민간 주춤하자 공공으로…‘전담 조직’ 신설한 삼성물산·DL이앤씨

[한국금융신문 주현태 기자] 대형건설사들이 미분양 위험이 낮은 공공 정비사업에 수주 역량을 집중하고 있다. 정부의 공공 주택 공급 확대 기조 속에 전담 조직을 신설하며 경쟁 수위를 끌어올리는 모습이다.

29일 정비업계에 따르면, 민간 재개발·재건축 위주로 포트폴리오를 짜왔던 대형건설사들이 공공이 주도하는 정비사업에 적극적으로 참여하며 수주 전선을 넓히고 있다. 민간사업의 수익성과 안정성이 동시에 흔들리자, 상대적으로 공사비 회수 위험이 낮은 공공 정비사업으로 고개를 돌리는 모양새다.

◇ 대형건설사들이 미분양 리스크가 적은 공공 정비사업에 눈길

공공 정비사업 전반에서도 대형 건설사의 존재감은 뚜렷하다. 지난해 포스코이앤씨는 신길2 도심복합사업 우선협상대상자로 선정됐다. 신길2구역은 2008년 뉴타운으로 지정됐으나, 부동산 경기 침체와 주민 반대 등에 부딪치며 2014년 정비구역에서 해제된 사업지다. 이후 LH가 시행하는 도심복합사업 대상지로 지정되면서 다시 개발에 시동을 걸었다. 신길2구역은 최고 45층, 18개동, 총 1332가구 규모의 공동주택이 들어설 예정이다. 용적률은 약 300%로 ▲공공분양 905가구 ▲이익공유형 267가구 ▲공공임대 160가구로 구성된다.
DL이앤씨·삼성물산 공동수급체(컨소시엄)가 서울 은평구 증산동 증산4구역 도심공공주택복합사업을 수주하기도 했다. 증산4구역 사업은 서울시 은평구 증산동 일원에 아파트 3509가구와 부대 복리시설을 조성하는 프로젝트다. 예정 공사 금액은 1조9435억원으로, DL이앤씨와 삼성물산의 사업 참여 비율은 각각 53%(1조301억원), 47%(9134억원)다.

DL이앤씨·삼성물산은 증산4구역의 단지명으로 ‘디아투스(DIATUS)’를 제안했다. 디아투스에는 실내 테니스장과 실내 배드민턴장 등 55개의 커뮤니티 시설을 비롯해 총 5킬로미터(km)의 단지 산책로, 53개소의 테마정원과 펜트하우스, 테라스하우스, 3면 조망형 세대 등 하이엔드 설계가 반영된다. 이밖에도 양천구 신월7동2구역 공공재개발 사업은 한화 건설부문·호반건설 컨소시엄이 수주했고, 장위9구역은 DL이앤씨·현대건설이 각각 시공을 담당한다.

◇ 대형건설사, 공공수주 경쟁력 키우기 위해 조직 개편

공공 정비사업에 대한 대형 건설사의 관심이 커지면서, 사업 유형별 전략 차별화도 뚜렷해지고 있다. 공공재개발은 기존 정비사업과 유사한 구조를 유지하면서 인허가 속도를 높일 수 있는 점이 강점으로 꼽히고, 도심공공주택복합사업은 역세권·준공업지역 등을 중심으로 대규모 물량을 확보할 수 있다는 점에서 대형사의 참여가 두드러진다.

공공사업이 새로운 먹거리로 자리하자 조직 개편도 잇따르고 있다. 눈길을 끄는 건설사는 DL이앤씨다. 회사는 최근 도시정비사업팀 산하에 공공사업소를 신설했다. 기존 도심공공주택 태스크포스(TF)를 공식 조직으로 격상해 공공 정비 수주를 상시 체계로 끌어올리겠다는 구상이다. 공공사업소는 서울 마포구 공덕역 인근에 사무실을 열고 시장 확장에 본격 추진하고 있다.

삼성물산 건설부문도 새해 시작부터 주택개발사업부 산하에 공공재개발 등 공공 시행 정비사업을 전담하는 민관합동사무소를 신설해 운영 중이다. 공공 시행자와의 창구를 일원화해 파트너십을 강화하고, 현장 관리 효율을 높이겠다는 판단이다.

◇ 공공사업, 조달 과정 높아…용적률 인센티브 강화

대형사들이 공공으로 눈을 돌린 배경에는 민간 정비사업의 구조적 부담이 있다. 수년간 이어진 공사비·인건비 상승과 금리 부담으로 민간 재개발·재건축의 사업성은 빠르게 악화됐다. 시공사가 조합에 사업비를 대여하거나 보증을 서는 금융 부담도 커졌다. 분양 이후 공사비와 사업비를 회수해야 하는 구조에서 미분양 리스크는 고스란히 시공사 몫이 된다.

반면 공공 정비사업은 공공이 시행을 주도해 인허가 지연 가능성이 낮고, 공정에 따라 대금을 수령해 공사비 회수 위험이 상대적으로 적다. 금융 조달 과정에서도 시공사의 부담이 덜하다. 특히 최근 정부가 공공 정비 참여를 유도하기 위해 공사비 현실화와 함께 용적률 법적 상한을 기존 1.2배에서 최대 1.4배로 높이는 등 인센티브를 강화한 점도 대형사의 관심을 받은 이유로 꼽힌다.

특히 브랜드 사용이 가능하다는 점도 대형사의 참여를 자극하는 요인이다. 공공 정비사업이라고 해도 시공사 선정 방식은 민간과 동일하게 경쟁입찰로 진행되며, 준공 이후 단지에는 LH 브랜드가 아닌 래미안, 자이, 롯데캐슬 등 민간 건설사 브랜드를 적용할 수 있다. 단순 공공임대 사업과 달리, 향후 브랜드 가치와 실적 관리에 모두 도움이 된다는 판단이다.

한 대형건설사 관계자는 “민간 정비사업의 변동성이 커지면서 공공 정비사업이 상대적으로 예측 가능한 시장으로 인식되고 있다”며 “다만 수익률은 다소 떨어지기는 점이 있기 때문에 회사바다 집중하고 있는 민간 부문 수주를 함께 검토하면서 적절하게 확보해야하는 필요성은 있다”고 말했다.

주현태 한국금융신문 기자 gun1313@fntimes.com