하반기 맞춤형 부동산 설계법

[한국금융신문 김민정 기자] 종합 부동산 투기 억제책인 8·2 대책은 세금, 대출, 재개발·재건축, 청약관련 제도를 망라한다는 점에서 역대 최고급이라 할 만하다. 특히 8·2 대책 이후 계속되는 후속 조치들을 통해 부동산시장 흐름 자체가 크게 바뀔 것으로 예상되는 만큼 이에 따른 맞춤형 부동산 설계법이 필요한 때다. 이에 많은 전문가들은 ‘중형+역세권+신축+도심’이라는 4가지 코드가 앞으로 주택 시장 트렌드를 형성할 것으로 예상하고 있다.

‘중·역·신·도’에 주목하라
‘중형+역세권+신축+도심’이라는 4가지 코드가 앞으로 주택시장의 트렌드를 형성할 것으로 예상된다. 이 가운데 종전과 다른 흐름이 있다면 ‘중형’과 ‘신축’을 꼽을 수 있을 것이다. 이런 경향은 재건축·재개발에 대한 집중 규제와 서울 등 40곳 조정대상지역에서 시행할 다주택자 양도세 중과 영향 때문이다. 우선 그동안은 소형이 강세를 이뤘다면 앞으로는 ‘중형(30평형 안팎)’이 판도의 중심에 설 것으로 보인다.
1인 가구 증가 등 인구 구조적 측면만 보면 소형의 강세는 장기적 트렌드다. 하지만 최근 소형이 강세를 보인 이유는 ‘갭투자’의 영향이 컸다. 이로 인해 소형 아파트 가격이 부풀려지는 오버슈팅이 발생한 것이다. 서울 잠실 일대 전용 면적 84㎡(33평형)와 59㎡(25평형) 아파트값 차이가 1억원에 불과할 정도다. 따라서 이번 다주택자 양도세 부활로 소형의 수요 확대에는 다소 제동이 걸릴 것으로 예상되고 있다. 그 대신 ‘똘똘한 한 채’를 보유하려는 경향이 나타나면서 선호 평형이 다소 커질 전망이다. 지금까지 인기 평수가 59㎡였다면 앞으로는 이보다 큰 84㎡가 각광받을 것으로 예상된다.

또 다른 새 트렌드는 ‘신축’이다. 한동안 재건축은 아파트 재테크의 상징이었다. 낡은 재건축 아파트를 사서 기다리면 새집도 장만하고 돈도 버는 꿩 먹고 알 먹는 투자였다. 하지만 이번 대책으로 ‘재건축=고수익’ 등식이 깨질 수 있다는 가능성이 현실화되는 모습. 투기과열지구(27곳) 내에서는 재건축 조합원의 지위 양도 금지로 마음대로 집을 사고 팔기 어려워졌기 때문이다. 더욱이 주택 시장이 불안할 경우 해당 지역이 분양가 상한제 적용 지역으로 선정될 수 있는 데다 내년부터는 재건축 초과 이익환수제까지 부활할 가능성이 높다. 수익성이 악화하는 만큼 재건축 가능성만 보고 투자했다가는 낭패를 볼 수 있는 셈이다. 최근 소득 증가로 주거 수준에 대한 기대가 높아 새 아파트에 대한 선호도가 커지는 상황이다. 앞으로 아파트를 고를 때는 재건축 가능성이 확실한 곳이라면 모를까, 그렇지 않다면 신축 효과가 남아 있는 10년 이내 아파트를 중심으로 접근함이 좋을 것이다.

분산보다는 압축하라
무엇보다 이제는 ‘똘똘한 한 채’의 가치가 커졌다. 조합원 입주권 포함, 주택을 2채 이상 보유한 다주택자에 대한 양도세 중과세가 4년만에 부활했기 때문이다. 다주택자가 조정대상지역 안에 있는 주택을 팔 때 현재 양도 차익에 따라 6~40%가 적용되는 기본 세율에 2주택자는 10%포인트, 3주택자는 20%포인트를 더 물린다. 최고 세율이 2주택자는 50%, 3주택자는 60%에 이를 수 있는 셈이다. 다주택자에게는 3년 이상 보유 시 보유 기간에 따라 양도 차익의 10~30%를 공제하는 장기보유특별공제 적용도 배제한다. 다주택자 양도세 중과 및 장기보유특별공제 적용 배제는 내년 4월 1일 이후 양도하는 주택부터 적용된다. 다주택자에 대한 양도세 부담이 무거워지면서 여러 보유 주택 가격이 올라도 실익이 크지 않게 됐다. 세금 떼고 나면 쥘 수 있는 돈은 확 줄어들 수 있는 셈이다.
세법이 바뀌는 것도 주목해야 한다. 조정대상지역에서는 1가구 1주택자도 2년 거주 요건까지 갖춰야 양도세가 비과세된다. 그동안 1주택자는 주택을 2년 이상 보유하고 양도 가액이 9억원 이하이면 양도세를 내지 않았다. 9억원을 넘는 1주택자도 비과세 요건 중 하나인 ‘거주 2년’을 갖추느냐에 따라 세금이 크게 차이 난다. 거주 요건을 갖추지 못하면 매년 3%(10년 30%, 2019년 1월부터 매년 2%에 15년 30%)의 장기보유 특별공제를 받지만, 갖추면 매년 8%(10년 80%)로 늘어난다. 거주하지 않을수록 불이익이 심한 셈이다. 다만 거주를 고려하지 않은 채 막연한 시세 차익을 보고 전세를 안고 아파트를 매입하는 ‘갭투자’는 실익이 없을 수 있다.

조정대상지역 양도세 절세 매물 노려볼 만
다주택자는 양도세 중과를 피하기 위해 주택임대사업자로 등록하거나 증여, 매각 등 다양한 방법을 찾을 것이다. 아무래도 매각을 염두에 두는 다주택자라면 내년 3월 말까지 조정대상지역 주택을 먼저 매도할 것으로 보인다. 주택이 꼭 필요한 실수요자라면 양도세 절세 매물을 노려보는 것이 좋을 것이다. 다만 양도세 중과 도입을 앞두고는 매물이 많이 나오지 않는 경향이 있다. 따라서 오는 11~12월에 매입한다는 전략을 세우는 것이 좋을 듯하다. 청약 가점이 높지 않은 젊은층이나 1주택자가 노릴 만한 전략이다. 금리가 급상승하지 않는 한 주택 가격이 크게 하락할 가능성이 높지 않으므로 고점에서 5~10% 하락한 급매물을 공략하길 권한다. 다만 주택을 매수하더라도 미분양 관리지역, 입주 물량 과다지역은 피하는 것이 좋다. 물량 압박에 집값이 오히려 하락할 수도 있기 때문이다.

아파트 청약 전략 다시 짜라
부양 가족이 많은 장기 무주택자라면 기존 집을 매입하기보다 분양을 노리는 게 낫다. 9월부터 투기과열지구와 조정대상지역의 민영 주택에서는 가점제 비율이 대폭 높아졌기 때문이다. 이에 따라 청약 가점제는 무주택 기간과 청약통장 가입 기간, 부양 가족 수 등을 점수(총 84점)로 매겨 점수가 높은 사람에게 우선적으로 당첨 기회가 돌아가게 됐다. 투기과열지구는 전용 85㎡ 이하 75%에서 100%(85㎡ 초과는 50%로 종전과 동일), 조정대상지역은 85㎡ 이하 40%에서 75%로, 85㎡ 초과 0%에서 30%로 상향 조정된다.

특히 신혼부부라면 신혼희망타운이라는 공공분양주택 단지를 우선적으로 고려하는 것이 좋겠다. 신혼희망타운은 일정 소득 이하의 무주택 신혼부부에게 주변 시세의 80% 수준으로 공급하는 분양형 공공주택이다. 정부는 신혼부부를 위한 분양형 공공주택을 총 5만호(연평균 1만호) 추가 공급하되, 시장 수요를 보며 물량을 확대할 예정이다. 지역은 입지가 양호한 경기도 과천지식정보타운, 과천주암, 위례신도시, 화성동탄2 등에 신혼희망타운 사업을 우선 추진한다는 방침이다. 주택 유형은 신혼부부가 여건에 따라 공공분양주택, 분납형 주택, 10년 분양전환임대 등 다양한 주택 유형을 옵션형으로 선택할 수 있게 할 예정이다. 규모는 신혼부부가 부담 가능한 소형 주택(전용 40~60㎡)으로 건설하고, 보육 시설 등을 갖춰 아이 키우기 편한 단지로 조성할 계획이다.

김민정 기자 minj@fntimes.com