5년새 2.5배 벌어진 아파트 매매-전세가격 차이, ‘갭 투자’ 내 집 마련 불리해져

[한국금융신문 장호성 기자] 최근 5년간 아파트 전세가격에 비해 매매가격이 큰 폭으로 오르면서 아파트 전세가율이 98개월 만에 최저치를 기록했다. 이에 따라 무주택자의 내 집 마련은 최근 5년새 더욱 어려워졌다.

전세가율은 매매 가격 대비 전세가격의 비율을 말한다. 일반적으로 전세가율이 높으면 시세차익 투자(갭 투자)에 유리한 시기라는 신호로 해석된다. 시세차익 투자(갭 투자)란 시세차익을 목적으로 주택의 매매 가격과 전세금 간의 차액이 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식이다. 예를 들어 매매 가격이 5억 원인 주택의 전세금 시세가 4억5000만 원이라면 전세를 끼고 5000만 원으로 집을 사는 방식이다.

따라서 전세가율이 낮아질수록 무주택자가 갭 투자를 하기 힘들어져, 사실상 ‘내 집 마련’의 난이도가 올라간다는 해석이 가능하다.
분양 평가 전문회사 리얼하우스가 한국부동산원의 부동산통계정보를 분석한 결과, 지난 5년동안(2017년 3월~2022년 3월)전국 아파트 평당 평균 매매가는 80.6% 상승한 반면 전세가는 53.5% 상승해 매매가와 전세가 차이는 더 커진 것으로 나타났다.

특히 평당 평균 매매가는 이전 5년(2012년 3월~2017년 3월)의 상승률인 9.3%에 비해 8.6배 높은 것으로 조사 됐다. 이는 매년 3월을 기준으로 조사한 값이다.

평당 평균 아파트 매매가 상승률이 가장 높은 지역은 세종으로 평당 2714만원으로 5년전에 비해 177.6% 폭등했다. 경기도는 평당 1292만원이 올라 서울을 제치고 두번째로 많은 상승률(105.5%)을 보였다. 서울 상승률은 105.4%로 전국 17개 시도 중 서울· 경기· 세종은 5년간 평당 평균 매매가가 2배 넘게 올랐다.

서울의 평당 평균 전세가는 2509만원으로 5년전에 비해 64.9% 올랐다. 서울 전세가 상승률은 전국 평균(53.6%)보다 높지만, 매매가와 전세가의 차이는 평당 707만원에서 2천69만원으로 늘었다. 전세로 살고 있는 34평을 매수하려면 5년전에는 2억4000만원을 더 주면 됐는데, 지금은 7억300만원을 더 줘야만 가능하다. 서울에서 전세 세입자들의 내 집 마련이 그만큼 어려워졌다는 의미다.

세종은 작년 대비 평당 평균 전세가가 떨어진 유일한 지역이다. 최근 세종 아파트 매매가도 내림세를 보이고 있지만 작년 동월에 비해서는 상승 했다. 올해 세종시의 전세가는 매매가의 절반에도 미치지 못하는 48.3%(2022년 2월)로 세종특별시 출범이후 가장 낮은 전세가율을 보였다.

리얼하우스 김선아 분양분석 팀장은 “전세가율이 낮다는 건 매매가격에 거품이 많다는 의미다. 최근 주택 금리 상승으로 대출에 대한 부담도 커져 어느 때 보다 똑똑한 한 채를 찾기 위한 노력이 필요하다”는 생각을 밝혔다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com