‘설익은 정책’이 키운 전월세시장 불안 [다가오는 전세 시한폭탄 (上)]

[한국금융신문 장호성 기자] 문재인 정부가 야심차게 선보였던 임대차3법, 전월세상한제와 계약갱신청구권제를 둘러싼 시장의 불안은 나날이 커져가고 있다.

계약갱신청구권·전월세 상한제는 개정안은 세입자가 기존 2년 계약이 끝나면 추가로 2년 계약을 연장할 수 있도록 ‘2+2년’을 보장하고, 임대료 상승 폭은 직전 계약 임대료의 5% 내에서 지방자치단체가 조례를 통해 상한을 정하도록 하는 내용이 담겨있다.

부동산 시장에서 약자일 수밖에 없는 임차인들의 손을 들어주겠다는 의도는 좋았지만, 정책 시행이 너무 급진적이었다는 평가가 지배적이다. 적어도 인구 절반 이상이 모여 있는 서울과 수도권에 충분한 매물이 존재하는 상황에서 정책이 수반됐다면 전세시장 불안이 줄어들었을 것이라는 아쉬운 평가가 나왔다.
문재인정부의 부동산정책은 공급보다는 규제에 방점이 찍혀있었기에 서울에 충분한 매물이 공급되지 못했다는 분석이 많았다.

특히 2년 전 세입자가 행사했던 갱신청구 임대 기간이 오는 7~8월부터 본격적으로 돌아온다는 이유를 들어 전월세 시장 불안이 본격화될 것이라는 관측이 속속 나오고 있다.

집주인은 직계존속·비속이 주택에 실거주할 경우 계약 갱신 청구를 거부할 수 있다.

집주인이 실거주하지 않는데도 세입자를 내보낸 뒤, 갱신으로 계약이 유지됐을 기간 내에 새로운 세입자를 받으면 기존 세입자는 손해배상을 청구할 수 있다.

이 같은 법안이 통과되자, 세를 놓은 집의 임대 만료가 임박한 임대인들은 제도 시행 전 급하게 새로운 세입자를 찾아내 기존 세입자를 몰아내려 하고, 세입자들은 어떻게든 나가지 않겠다고 버티는 등 임대-임차인간의 갈등이 곳곳에서 폭발하는 광경이 연출됐다.
이렇다보니 전세를 월세로 돌려 시장 변화에 대응하려는 집주인들도 늘었다.

2022년 서울 임대차 중 월세 비중은 51.6%로 절반을 넘어선 것으로 조사됐다. 등기소와 주민센터에서 부여한 확정일자 기준의 등기정보광장의 통계자료 발표 이후 처음 나타난 수치다.

2022년을 포함해 직전 3년의 연도별 서울지역의 전월세 건수는 꾸준히 늘고 있는 것으로 나타났다.

2022년은 1월~4월의 확정일자 건수(29만1858건)가 직전 해인 2021년 전체 전월세 건수(71만2929건) 대비 40.9%를 기록해, 2022년에도 확정일자를 받는 전월세 건수는 증가세를 이어갈 것으로 보인다.

전세와 월세 비율을 연도별로 살펴보면 월세 비율이 증가세를 보이고 있었다.

공급 측면에서는 직전 5개년(2017~2021년) 오피스텔 입주물량(13만3959실)이 아파트 입주물량 (16만3411호)의 80%를 넘어섰고, 같은 시기에 서울에 준공된 주택의 경우 소형주택이 주를 이뤘던 공급시장의 특성도 영향을 미쳤을 것으로 분석됐다.

서울지역 임차인은 젊은 층의 비율이 늘어난 것으로 나타났다.

최근에는 30대 임차인의 비율이 늘고 있고, 20대 이하 임차인도 2022년 들어 다소 주춤하지만 직전 3년간 증가세를 보이고 있다.

반면 50대 이상의 임차인은 그 비율이 줄어들고 있다. 대출규제 등으로 자금마련이 쉽지 않은 젊은 수요들이 매수보다는 임차 쪽으로 유입된 것으로 풀이됐다.

최근 금리가 꾸준히 상승하면서 자금 마련이 어렵거나 대출이자가 월세보다 높아지는 등의 이유로 임차인들의 월세 선호도가 높아지면서, 월세를 받고자 하는 임대인 수요와 맞물려 월세 거래가 늘어난 것으로 풀이됐다.

부동산 한 전문가는 “임차시장에서의 주택 수요와 공급에 따른 영향을 감안했을 때 젊은 계층의 주거비 경감 및 안정적인 임차계약을 위한 공급 및 제도적 뒷받침 등 임차인의 주거 안정을 위한 정책 고민이 필요할 것으로 보인다”고 제언했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com