부동산 자산관리 거주와 투자를 분리하라

재테크에는 목표가 있어야 한다. 몇 년 내 얼마를 모으고 내 집을 장만하겠다는 식의 막연한 목표가 아니라 좀더 구체적이고 체계적인 계획이 수반되는 것이어야 한다는 것이다. 이는 보유자산 규모를 늘려 나가는 자산관리(wealth management)에 있어서도 마찬가지이다. 자신의 현재 상황에 맞는 합리적인 방안을 찾으려는 노력이 있어야 한다.

글｜최영식 자산플러스 대표


외국계 IT 기업에서 과장으로 재직 중인 K씨(37세)는 현재 부인과 함께 맞벌이 생활을 하며 비교적 높은 소득을 얻고 있다. 문제는 공무원으로 재직 중인 부인에 비해 직업의 안정성이 크게 떨어진다는 점이다. 그런 만큼 현재 거주 중인 주택에 대한 대출 원리금 상환과 올해부터 영어유치원에 다니기 시작한 딸(6세)의 교육비 마련 부담은 K씨에게 또 다른 근심거리로 다가왔다.



얼마나 쓰고 저축할 것인가

필자가 K씨 부부와의 상담을 통해 제일 먼저 파악한 재무적 문제는 부부의 월 소득 대비 지출 수준이 매우 높다는 점이었다. 물론 그 내면을 살펴보면 이해가 전혀 안 되는 것은 아니었다.

우선 부인이 직장생활로 인해 육아에 큰 신경을 쓸 수가 없기 때문에 베이비시터 등으로 월 150만 원 정도의 비용이 들어가고 있었다. 게다가 부모님에게 용돈 명목으로 지출하는 금액도 결코 무시할 수 없었다.


물론 K씨 부부가 맞벌이를 하고 있는 상황에서는 충분히 커버가 가능한 지출 금액이었다. 다만, 현재 월 저축 금액이 적기 때문에 노후준비, 자녀교육비 마련 등에 대비하기 위한 금융자산을 구성하기는 어려웠다.

일단 이런저런 지출 내역을 작성하면서 부부 역시 월 소비와 저축을 분리하는 방법으로 기존의 60만 원 외에 30만 원 정도의 추가 저축여력이 있는 것을 확인했고, 이를 포함해 자산의 변경을 통한 현금흐름 조정 방안을 모색했다.



거주용 부동산, 투자개념으로 바꿔라

K씨의 자산을 변경하는데 있어서의 핵심은 주거공간으로서의 부동산을 투자의 개념으로 바꾸는 것이었다. K씨 부부가 거주하고 있는 경기도 분당 아파트(122㎡)의 경우 1억 원의 대출이 있는데다 현재 6억 5000만 원인 가격도 고점 대비 크게 떨어져 있는 상황이었다. 물론 지은 지 18년이나 돼 리모델링 이슈가 있기는 했지만, 앞으로 가격이 상승할 것을 막연하게 기대하기에는 대출이자 비용 대비 비효율적일 것이라 판단했다.





따라서 이를 매도하고 거주하기에 좋은 여건을 갖춘 같은 면적의 아파트에 전세 임차계약(3억 원)을 맺고 이사토록 했다. 대신 이 과정에서 대출 1억 원을 상환하고 남은 금액 2억 5000만 원은 서울 트리플 역세권 지역의 한 빌라에 투자키로 결정했다.

비록 지은 지 10년이나 된 비교적 낡은 빌라였지만 지하철역에서 도보로 3분 이내 거리에 위치해 있어 월세 수요가 꾸준히 발생할 수 있는 물건인데다, 이미 재개발 계획도 확정돼 있어 가격상승 가능성도 분당 아파트보다 높은 합리적인 투자대안이 될 수 있을 것으로 판단했다.



자산변경 통해 추가 저축여력 확보

K씨는 기존 거주용 아파트를 매도하고 빌라에 투자하는 과정에서 많은 고민을 했다. 이사를 하는 번거로움, 주택가격 상승에 대한 기대감 등의 이유도 있겠지만, 사실 남 보기에 번듯한 아파트에서 자가로 살다가 (비록 같은 조건의 아파트이지만)전세로 옮기고 또 빌라에 투자하겠다는 결정을 하고 실행하는 것이 말처럼 쉽지 않은 게 사실이다.

하지만 K씨처럼 안정적인 직장생활 유지를 장담할 수 없는 상황에서 자신의 노후준비나 자녀교육비 마련 등을 위해 저축을 늘려야 하는 경우라면 아파트 매도와 재개발 지역의 빌라 투자는 가장 합리적인 대안이자 선택이 아닌 필수 조건이라 판단했다.



실제 행동으로 옮기기까지 적지 않은 고민을 하기는 했지만, 어쨌든 분당 아파트를 매도해 대출을 상환함으로써 월 70만 원의 추가 저축여력이 생겼다. 또한 앞서 언급한 대로 기존의 60만 원 저축액과 수입 지출을 분석해 본 결과 확보할 수 있었던 추가적인 월 30만 원의 저축액, 여기에 40만 원의 월세 소득까지 합해 월 200만 원의 저축이 가능하게 됐다.

이를 주거용 부동산을 전세로 변경함으로써 전세보증금 증액 등에 필요한 단기 목돈을 만들기 위한 정기적금과 자녀교육비와 노후 관련 자금을 만들어 가기 위한 투자상품에 분산 투자할 것을 권유했다. 다만 투자상품은 채권에 70% 이상 투자하는 안정형 금융상품 위주로 포트폴리오를 구성토록 했다.



막연한 기대보단 현실적 대안 마련을

그럼 월 저축금액의 증가에 따라 자산이 어떻게 늘어가는지 살펴보자. K씨의 경우 당초 60만 원만을 저축했다면 1억 4200만 원을 모을 수 있었다. 하지만 자산 조정을 통해 확보한 140만 원을 추가해 매월 총 200만 원씩 저축할 경우 3억 5900만 원이 된다. 약 2억 원의 차액이 발생하는 것이다.

물론 저축 이외에 거주용 부동산(분당 아파트) 가격이 더 상승해 자산이 불어날 수도 있다. 하지만 이를 예측한다는 것은 사실상 불가능한 일이다. 오히려 가격 상승 가능성만 따지고 보면 분당 아파트보다는 서울 도심 그것도 트리플 역세권에 위치한 재개발 물건의 확률이 훨씬 더 높을 것이라 생각했다.



따라서 필자는 선택의 여지없이 자산의 변경을 통한 월 저축금액 증액 방안을 강력히 권유했고, 약간의 고민은 했지만 K씨도 여기에 흔쾌히 동의해 아파트 매도 재개발 빌라 매수 완료까지 약 6개월의 기간 내에 모든 과정을 처리할 수 있었다.

아파트 가격이 상승하기를 막연히 기다리는 것에 비해 자산 변경을 통해 월 저축금액을 확보하는 것은 예측 가능한 변수이다. 이처럼 어떻게 될 지 모르는 상황을 막연히 기대하기보다는 적극적으로 자신의 현재 상황을 먼저 면밀히 따져보고, 조금이라도 개선될 수 있는 방향에 대해 고민하는 것이 훨씬 합리적이고 바람직한 자세라 할 것이다.





김창경 기자 ckkim@fntimes.com