지금은 시장 넓게 보는 안목이 필요한 때

거래부진에 따른 부동산시장 침체 상황이 몇 년째 이어지고 있다. 정부도 이런 상황을 타개하기 위해 그동안 여러 차례에 걸쳐 규제완화를 중심으로 한 시장활성화 대책을 내놓았지만 결과는 별무소득이었다.

지난 10일, 국토해양부와 기획재정부, 금융위원회 등 관계부처가 합동으로 발표한 ‘주택거래 정상화 및 서민·중산층 주거안정 지원방안’ 역시 마찬가지이다. 더욱이 이번 대책에서는 그야말로 마지막 규제완화 카드라고 할 수 있는 서울 강남3구 투기지역해제 조치까지 포함돼 있었지만, 시장의 반응은 여전히 뜨뜻미지근하기만 하다. 이렇듯 정부의 거듭된 대책 발표에도 불구하고 부동산시장이 활성화될 기미를 보이지 않으면서 많은 부동산을 보유하고 있는 기존 부동산투자자들의 속은 새까맣게 타들어가고 있다. 특히 전체 보유 자산 중 부동산이 차지하는 비중이 유난히 높은 고액자산가들의 심정이 더욱 그럴 것이라는 점은 쉽게 미뤄 짐작할 수 있는 부분이다.

현재 대우증권 PB영업본부 소속으로서 주로 고액자산가 고객들을 대상으로 부동산 자산의 운용과 관련해 세미나 및 컨설팅업무를 담당하고 있는 김재언 부동산컨설팅팀장이 전하는 최근의 동향 역시 이러한 짐작에서 크게 벗어나지 않았다. 즉 보유 부동산을 언제 처분(매도)할 것인가 하는, 이른바 부동산 출구전략을 놓고 많은 고민을 하고 있다는 것이다.
“제가 고객과 만나 상담하는 내용 중 대부분은 지나친 부동산 위주의 자산 포트폴리오 조정에 관한 것입니다. 하지만 부동산시장 상황이 워낙 좋지 않다보니 최근 들어서는 시장 트렌드에 대한 문의가 부쩍 늘었습니다.”

김 팀장이 만나 상담하는 고객들의 고민은 적절한 보유 부동산 매도 시기에 관한 것. 하지만 이런 고민을 털어놓는 고객들은 2005~2006년 한창 부동산시장이 뜨겁게 달아올랐을 시기에 뒤늦게 뛰어든 이들이 대부분이라 김 팀장으로서도 적절한 대안을 제시하기가 쉽지 않단다.

특히 김 팀장이 상담을 하면서 애로를 겪는 부분은 부동산 불패신화에 관한 선입견을 가진 이들이 의외로 많다는 점이다. 김 팀장은 많은 부동산투자자들이 현재의 (높은)부동산 가격에 적지 않은 거품이 끼어있다는 점, 인구고령화, 베이비붐 세대의 은퇴 등의 요인으로 앞으로도 상당기간 동안 시장이 하향안정화될 것이라는 점을 애써 외면하고 있다며 안타까워했다.

또한 김 팀장은 최근 대안 투자처로 많은 관심과 인기를 끌고 있는 오피스텔, 도시형생활주택 등 수익형부동산 투자에 대한 우려섞인 조언도 잊지 않았다. 지역에 따라 편차가 있기는 하지만, 경기불황으로 인해 공실률이 증가하고 있고 임대 수익률(세전)도 4%대로 기대에 못미치는 경우가 많아 투자에 신중할 필요가 있다는 것이다.

하지만 김 팀장은 이렇듯 만만찮은 시장 상황 하에서도 부동산 투자를 통해 수익을 추구하려는 니즈는 여전히 존재한다면서 흔히 투자고수라 불리는 일부 고액자산가들의 경우처럼 일반인들도 시장을 넓게 보려는 안목을 가져야 한다고 조언했다.
김 팀장이 몇 가지 사례를 통해 밝힌 부동산 투자고수들의 비법은 두 가지. 투자에 앞서 언제든 현금자산으로 유동화할 수 있는 환금성을 고려하고, 경기불황 등 어떤 변수에도 흔들리지 않는 핵심 물건을 고르려는 노력이 바로 그것이다.

김 팀장은 “과거와 같이 부동산에 올인하는 시대는 지났다”면서도 “앞서 언급한 인구고령화, 베이비붐 세대의 은퇴 등과 같은 빠르게 변화하고 있는 시대 흐름에 대비하고 시장을 넓게 보는 안목을 키운다면 현재의 부동산시장에서도 충분한 투자기회가 있다”고 강조했다.



주성식 기자 juhodu@fntimes.com