부동산 신탁사업별 2021 전망·계획 ③ 도시정비사업, 신탁사 차세대 먹거리로 성장

[한국금융신문 홍지인 기자] 부동산신탁사의 도시정비 사업 규모가 확대되고 있다. 신탁방식 도시정비 준공이 성공적 결과를 내고 시장 인식도 개선되면서 사업 성장에 속도가 붙고 있다.

작년 부동산신탁업계는 도시정비 사업에서 2000억원 규모의 수주고를 올렸다 전년 1600억원 규모대비 25% 성장했다.

기존 도시정비 강자였던 한국토지신탁, 한국자산신탁, 무궁화신탁이 모두 300억원 이상의 수주고를 올렸고 대한토지신탁과 KB부동산신탁도 이에 근접한 성과를 냈다.
우리자산신탁과 교보자산신탁도 작년 도시정비사업에 신규 진입하며 14개 신탁사 중 9개 신탁사가 도시정비시장에 발을 담게 됐다.

2019년 신규 인가로 3개사가 진입해 경쟁이 심화됐고 부동산 규제 강화와 지방부동산 시장 불안정 등의 영향으로 부동산신탁 사업 환경은 점점 어려워지고 있다. 이런 상황 속에서 도시정비 사업은 신탁사들의 차세대 먹거리로 꼽히고 있다.

신탁업계 관계자는 “기존 부동산신탁 사업들은 레드오션 상태”라며 “도시정비는 부동산개발 능력을 활용하면서 새롭게 시장을 개척할 수 있는 분야라 신탁사들의 집중도가 높아질 수 밖에 없다”라고 말했다.

지난 2016년 3월 ‘도시 및 주거환경정비법’이 개정되면서 신탁방식 정비사업의 법적 토대가 마련됐다. 신탁방식 정비사업은 신탁사가 조합을 대신해 자금조달부터 분양까지 사업 전반을 진행한다. 신탁사의 개발사업 정보를 활용한 전문적 사업 진행이 가능하므로 이를 통해 시간과 비용을 절약할 수 있다.

부동산신탁사의 정비사업은 신탁사의 역할에 따라 시행자 방식과 대행자 방식으로 구분된다.
시행자 방식은 정비구역 지정 후 사업 초기부터 신탁사가 참여해 사업은 진행하기 때문에 수익성이 대행자 방식보다 높다. 다만 그만큼 리스크도 높아진다는 단점이 있다.

대행자 방식은 정비사업의 조합이 설립된 후 신탁사가 사업에 참여하는 것이다.

이후 사업 진행을 대행하는 것으로 시행자 방식에 비해 수수료율은 낮지만 리스크가 낮고 자금조달과 같은 신탁사의 전문성을 활용하여 사업을 빠르게 진행할 수 있는 장점이 있다.

신탁 정비사업은 초기에 여의도와 강남과 같은 서울 주요 재건축 단지를 중심으로 시행자 방식이 대다수였지만 리스크 관리 차원에서 대행자 방식도 확대되며 사업 규모 확장에 더욱 속도를 붙였다.

신탁방식 정비사업의 이어지는 성과도 사업 확대에 원동력이 되고 있다. 신탁방식 재건축 1호였던 ‘안양 호계 유니드’는 코람코자산신탁을 사업대행자로 선정하고 2년 반만에 준공을 승인받았다.

‘안양 호계 유니드’는 2007년부터 재건축을 추진했지만 전문성 부족과 자금조달문제에 직면하며 9년 동안 정체된 사업이었다.

그러나 2016년 12월부터 코람코가 사업대행자로 재건축을 진행하게 되면서 준공부터 분양까지 성공리에 마칠 수 있었다.

대전 용운주공도 지난 2008년 사업시행인가를 받았지만 미분양 리스크로 시공사를 선정하지 못하며 재건축 진행에 애를 먹던 사업이었다.

그러나 2016년 7월 한국토지신탁을 사업대행자로 선정한 후 2017년 12월 일반분양까지 마치며 일사천리로 일이 진행됐다.

이후 용운주공은 ‘e편한세상 대전 에코포레’로 탈바꿈한 후 2267가구 규모의 대단지를 3개월 만에 분양 마감하며 성공적으로 사업을 마무리했다.

연이은 호실적으로 신탁방식 정비사업에 대한 인식이 개선되고 정부가 소규모 재건축 및 가로주택정비사업을 지원도 더해지면서 부동산신탁사들의 정비사업 확대가 이어지고 있다.

2019년 6월 정부는 소규모 재건축과 가로주택정비사업 시장 활성화를 위해 가로주택정비사업에서 사업시행자가 신탁업자인 경우 기금 융자를 가능하게 제도를 개선했다.

부동산신탁업계는 이런 흐름을 바탕으로 사업 확대에 박차를 가하고 있다. 정비사업 본부 또는 팀을 가지고 있는 9개 신탁사 대부분이 작년 전문인력을 충원했다. 또한 3개의 신탁사가 정비사업팀을 본부로 승격하거나 본부를 확대했다.

부동산 신탁사 관계자는 “부동산신탁 업계 경쟁이 심화되는 상황에서 정비사업은 새로운 먹거리 시장이다”라며 “부동산 개발 지식을 이미 갖추고 있고 시장의 인식도 긍정적으로 변화하고 있기 때문에 정비사업 규모는 계속 확대될 것으로 예상하고 있다“고 밝혔다.

홍지인 기자 helena@fntimes.com