[부동산 신탁사업별 2021 전망 ①] 차입형 토지신탁, 개선 흐름 보이나 괄목 성장 어려워

[한국금융신문 홍지인 기자] 2021년 차입형 토지신탁 시장은 개선의 흐름을 보이겠으나 과거와 같은 호황을 기대하기는 어려울 것으로 예상된다.

차입형 토지신탁을 주력으로 하는 부동산신탁사의 재무부담 완화로 수주 여건이 개선되면서 신규 수주는 전년보다 증가할 것으로 보여진다. 2018년 이후 시작된 차입형 토지신탁 수주 급감에 따른 기저효과도 증가의 바탕됐다.

다만 국내 부동산시장 불안정과 부동산 인허가 물량이 줄어들고 있는 상황을 봤을 때 괄목할만한 성장은 기대하기 어려울 전망이다.
2016년까지 차입형 개발신탁 사업은 긍정적이었지만 2017년 이후 지방 주택 분양경기가 침체되면서 차입형 토지신탁원본은 2018년말 이후 지속해서 감소하고 있다.

차입형 토지신탁은 지방 주거용 부동산 개발 사업 비중이 높다. 지방 분양경기에 직접적 영향을 받는 사업으로 지방 미분양률이 높아질 경우 리스크가 커진다.

수도권 제외 지방 부동산 경기가 둔화됨에 따라 기존 차입형 토지신탁 분양률이 저하되고 기존 차입형 토지신탁 사업장의 부실화가 진행됨에 따라 각 부동산신탁사는 리스크 관리 차원에서 차입형 토지신탁의 신규수주를 줄이고 있다.

지난 2015년 국내 부동산 인허가 물량이 76만호를 기록한 후 계속 하락하고 있다. 2018년까지 지방 부동산 시장 불황으로 미분양률이 높았던 점도 차입형 토지신탁 시장의 하락을 이끌었다.

작년 국토교통부의 규제지역 발표에 따르면 국내 부동산 규제지역 발표에 대한 풍선효과로 지방 부동산 시장이 활기를 찾았다.
국토부 자료에 따르면 작년 9월말 기준 기타 지방 미분양 물량은 전년 대비 43%가량 감소한 2만호를 나타냈다.

올해에도 지방 부동산시장의 수요는 상승될 것으로 보이나 지방 부동산 인허가 물량 자체가 많지 않고 새로운 부동산 규제에 대한 불안감이 이어지고 있어 시장에 부정적 요소가 될 것으로 보인다.

저조한 공급 물량 기조가 이어지며 차입형 토지신탁 시장 개선은 올해에도 쉽지 않을 것으로 예상된다.

올해 주택 인허가 물량은 전년과 비슷한 수준이 될것으로 시장은 추측하고 있으며 이에 비례해 지방 부동산 착공이 어려워지기 때문이다.
나이스신용평가는 지난달 18일 발표한 산업위험 등급평가에서 부동산신탁 사업의 위험수준을 높은 수준이라고 밝혔다.

위험 수준이 높게 책정된 이유 중 하나는 자금조달 여건이 ‘비우호적’으로 평가됐기 때문이다.

증권사PF가 증가하면서 부동산신탁사의 입지가 위협받고 있다. 차입형 토지신탁은 금융위기 이후 건설사 PF 공여가 감소함에 따라 부동산신탁사가 개발사업의 신용공여 주체로 역할하기 시작하며 성장했다.

작년 6월 증권사의 부동산 채무보증 한도가 자기자본의 120%로 설정되기는 했지만 부동산신탁사에는 긍정적이지 않다.

2019년 인가를 받은 신규 부동산신탁 3사의 차입형 토지신탁 시장 진입도 눈여겨볼 요소다. 신규 신탁사는 차입형 토지신탁 사업이 인가 후 2년간 제한된다.

2021년 내에 3사 모두 2년의 기한을 충족하게 되므로 차입형 토지신탁 시장에 진입할 가능성이 크다.

책임준공형 토지신탁 사업이 경쟁사 증가로 인한 수수료율 인하로 어려움을 겪었듯이 차입형 토지신탁도 유사한 문제에 직면할 가능성이 크다.

한국기업평가는 지난달 15일 15일 발표한 부동산신탁 2021년 산업전망에서 “단기간 내 업황이 개선되기는 어려울 것으로 예상된다”며 “2021년에도 주택 공급물량이 저조한 수준을 유지할 것으로 예상되고, 경기침체의 영향으로 비주택시장도 위축되고 있기 때문이다”라고 밝혔다.

다만 “부동산신탁사의 수주 여력이 개선되고 내년 하반기 이후 경기 회복세가 기대되는 점은 긍적적”이라고 덧붙였다.

또한 미분양 사업의 분양실적 제고로 부동산신탁이 재무부담이 완화되고 신규 수주 여력이 개선되고 있는 점이 차입형 토지신탁 시장 개선에 긍적적이라고 밝혔다.

한국기업평가는 “2021년 이후 입주물량 감소로 주택 공급여건이 개선될 것으로 예상되고 코로나19 백산 및 치료제 보급으로 경기 회복세가 나타남에 따라 비주택시장이 회복될 것으로 예상되는 점도 수주 환경에 우호적으로 작용할 전망이다”라고 밝혔다.

홍지인 기자 helena@fntimes.com