‘IB통’ 정영채, 부동산 투자전략 해외로 급선회

[한국금융신문 한아란 기자] 정영채닫기정영채기사 모아보기 NH투자증권 사장(사진)이 최근 부동산 투자 무대를 해외로 넓히고 있다.

그간 해외보다는 국내 부동산에서 종횡무진이던 NH투자증권의 투자은행(IB) 하우스가 전략을 튼 모습이다.

15일 금융투자업계에 따르면 NH투자증권은 최근 미매각 물량과 관련해 리스크 관리에 나섰다. NH투자증권은 지난 1월 정영채 사장 주재로 긴급회의를 열고 부동산 투자분 셀다운 과정을 점검하고 미매각 물량에 대한 대책 논의 등을 진행했다.
최근 부동산 시장의 위축 가능성이 대두되고 있는 가운데 상가, 오피스텔 등 상업·업무용 부동산 거래도 급감하고 있다.

수익형 부동산 전문기업 상가정보연구소가 국토교통부 통계를 분석한 결과 지난해 12월 상업·업무용 부동산 거래 건수는 2만7822건으로 전년 동기 대비 25.1% 감소했다.

부동산 시장 상황이 여의치 않자 지난해 국내 우량 오피스를 대거 사들인 NH투자증권도 미매각 물량이 늘고 있는 것으로 알려졌다. 연기금도 리스크나 수익률 등의 측면에서 직접투자가 더 유리하다고 판단해 셀다운(인수 후 재매각)에 참여하지 않고 있기 때문이다.

NH투자증권은 지난해 여의도에서만 파크원 포로젝트파이낸싱(PF), MBC 부지개발 등 국내 랜드마크 딜을 다수 따냈다. 이외에도 강남N타워(4860억원)·삼성물산 서초사옥(4860억원)·서울스퀘어빌딩(1조원)·삼성SDS빌딩(6000억원) 등 국내 대형 오피스 빌딩을 잇따라 매입했다. 또 나인원 한남, 위례신도시, 장위 10구역 등의 PF 역시 도맡았다.

심형민 유안타증권 연구원은 “NH투자증권은 사업성이 높다고 판단되면 직접투자를 해서라도 딜을 성사시키려는 모습”이라며 “이런 부분은 사업주와 대주단에 신뢰감을 줄 수 있고, 향후 딜 소싱에 있어서도 선순환 고리 역할을 하게 될 수있다고 판단된다”고 설명했다.
김성진 나이스신용평가 연구원은 “NH투자증권의 부동산 PF 및 인수금융 등의 우발채무 규모는 2013년 말 3106억원에서 2018년 9월 말 4조3893억원으로 크게 증가했다”며 “회사 우발채무 규모는 자기자본의 88.2%로 국내 증권업 평균인 63.7% 대비 높은 수준”이라고 말했다.

김 연구원은 “부동산 경기침체 등으로 우발채무 현실화가 나타날 경우 자산 건전성 및 자본 적정성 저하 요인으로 작용할 수 있어 모니터링이 필요하다”고 덧붙였다.

한 금융권 고위 관계자는 “일부 리스크를 감안해야 큰 수익도 얻을 수 있지만, 증권사들의 부동산 투자 규모가 급증하고 있는 부분에 대해서는 대해 점검이 필요할 것”이라고 말했다.

NH투자증권은 현재 서울스퀘어 매입 작업을 진행하고 있다.



지난 9월 서울스퀘어의 매각 우선협상자로 선정된 NH투자증권은 인수 금액으로 1조원 수준을 제안한 바 있다. 서울스퀘어는 지하 2층~지상 23층, 연면적 13만2806㎡ 규모의 초대형 오피스 빌딩이다. 옛 대우그룹 사옥으로 2010년 1200억원을 들여 리모델링을 시행했다.

현재 벤츠 한국 본사, 위워크 한국 본사, 지멘스 등 글로벌 기업이 임차인 비중의 64% 이상을 차지하고 있다. SK플래닛과 같은 국내 대기업과 독일 대사관, 주한유럽대표부 등 외국계 공공기관도 입주 중이다. 임대율은 97% 수준이다.

9년 이상의 가중평균잔여임대기간(WALE)을 바탕으로 6% 이상의 연평균 배당 수익을 거둬들일 것이라는 평가다. NH투자증권 측은 “2025 서울시 도시재생전략계획과 서울북부역세권 개발, GTX 개통 등 주변 환경 개선에 따라 자산 가치 상승도 기대된다”고 밝혔다.

여의도 MBC 부지개발 사업의 경우 총 사업비 1조2000억원 중 NH투자증권이 7000억원을 투자한다. NH투자증권은 신영, GS건설과 컨소시엄을 만들어 여의도MBC부지복합개발프로젝트 특수목적법인(PFV)을 구성, 부지를 6010억원에 사들였다.

나인원한남에는 상반기에 브릿지론 6500억원, 하반기에는 PF 6000억원을 조성해 총 1조2500억원을 대출했다. 나인원한남 사업은 서울 용산구 한남동 옛 외인아파트 부지에 지하 4층~지상 최고 9층, 9개동 규모로 조성되는 고급주택 개발 프로젝트다.

나인원 한남 사업방식이 지난해 6월 임대분양(선임대분양, 4년 의무거주 후 분양전환)으로 전환되면서 신용평가사들은 대신에프앤아이의 신용등급을 하향 조정하기도 했다.

그러나 7월 임대분양 청약 결과 전 세대(341가구) 청약이 완료된 데다가 초기 계약률도 90%를 웃돌면서 사업성 대한 우려는 상당폭 완화된 상황이다.

NH투자증권은 작년에는 해외보다 국내 딜에 집중하는 양상이었으나 최근 보폭을 확대하고 있다. NH투자증권은 지난해 연말 한국투자증권과 함께 세계적인 제약사인 노보노디스크의 덴마크 본사 인수에 참여했다. 같은 해 10월에는 미래에셋대우와 손잡고 미국 라스베이거스 카지노 복합 리조트 개발사업에 1700억원 중순위 투자를 집행했다.

프랑스 파리의 오피스 빌딩 ‘마중가 타워’ 입찰전에도 뛰어들었다. 마중가 타워는 2014년에 프랑스 서부 상업지구인 라데팡스 지구에 세워진 랜드마크 빌딩으로 프랑스에서 네 번째, 라데팡스 지역에서 두 번째로 높다.

기존 고층 오피스 빌딩과 차별화된 디자인과 친환경 설계라는 특징이 있다. 글로벌 회계·컨설팅사인 딜로이트 본사와 악사그룹의 자산운용사인 악사 인베스트먼트 매니저(AXA Investment Managers) 본사가 빌딩 전체를 장기 임차해 사용 중이다. 두 기업의 평균 잔여 임차는 약 9.5년으로 현금흐름 안정성이 높다는 평가다.

이에 이번에 우선협상대상자로 선정된 미래에셋대우뿐만 아니라 NH투자증권과 한국투자증권, 하나금융투자도 입찰에 참여한 바 있다.

한아란 기자 aran@fntimes.com