새해 아파트 분양 GS·대우건설이 ‘선봉’

[한국금융신문 서효문 기자] 새해 전국에 공급될 아파트 물량이 지난해보다 늘어나지만 지역별 양극화가 심해질 것이라는 전망이 우세하다.

건설사별로는 GS건설이 3만 가구 가끼이 분양 공급 목표를 세워서 가장 많고 대우건설과 대림산업이 각각 약 25만 가구와 24만 가구를 예정에 두고 있다. 포스코건설과 롯데건설도 2만 가구 이상 공급에 나설 계획이다.

새해 부동산시장은 주택담보대출 기준이 강화된다. 다주택자인 경우 양도세 중과 대상이 되고 장기보유특별공제 혜택을 받지 못하는 등 분양시장과 매매시장 전반을 옥죄는 제도 변화가 본격화할 예정이다.
◇ 전국아파트 분양 42만가구

올해 전국에 공급될 아파트 분양 가구 예상 물량은 부동산114가 약 42만 가구로 집계했고 닥터아파트가 약 35만 가구로 예상했다.

부동산114에 따르면 올해 분양 예정인 민영아파트는 41만7786가구다. 지난 5년간 민영아파트분양 실적 평균치인 30만7774가구보다 35.7%(11만12가구) 늘어난 수치다.

닥터아파트는 주상복합과 임대아파트를 포함한 기준으로 올해 34만8544가구로 예상했다. 최근 5년 평균치 34만7312 가구보다 소폭 높고 지난해보다는 24.2% 늘어난 규모가 될 것이라고 설명했다.

새해 아파트 공급물량이 늘어나는 것은 지난 해 조기 대선과 10월 초 황금연휴, 그리고 부동산 투기수요 억제 정책에 영향을 받아 지난해 하반기에 예정됐던 단지들의 분양 일정이 밀려서다.
◇ 투기수요 억제책 본격 작동 “양극화 심화”

분양 물량은 늘지만 지역별 양극화는 더 심화될 것으로 보인다. 입지와 상품성을 갖춘 단지에선 치열한 청약 경쟁이 펼쳐지는 반면 비인기 단지는 낮은 관심 속에 분양이 진행되는 온도차가 심화될 것으로 부동산 전문가들은 보고 있다.

정부와 금융당국이 지난해 예고한 대로 주택담보대출 기준이 바뀌고 세제 관련 규제들이 적용되기 때문이다.

특히 제도 변화 이슈는 분양 시장에 가장 큰 영향을 미칠 전망이다. 신DTI가 1월부터 적용되고 하반기부터는 ‘DSR(총체적상환능력비율)’이 도입된다. DSR은 대출자가 1년 동안 갚아야할 모든 대출 원리금 상환액이 연간 소득에 비해 얼마나 되는지 따진다.

한국주택협회 관계자는 “보유 주택 수와 상관없이 주택구매 자금을 구하기가 어려워진다”며 대출기준 강화로 인해 매매와 분양시장 모두 둔화될 것이라고 예상했다.

대형 건설사 한 관계자는 “‘시공사 중도금 대출 보증’ 지원도 이른바 ‘되는 지역’에만 혜택이 집중되는 현상이 빚어질 수 있다”고 말했다.

부동산 리서치 업체 한 관계자도 “지난해 11월 전국적으로 최소 6개월의 전매 제한 기간 설정, 1일부터 조정대상지역의 분양권 전매 시 양도세율을 50%까지 확대됐다”며 “재건축 시장 분양권 전매인 조합원 지위 양도 예외 규정도 3년으로 늘어나 관련 거래는 더 축소될 것”이라고 말했다.

◇ 44만 가구 입주 예정 1990년 이후 최대

입주 물량이 급격히 늘어나는 것도 분양 시장에 영향을 끼칠 요인이다. 부동산114에 따르면 올해 입주물량은 44만 여 가구로 1990년 이후 최대 규모다.

노희순 주택산업연구원 연구원은 “입주 물량이 늘어나는 것도 분양 시장 둔화에 한 몫을 할 것으로 본다”고 말했다. 입주가 가까워질수록 급매물이 늘어난다면 분양 시장 수요를 흡수할 수 있다는 지적이다.

분양시장과 함께 매매시장도 거래세 강화에 따라 둔화될 것으로 전망ㄷ힌다. 거래세 강화로 인해 매물이 줄어들 것이라는 예측이다.

부동산 114 관계자는 “정부가 칼끝을 겨누고 있는 서울 인접 지역은 탄탄한 실수요와 신규 주택에 대한 잠재수요가 많아 내년에도 이들 지역은 강보합세를 보일 것”이라며 “반면 지방의 경우 미분양 발생 등의 행보가 이어질 것”이라고 전망했다.

◇ GS건설 3만 가구 목표, 가장 적극적

분양·매매 시장 둔화 전망 속에서 건설사들은 올해 최대 약 3만호의 주택을 공급할 계획이다. 가장 많은 주택을 공급할 계획을 가진 곳은 GS건설이다.

부동산114에 따르면 GS건설은 내년에 2만9285가구를 공급한다는 계획을 가지고 있다.

GS건설 관계자는 “올해 공급 계획은 지난해 2만4380가구 보다 4905가구 늘어난 2만9285가구”라며 “수익성 위주의 경영 전략과 내실 경영 강화 기조를 지속 유지해 나가겠다”고 말했다.

올해 GS건설 첫 분양 단지는 ‘개포 주공 8단지’다. 현대건설과 컨소시엄으로 짓는 이 단지는 최고 35층, 1996가구 규모다. ‘디에이치’와 ‘자이’ 브랜드가 한 단지에 들어서는 단지다.

대우건설과 대림산업은 약 2만5000가구 주택공급을 계획하고 있다. 올해 상반기 새로운 주인이 결정되는 대우건설은 올해 2만4785가구의 주택을 공급한다.

대우건설 관계자는 “지난해와 마찬가지로 매각 일정과 상관없이 올해도 예정된 주택 공급 물량을 소화할 것”이라며 “주택 공급 외에도 에디오피아, 동남아 등 해외교량 수주도 확대해 나갈 계획”이라고 말했다.

◇ 대우건설·대림산업 2만 가구 훌쩍

대우건설은 과천주공 7-1단지를 재건축할 단지에 프리미엄 브랜드 ‘푸르지오 써밋’을 적용해 올해 첫 분양에 나서는 것을 필두로 올해 약 2만5000가구를 분양시장에 내놓을 예정인 것으로 알려졌다.

대림산업은 아직 주택공급 계획을 확정하지 않았지만 아파트 분양시장에 약 2만4000가구를 공급할 것으로 예측되고 있다.

대림산업 관계자는 “일각에서 3만호 이상의 주택을 공급할 것으로 알려졌지만, 아직 구체적인 주택 공급 물량은 확정되지 않았다”며 “그러나 지난해 보다 더 많은 주택을 공급하기 위해 노력할 것”이라고 말했다.

올해 첫 분양 단지는 ‘대림 3주택 재건축’이 유력하다. 서울 영등포구 대림 1동에 있는 이 단지는 13개동, 총 852가구로 지어진다.

일반 분양 가구 수는 600가구다. 단지에 적용하는 브랜드는 아직 확정되지 않았다.



◇ 현대건설·현대산업 1만5000가구

범현대가인 현대건설과 현대산업개발은 1만 5000가구 안팎을 공급한다.

지난해 반포 주공 1단지 1·2·4주구(이하 반포 1단지)를 비롯해 4조6467억원 규모의 재건축·재개발 시공권을 확보한 현대건설은 올해 1만4284가구 주택 공급을 계획하고 있다.

첫 분양 단지는 ‘하남 포웰시티’다. 경기도 하남시 감일지구 B6, C2~3블록에 들어서는 하남 포웰시티는 지하 4층~지상 30층, 24개동, 2603가구 규모다. 특히 C3블록에 전용면적 90㎡의 테라스하우스 4가구로 구성된 별동을 짓는다.

현대건설 관계자는 “올해도 지난해와 유사한 수준의 주택 공급을 유지할 것”이라며 “하남 포웰시티를 시작으로 지난해 일정이 밀린 단지부터 분양할 계획”이라고 말했다.

오는 5월 지주사 체제로 새 출발하는 현대산업개발은 1만5000가구의 주택을 공급할 계획이다.

주택 공급 외에도 ‘종합디벨로퍼’ 변신을 위해 부동산 개발 역량 강화를 꾀한다. 반포 주공 1단지 3주구 재건축 시공권 확보도 올해 목표다.

현대산업개발 관계자는 “김대철 사장 체제가 들어선 가운데 부동산 개발 역량을 강화시켜 종합디벨로퍼 역량을 높이고, 반포 주공 1단지 3주구 재건축 시공권 확보를 통한 ‘강남’ 진출이 올해 목표”라고 말했다.

◇ ‘래미안 서초 우성’ 실속파 삼성물산

지난해 ‘래미안 강남포레스트’, ‘래미안 DMC루센티아’ 등 2곳의 단지를 분양한 삼성물산은 올해 6402가구를 공급할 것으로 알려졌다.

최근 2~3년간의 기조와 마찬가지로 올해도 새로운 사업장 수주 보다도 기존 보유 단지 분양에 집중할 계획이다.

삼성물산 관계자는 “최근 2~3년과 마찬가지로 올해도 현재 보유하고 있는 주택 잔고 분양에 우선 순위를 둘 것”이라며 “재건축·재개발 역시 신규 수주보다 보유 단지 사업화에 초점을 맞추겠다”고 말했다.

삼성물산의 올해 주목 받는 분양 단지로는 서초 우성 1차 재건축인 ‘래미안 서초 우성(가칭)’이다. 1276가구 규모로 지어지는 이 단지는 지난해 12월에 분양 일정을 잡았으나 올해 상반기로 일정이 변경됐다.

서효문 기자 shm@fntimes.com