깡통전세에 세입자 위험 커진다…“예방이 최선”

[한국금융신문 주현태 기자] 부동산 시장에서 집값이 하락하자 전세가격이 매매가격보다 비싼 이른바 '깡통전세' 위험이 커지고 있다.

23일 서울시가 서울주거포털에 공개한 ‘전·월세 시장지표’에 따르면, 올 2분기 기준 서울 지역 연립·다세대주택(빌라)의 신규 계약 평균 전세가율은 84.5%를 기록했다. 다만 갱신 계약의 경우 신규보다 다소 낮은 77.5%로 집계됐다.

자치구별 빌라 신규 계약 전세가율 가운데, 가장 높은 곳은 강서구(96.7%)로 확인됐다. 금천구(92.8%), 양천구(92.6%)가 2, 3위를 차지했다. 뒤를 이어 ▲관악(89.7%) ▲강동(89.6%) ▲구로구(89.5%) ▲송파구(88.2) ▲도봉구(87.7%) ▲성북구(87%) ▲강북구(86.9) ▲영등포구(86.8%) ▲동작구(85.5) ▲서대문구(84.5%) ▲중구(84.5%) ▲은평구(84.3%) ▲강남구(84.3%) ▲서초구(83%) ▲종로구(82.9%) ▲광진구(82.8%) ▲중랑구(82%) ▲동대문구(81.5%) ▲마포구(79.3%) ▲노원구(78.7%) ▲성동구(74.1) ▲용산구(56.9%) 등으로 집계됐다.
전세가율은 매매가 대비 전세 값 비율을 의미한다. 매매가와 전세가의 차이가 작으면 전세 계약 만료 시 전세보증금을 돌려받지 못하는 ‘깡통전세’ 피해를 입을 가능성이 커진다.

서울 전체 아파트 신규 계약의 평균 전세가율은 54.2%다. 갱신 계약은 38.3%로 확인됐다. 자치구별 아파트 신규 계약 전세가율을 보면 금천구가 79.9%로 가장 높았고, 중구(69.5%)와 종로구(68.8%)가 뒤를 이었다. 이어 ▲관악구(68.5%) ▲강동구(67.6%) ▲성북구(67.1%) ▲은평구(64.5%) ▲동대문구(63.9) ▲영등포구(62.5%) ▲구로구(61.6%) ▲용산구(60.6%) ▲강북구(60.3%) ▲동작구(59.6%) ▲중랑구(59.5%) ▲광진구(57.4%) ▲서대문구(56.9%) ▲성동구(56%) ▲강남구(56%) ▲서초구(53%) ▲도봉구(51.8%) ▲강서구(49.5%) ▲송파구(49.2%) ▲양천구(44.3%) ▲마포구(41.1%) ▲노원구(39.7%) 등으로 나타났다.

한 부동산 관계자는 “빌라의 경우 아파트보다 분양·매매가 잘 이뤄지지 않아, 산 가격과 비슷한 값에 전세를 내주는 게 일반적”이라며 “전세값이 오른 상황에서 집값은 떨어지고 있기 때문에 전반적인 전세가율이 높아지고 있다”고 말했다.

이 관계자는 “거래량이 줄고, 집값이 하락하면서 전세금을 돌려주는 못하는 상황을 자주 목격할 수 있다”며 “깡통 전세 피해를 예방하기 위해서 계약 전 집주인의 대출 여부를 확인하거나, 기관 등을 통한 전세보증 보험에 가입해야한다”고 덧붙였다.

시는 전월세 약자인 전월세 수요자를 위해 전월세 관련 각종 정보가 공개한다. 최근 발생한 높은 대출을 받은 뒤 전세보증금을 갖고 잠적하는 깡통전세 사기 방지의 일환으로 전·월세 실거래 데이터를 서울주거포털을 통해 분기마다 공개한다는 방침이다. 이에 23일부터 전·월세 계약을 준비하는 시민들은 실거래가를 비롯해 매물, 적정 전월세 전환율 등을 확인할 수 있다.
시는 이번 지표 발표를 위해 '서울시 전월세 정보몽땅' 페이지를 개발하고 ▲전·월세 임차물량 예측정보(법정동·면적·주택 유형·건축 연한별) ▲자치구별 전세가율 ▲자치구별 전·월세 전환율을 공개한다.

이번 지표가 공개됨에 따라 주택임대계약 시 지역마다 풀리는 임차 물량, 거래가격 등 충분한 정보가 임차인에게 제공된다. 시는 매년 서울 시내에서 전·월세 계약을 하는 47만 가구(전체 임차가구의 약 23%)가 이 정보를 토대로 매물을 비교 선택할 수 있도록 이번 지표를 개발했다.

정보가 필요한 사람이 데이터를 직접 추출, 분석해야 하는 기존 여러 기관의 전·월세 시장 지표와 다르게 시의 자료는 알기 쉽게 해석해 수치, 도표 등 시각 자료와 함께 제공된다. 시가 제공하는 분석 자료는 주택 매매 및 전·월세 실거래 신고 자료를 토대로 만들어진다.

유창수 서울시 주택정책실장은 “그동안 전·월세 시장에서 정보 측면 약자였던 임차인이 ‘전·월세 정보몽땅’에 공개된 시장 지표를 활용해 이사할 집을 계약하고 불안해하거나 불리한 계약에 놓이는 일이 없게 될 것으로 기대한다”며 “앞으로 주택 거래 데이터를 다각적으로 분석해 전·월세 수요자가 필요한 경우 유용하게 사용할 수 있도록 주택임대시장 정보를 제공해 나갈 것”이라고 말했다.

주현태 기자 gun1313@fntimes.com