KB·우리 등 금융계 부동산신탁사, ‘신용도’ 무기로 성장세↑

[한국금융신문 장호성 기자] 건설부동산 경기 악화와 이에 따른 분양시장 침체 등의 위기에도 불구, ROE·ROA 등이 높은 부동산신탁사들은 다양한 형태의 개발신탁 사업을 통해 오히려 매출 성장을 이룩한 것으로 나타났다.

금융투자협회 전자공시에 따르면 14개 부동산신탁사 상반기 총 영업수익은 8900억 원으로 전년 동기대비 14% 성장했다. 지난해에도 부동산신탁사 전체 영업수익은 직전년 대비 약 19% 증가해 부동산신탁 시장의 성장세가 지속되고 있다는 분석이다.

개발신탁 시장의 확대 지속 속에서, 신탁업계는 성장 잠재력이 큰 개발신탁을 중심으로 세력을 늘리고 있다.
그 중에서도 소속 금융그룹에 기반한 높은 신용도와 PF 대주의 선호도를 갖춘 금융계 부동산신탁사들의 약진이 두드러지는 것으로 나타났다. 약 4~5년 전만 하더라도 한국토지신탁과 한국자산신탁 등 비금융계 신탁사들의 점유율이 20%대를 차지했지만, 최근에는 금융계 신탁사들이 치고 올라오며 각 사의 점유율이 10%대에서 엎치락뒤치락하는 양상이 펼쳐지고 있다.

2018년 상반기와 비교할 때 올해 신탁업계의 영업이익은 비금융계보다 금융계 신탁사들의 상승세가 훨씬 두드러졌다.

금융계 부동산신탁사에는 KB부동산신탁·하나자산신탁·신한자산신탁·우리자산신탁·교보자산신탁 등이 포함된다.

이들은 높은 신용도를 필요로 하는 ‘책임준공형 관리형 신탁’에 역점을 두고 있다. 여기서 관리형 신탁은 신탁사가 자금을 직접 조달하지는 않는 대신 사업을 책임지고 관리·진행하는 방식의 신탁업을 가리킨다.

반대로 차입형 신탁은 신탁사가 직접 자금을 차입해 사업 진행의 주체가 된다. 그간 한국토지신탁·한국자산신탁 등 비금융계 신탁사들은 차입형 신탁 중심 사업구조에 방점을 찍었지만, 부동산 경기가 어려워지며 차츰 리츠·도시정비 등 사업 다각화를 모색하고 있다.
상반기 기준 신탁업계 영업이익 1위를 달성한 코람코의 경우, 리츠 부문에서 기존 실물자산 운용에서 개발사업으로 사업을 확대한 것이 효과를 봤다.

코람코는 현재 서울 반포에 주거용 고급오피스텔 ‘인시그니아 반포’를 직접 개발해 분양 중이고 올해 초 2호선 강남역 인근에 복합오피스빌딩 ‘케이스퀘어 강남2’를 개발해 준공과 동시에 만실을 기록하기도 했다.

코람코 수익의 또 한 축인 신탁부문에서 쌓은 건축·개발노하우와 리츠부문의 자산선별과 자금모집 역량이 시너지를 내고 있는 것으로 풀이됐다.

코람코자산신탁 홍은기 경영지원실장은 “코람코가 영업수익 1위를 기록한 것도 유의미하지만 영업이익과 ROA, NCR 등 모든 재무지표가 성장 안정화 되었다는 점에 주목해야 한다”며 “회사 성장의 큰 축인 부동산신탁부문에서의 체질개선 노력이 결실을 맺고 있고 각 사업부문간 시너지가 확대되며 더 큰 성장을 위한 발판이 마련된 것”이라고 말했다.
다만 이 같은 노력에도 불구, 부동산시장을 둘러싼 녹록치 않은 환경은 신탁사들에게도 다소 부정적인 영향을 미칠 것으로 분석됐다.

한국신용평가는 스페셜리포트를 통해 “차입형 개발신탁에 대한 2022년 거시환경은 2021년 ‘중립적’에서 ‘비우호적’으로, 책임준공형 관리형 개발신탁에 대한 거시환경은 ‘우호적’에서 ‘비우호적’으로 변화된 것으로 판단한다”고 밝혔다.

한신평은 “차입형 개발신탁의 경우 실적이 지방 분양경기에 밀접한 연관이 있는 가운데 최근 주택 경기 불확실성이 전반적으로 확대되고 있으며 지방 미분양 주택이 증가하고 있는 점 등을 감안했다”고 진단하는 동시에, “책임준공형 관리형 개발신탁의 경우 시공리스크만을 분담한다는 점에서 차입형 개발신탁에 비해 본원적인 리스크 수준이 낮은 편이나, 수주가 2021년까지 빠르게 성장하면서 자기자본 대비 잠재 익스포저가 과중해졌으며, 급격한 금리 상승 및 원자재가 상승 등으로 중소형 건설사를 중심으로 시공리스크가 대두될 가능성이 높아지고 있는 점 등을 반영했다”고 설명했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com