베일 벗은 6.21 부동산대책, 시장 지각변동 오나 [주간 부동산 이슈-6월 4주]

[한국금융신문 김태윤 기자] [한 주 간 있었던 주요 부동산 이슈를 한국금융신문이 정리해드립니다. 편집자 주]

[목차]

추경호닫기추경호기사 모아보기 장관·원희룡 장관 '제1차 부동산관계장관회의'
분양가상한제 및 고분양가 심사제도 개편, 서울 주택공급 혈 뚫릴까

건설사 시공능력평가 개선…"실적관리체계 고도화"


◇ 추경호 장관·원희룡 장관 '제1차 부동산관계장관회의'

추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 21일 열린 '제1차 부동산관계장관회의'(이하 6.21 부동산대책)에서 ▲상생임대인 혜택 강화 ▲ 임차인 혜택 강화 ▲ 민간 건설임대 공급 촉진 위한 규제 완화 ▲ 분양가상한제 개편 ▲ 조정대상지역 및 규제 지역 조정안 등을 다뤘다. 추경호 부총리는 이날 "임대차 3법과 관련해 시장혼선 최소화, 임차인 주거 안정 기여 등을 종합 감안해 합리적 개선방안을 모색하고 국민적 공감대를 형성해 나가겠다"고 강조했다.
상생 임대인은 지난해 12월 20일부터 올해말까지 계약하는 전·월세를 직전 계약 대비 증액 비율 5% 이내로 2년간 계약을 유지하는 임대인을 의미한다. 상생 임대인에게 주택 양도소득세 비과세 특례 요건을 실거주 의무 2년에서 1년으로 완화해주는 방식에서, 실거주 의무 2년을 완전히 면제하는 방식으로 변화하는 방안을 제시했다.

임차인을 위한 혜택으로 추경호 부총리는 “갱신계약이 만료되는 서민 임차인에게 4년간 전세가격 상승폭을 감안해 버팀목 전세대출의 보증금과 대출한도를 확대 지원할 것”이라고 설명했다. 이어 월세 세액공제율을 12%에서 최대 15%로 상향 조정하는 안도 거론했으며 보증금 대출 원리금 상한액 소득공제 한도를 연 300만원에서 400만원으로 확대한다는 방침이다. 추 부총리는 또한 “규제지역 내 주담대의 경우 기존주택 처분 기한을 6개월에서 2년으로 완화하고 신규주택 전입 의무를 폐지할 것”이라고 밝혔다.

민간 건설임대 공급 촉진 위한 규제 완화로, 주택가격 상승요인을 반영해 임대주택 양도시, 법인세 추가과세 면제 주택가액 요건을 기존 6억원에서 9억원까지 상향한다. 이어 10년 이상 건설임대주택 대상 양도세 장기보유 특별공제 특례시한을 올해 말에서 2024년 말까지 연장할 계획이다.


◇ 분양가상한제 및 고분양가 심사제도 개편, 서울 주택공급 혈 뚫릴까

이번 6.21 부동산대책에는 주택시장의 뜨거운 감자로 떠오른 '분양가상한제 개편'에 대한 내용도 담겼다.

분양가에 세입자의 주거 이전비용, 영업손실 보상비 및 명도 소송비 등이 포함하고, 자재 가격 조정 항목을 교체하고 철근·래미콘 등의 필수자재값 변동에 따른 기본형 건축비도 조정하는 내용이 주가 됐다. 이와 함께 분양가 심사 절차의 객관성·공정성 제고를 위해 외부 전문가 등으로 '택지비 검증 위원회'를 신설해 검증 정확성을 높이고, 과정도 투명하게 공개하겠다고 밝혔다.

주택도시보증공사가 담당하는 ‘고분양가 심사제도’도 개선한다. 원희룡닫기원희룡기사 모아보기 장관은 "인근 시세 조사시 10년 초과 노후주택은 제외하는 등 객관성을 높이고 건축비 상승에 대응한 자재비 가산제도를 도입해 사업 주체의 부담을 경감할 것"이라고 말했다.

이외에도 원희룡 장관은 주택시장 안정을 위해 ‘250만호+@’ 주택공급 계획 역시 출범 100일 이내에 구체적 방안을 공개하겠다고 약속했다. 그는 "청년의 주거안정을 위해 청년들이 선호하는 GTX 환승가능 지역, 3기 신도시 자족용지 인근 등 교통이 편리하고 일자리가 풍부한 곳에 진입 장벽을 낮춘 청년주택 공급계획을 마련해 연내 첫 공급에 착수하겠다"고 공언했다.

한편 이날 조정대상지역 및 규제 지역 조정안을 이번달 말 까지 확정하겠다는 내용이 담겼다. 이에 대해 전문가들의 의견이 갈렸다. 지방 분양시장은 침체가 심각해 규제지역 자체를 점진적으로 해제·개선해야 한다는 목소리가 나온 반면, 규제지역 해제가 안정세를 찾던 전국 집값에 자극을 줄 수 있다는 우려가 서로 맞서고 있다. 규제지역이 해제됐을 때 주변 비규제지역 부동산에 미치는 ‘풍선효과’가 우려된다는 이유다.

지난 22일을 기준으로 전국 투기과열지구는 49곳, 조정대상지역은 112곳이 지정돼 있다. 분양가상한제 개편안 발표에 대해 부동산 시장은 소폭 회복세가 나타났지만 정책 발표가 늦었다는 평가와 함께 미 연준의 ‘자이언트 스텝’ 및 경기 침체 우려 심화로 인해 전반적인 하락세가 다시 나타났다. 작년 하반기부터 대출 규제 강화 및 금리 인상으로 인해 주택 거래 절벽과 집값 하락이 발생하자, 대구·울산·양주·파주·김포·청주·전주시 등이 국토부에 조정대상지역 해제를 공식 요청했다.


◇ 건설사 시공능력평가 개선…"실적관리체계 고도화"

尹 정부가 건설사 시공능력평가 기준을 개선한다. 지난 22일 국토부는 ‘건설기업 시공능력평가 기준 및 방법의 개선연구’ 용역을 발주해 연구기관 용역 입찰을 시작했다.

업권에서는 항목별 합산 방식을 폐지하고 공사실적·기술능력 등을 각각 공시하는 방안과 기존 평가 방식에서 항목 배점 조정 등이 다뤄질 것이라 분석했다. 한편 하자 판정에 대해서는 이번에 검토하지 않을 방침이다. 업계에서는 하자 판정 자체가 과실 책임 및 판단 기간이 너무 오래걸려 시공능력평가에 반영하기 어렵다는 지적도 있었다.

시공능력평가는 정부가 건설사에 대해 경영상태·시공실적·기술능력·신인도 등을 평가·공시하는 제도다. 각 항목을 금액으로 환산·합산하는 방식으로 진행된다. 시공능력평가액에 따라 대기업을 비롯한 상위 등급 건설사는 소규모 공사에 입찰할 수 없는 등 제한이 발생할 수 있다. 시공능력평가액은 건설사 평가기준으로서, 도급하한제와 유자격자명부제 등에 사용된다.

국토부 관계자는 “이번에 당장 하자 판정까지 다루지는 않을 예정”이라며 “실적 관리와 관련된 체계를 고도화 하는 등, 제도 내에서 개선하기로 한 부분에 대해 먼저 검토하고 연구할 예정”이라고 말했다.

김태윤 기자 ktyun@fntimes.com