“서울 아파트 가격 하락 이어질 듯…분양시장 재편 예상” - 미래에셋대우

[한국금융신문 한아란 기자] 미래에셋대우는 26일 “일시적인 서울 아파트 회복에도 가격 하락은 이어질 전망”이라고 분석했다.

이광수 미래에셋대우 연구원은 이날 발표한 보고서를 통해 “금리인하에도 불구하고 대출 규제가 지속되고 있고 크게 상승한 가격으로 수요가 감소하고 있다”며 이같이 밝혔다.

이 연구원은 “수요가 줄어든 상황에서 매도물량이 증가하기 시작하면 가격 하락폭은 커질 수 있다”며 “시간이 지날수록 매도 공급에 영향을 줄 수 있는 정부 정책과 보유세 등 세금이 시장에 미치는 영향이 더욱 커질 수 있다”고 판단했다.
이 연구원은 정부의 신규 아파트 분양가격에 대한 간접 규제에 따라 분양가격 인상이 제한될 수 있다고 내다봤다.

이 연구원은 “분양가격 규제에 따라 건설회사의 주택사업 수익성이 하락할 가능성이 있다”면서도 “ 반면 분양가 인상 기대감이 적어지면서 재건축 등 사업속도가 빨라질 수 있고 후분양 아파트가 증가할 수 있다”고 말했다.

이어 “결국 정비사업이 확대되고 후분양 아파트 증가하면 브랜드와 자금 조달능력이 우수한 대형 건설회사의 주택시장 시장점유율(M/S)이 확대될 수 있다”며 “아파트 유통시장 위축에도 분양시장 변화를 전망하면서 대형건설회사에 대한 비중확대를 유지한다”고 평가했다.

보고서에 따르면 대치동 은마 아파트 전용면적 84.43㎡, 14층 매물 가격이 최근 19억원에 거래되면서 2월 최저가 16억6000만원(5층) 대비 14.5% 올랐다. 그러나 지난해 9월 최고점 20억5000만원(7층) 대비로는 여전히 7% 이상 떨어진 상황이다.

이 연구원은 “올해 1분기 크게 하락한 이후 최근 매도 물건이 감소하면서 가격이 회복되고 있다”며 “가격이 회복되면서 부동산 중개소도 1분기보다 활기를 띠어가고 있는 모습이었다”고 진단했다.

다만 이 연구원은 시장의 추세적인 변화를 판단하기 위해서는 거래량이 중요하다고 언급했다.

올해 5월까지 서울 아파트 거래량은 1만 1227호로 지난해 같은 기간 대비 77% 감소했다. 이달 들어(6월 1일~20일) 서울 아파트 실거래신고 건수는 465건으로 전년 동기보다 86.4% 줄었다.

이 연구원은 “높아진 가격과 대출 규제, 전세가격 하락으로 수요가 줄어들고 매도 물건이 사라지면서 거래량이 크게 감소하고 있다”면서 “거래량이 급감한 상황에서 아주 이따금 거래가 될 수 있는데 이러한 경우 거래 가격이 아주 낮거나 반대로 아주 높을 수 있다”고 말했다.

한아란 기자 aran@fntimes.com