에서 부동산시장에서 많은 국민이 궁금해하는 3가지 질문에 대한 답을 해결해줄 전망이다.

부동산시장의 대표적인 질문으로는 ▲지금은 집을 살때인가 팔때인가(시기와 선택) ▲성장지역은 어디인가(지역선택) ▲어떤 아파트를 골라야 하는지(물건선택) 등 3가지로 꼽힌다.

고 원장은 이 궁금증에 해답을 찾기 위해선 부동산이란 무엇인지, 부동산 3박자 원칙을 먼저 알아야 한다고 설명한다.

고 원장은 강조하는 3박자는 부동산 매매를 고려할 때, 세 가지 질문을 스스로 품는 것을 의미한다.

고 원장은 지금 사야할 시기인지 살펴야 한다는 것을 첫 번째 원칙으로 짚었다. 그가 꼽은 두 번째 원칙은 ‘자산으로서 성장 가치가 있는 지역인가’다. 또한 ‘어떤 아파트를 고를지’에 대한 판단까지 그는 이 세 원칙을 잊어선 안된다고 말한다.

이 3박자 원칙과 더불어 부동산을 그저 ‘투자 대상’으로만 보면 안된다는 점을 발표를 통해 자세히 설명할 예정이다.

부동산 투자에서 주기도 빼놓을 수 없는 부분이다. 고 원장은 부동산 시장은 일정 간격으로 후퇴와 성장을 반복하는 만큼, 관심 있는 지역이 성장기에 진입했는지 파악하고 투자에 나서야 한다는 점을 꼬집는다. 이에 거래량·분양물량 등 선행지표는 물론 인구·소득·산업구조 변화 등 다방면으로 짚는 방법을 설명할 예정이다.

특히 그는 부동산은 지역성·장소성·위치성·입지성을 지닌 독특한 재화부동산이라고 밝힌 고 원장은 공부는 평생지식, 부동산은 평생 자산이라는 점을 강조한다.

이번 발표에선 부동산의 의미부터 특성, 내재가치·미래가치 등 국민들이 부동산과 관련해 궁금했던 모든 정보가 망라한다.

또한 고종완 원장은 발표에서 과거와 현재를 보고 미래를 예측하는 방식으로 향후 부동산시장 동향을 진단할 전망이다.

그동안 부동산 ▲거래량 ▲전세가격 ▲미분양 추이 ▲인허가물량 추이 ▲분양물량추이 ▲입주예정물량 ▲경매낙찰률 등으로 부동산시장의 현재와 미래를 살펴보는 것이다.

그는 현재가치는 현재가격을 미래가치는 미래가격을 각각 반영한다는 점을 강조했다. 미국의 10년간의 집값 추이를 공개하면서, 우리나라의 금리 유동성과 주택가격 관계가 변동됐는지에 대한 설명을 들어볼 수 있다. 이에 우리나라 주택가격 상승 시기를 관측할 계획이다.

주현태 기자 gun1313@fntimes.com