[부동산 신탁사업별 2021 전망·계획 ②] 책임준공확약 관리형 토지신탁, 시장 파이 성장 기대

[한국금융신문 홍지인 기자] 부동산신탁업계의 주력 사업 중 하나인 책임준공확약 관리형 토지신탁이 올해에도 시장 규모를 키울 것으로 보이지만 수주 경쟁은 더욱 심화될 전망이다.

지난해 부동산 신탁업계는 연초의 우려에도 불구하고 높은 수주 실적과 순이익 증가를 나타냈다.

수도권 부동산 규제 강화에 대한 풍선효과로 신탁사들의 주요 사업지인 지방 부동산의 경기가 회복된 것이 상승 흐름의 바탕이었다. 또한 저금리 장기화에 따라 시중 현금 유동성이 확대된 것도 원인이 됐다.
부동산신탁 사업 수주에서 관리형 토지신탁이 차지하는 비율은 점차 확대되고 있다. 업계에 따르면 2016년 부동산신탁사 신규 수주에서 10.5%에 불과하던 관리형 토지신탁 수주비율은 2017년 17.2%로 확대된 후 2018년 30.2%, 2019년 32.7%로 3년만에 3배 성장했다.

관리형 토지신탁 사업의 성장 배경은 책준확약 관리형 토지신탁이다. 2016년 차입형 토지신탁의 리스크 문제를 완화해줄 신규 사업으로 등장한 후 2017년 KB부동산신탁이 본격적으로 사업 수주에 나서며 위세를 키웠다.

책준확약 관리형 토지신탁은 파이 규모를 점차 키우고 있다. 이를 중점 사업으로 뒀던 KB부동산신탁과 하나자산신탁은 2018년과 2019년 부동산신탁업계의 불황속에서도 각사의 규모를 키워나갈 수 있었다.

올해에도 책준확약 관리형 토지신탁은 시장 규모를 키우겠지만 각 신탁사들의 수주 환경은 쉽지 않을 것으로 보인다.

2019년 상반기까지 책임준공확약 관리형 토지신탁 시장은 KB부동산신탁과 하나자산신탁이 양분하고 있었다.
두 신탁사는 금융지주의 신용도를 바탕으로 견고한 리스크 수준을 유지하며 책준확약 토지신탁 사업 수주를 늘릴 수 있었다.

이후 본격적으로 책임준공확약 관리형 토지신탁 사업에 돌입하는 신탁사들이 늘어나면서 수주 조건이 유연해졌다.

사업 리스크 허들이 낮아지고 공격적 수주를 위한 수수료율 인하가 이어지면서 자칫 신탁사들의 치킨게임이 되지 않을까 하는 우려도 제기되고 있다.

책임준공형 토지신탁의 사업 시행 초기 보수율은 2~2.5%대였다. 시공사 및 책임준공에 대한 리스크 비용이 고려된 보수율이었다.

그러나 2019년 하반기 수주 경쟁이 본격화되면서 보수율 인하가 시작됐고 작년엔 초기 보수율의 절반 수준인 1.1%가 제시되기도 했다.

올해부터 증권계열 부동산신탁사도 책준확약형 토지신탁 수주에 본격적으로 나설 것으로 보여 경쟁이 더욱 심화될 것으로 보인다.

한 신탁업계 관계자는 “일반관리형 토지신탁이 도입됐을 때 보수율이 1%대었지만 지금은 0.2%까지 떨어졌다”며 “책준형도 2%대 보수율에서 시작했지만 머지않아 1%대로 떨어질 것 같다”고 말했다.

그러나 1% 이하로 떨어질 가능성은 크지 않다는 게 업계의 판단이다. 책준확약형 토지신탁은 리스크가 큰 중소형 건설사를 시공사로 선정하는 대신 부동산신탁사가 책임준공을 보증하는 사업이다.

대형 건설사보다 준공에 대한 리스크가 큰 만큼 그에 비례한 보수율을 책정하고 있다.

한 신탁업 관계자는 “부동산신탁 사업에서 1% 미만 수수료율은 리스크가 거의 없는 사업에서나 가능하다”며 “책준확약형 토지신탁 사업에서는 매우 힘든 수수료율이기 때문에 1% 이하를 제시하기는 쉽지 않을 것”이라고 밝혔다.

사업 배경 상황도 녹록치 않다. 신종 코로나바이러스의 영향으로 지방 부동산 시장의 불안정성이 이어지고 있다. 2015년 이후 지속적으로 감소하고 있는 인허가 물량도 걸림돌이다.

인허가 물량이 전년대비 올해 소폭 증가한다고는 하나 그 수가 제한되어 있어 지방 부동산에는 큰 영향이 없을 것으로 보인다.

나이스 신용평가는 지난 12월 한국투자부동산신탁 기업신용등급 평가에서 “부동산 건설 인허가 규모가 전반적으로 감소함에 따라 책임준공부 관리형 토지신탁 및 비토지신탁의 수요가 감소하고 업권 내 경쟁이 치열해지면서 수수료 단가가 하락하고 있다”고 밝혔다. 사업 수주 물량 감소가 수수료 인하 속도를 가속화 시키는 것이다.

업계는 무차별적인 책준확약형 토지신탁 사업 수주 보다는 신규 주수 시 리스크 관리에 더욱 집중한다는 입장이다.

책준확약 토지신탁 시장 파이 자체가 커지기는 했지만 높은 리스크의 사업들도 늘어나면서 관련 우발 부채에 대한 우려가 커지고 있기 때문이다.

신규 수주 사업에 대한 리스크를 줄여나가면서 사업의 기반을 안정화하고 이를 토대로 신규 사업을 모색하는 것을 목표로 하고 있다.

한 신탁업 관계자는 “책임준공 이후 완성자산에 대한 관리 사업을 고려하고 있다”며 “이미 관련 내부조직을 갖췄고 이를 종합부동산서비스에 접목할 수 있도록 노력할 예정”이라고 밝혔다.

홍지인 기자 helena@fntimes.com