[집중분석] PF사업장 분양률 제고 노력 필요하다

건설업체 PF 우발채무 위험분석

PF 상환재원 마련 못한 사업장 증가세

지방사업장 많을수록 부실위험 높아져

대출만기 대비해 일정 수준 유동성 확보

건설업계의 미분양이 속속 나오고 있는 상황에서 부동산PF에 대한 경고등이 켜지고 있다.

부동산 경기가 더욱 악화될 경우 PF 우발채무는 현재 건설업체를 위협하는 주요 위험 요소로 작용할 것으로 예상되고 있다.

공사비 회수지연 등으로 건설업체의 자체 차입금이 증가한 상태에서 PF 우발채무 현실화의 부정적 파급 효과는 어느 때보다 클 것으로 전망되고 있다.

이에 따라 건설업체들은 PF 사업장 분양률 제고 노력, 부진한 사업장 PF 대출만기에 대비한 일정 수준의 유동성 확보, 사업리스크 분산을 위한 공종다각화 노력 등이 필요하다는 지적이 나왔다.

한국기업평가 평가1실 배영찬 수석연구원과 하지인 선임연구원은 ‘건설업체 PF 우발채무 위험분석’이라는 보고서를 내고 이같이 설명했다.

이에 본지는 이 보고서를 통해 부동산PF 현황과 전망을 살펴봤다.

◇ 금융기관 PF 대출 연체율 지속적 상승

이 보고서는 급속한 성장세를 보여온 PF 시장이 2008년 이후 급격히 위축됐다고 설명했다.

금융위원회 조사 결과에 따르면 2009년 6월말 금융권 PF 대출 잔액은 총 83.3조원으로 2006년말(45조원) 대비해서도 84%나 증가했다.

하지만 2007년 이후부터 부동산 경기침체가 지속됨에 따라 프로젝트 사업성이 전반적으로 악화됐고, 2008년 하반기 글로벌 금융위기 발생에 따른 금융권 위축으로 신규 PF 대출이 매우 제한적인 범위에서만 이루어졌기 때문인 것으로 분석했다.

2009년 6월말 기준 PF 대출잔액을 금융권별로 살펴보면 은행권(제1금융권) 대출이 54.1조원으로 전체 대출액의 65%를 차지하고 있으며, 저축은행, 자산운용사, 보험사 등의 제2금융권 대출은 29.1조원으로 전체 대출액의 35%를 차지하고 있다. PF 절대 규모와 마찬가지로 금융기관별 PF 대출비중은 2008년말과 거의 같은 수준을 보이고 있다.

PF 대출규모 증가세가 둔화된 반면, PF대출 연체율은 지속적으로 상승하고 있다고 분석했다. 2009년 6월말 기준 연체율은 5.9%에 이르는 등 5조원에 이르는 PF가 부실화된 상황이다. 이는 부진한 분양실적에 따라 PF 상환재원을 마련하지 못한 사업장이 증가하고 있음을 의미하며, 건설업체의 PF 우발채무 현실화 가능성 또한 증가하고 있다는 것이라고 설명했다.

특히 증권회사와 자산운용사 펀드의 연체율은 25% 가까이 이르고 있어 제2금융권 중에서도 상당히 높은 수준을 기록하고 있다고 설명했다.

배 수석연구원은 “증권회사의 경우 부동산 경기침체의 영향을 상대적으로 크게 받는 사업 인·허가 전 단계의 PF 대출(Bridge Loan) 비중이 높고, 자산운용사 펀드의 경우 고수익·고위험 프로젝트가 많은 지방사업장 PF 비중이 높은 데 기인한다”고 말했다.

한편, 저축은행의 PF 대출 연체율은 오히려 2008년 대비 3.4%나 하락했는데, 이는 금융위기 직후 PF 대출 부실화가 심각한 수준을 지속하자 2009년 1월 자산관리공사(캠코)가 1.7조원에 이르는 저축은행 PF 부실채권을 매입한 영향이라고 분석했다.

◇ 지방사업장 PF 많을수록 위험증가

한국기업평가는 건설업체 중 PF 우발채무 부담을 보유하고 있는 주요 업체를 대상으로 2008년 6월말, 2009년 9월말 PF 우발채무 잔액을 기준으로 부동산PF 우발 채무 현황을 조사했다. 2009년 9월말 주요 37개 업체의 PF 우발채무 잔액 50.1조원 중 PF 자산유동화 증권을 제외한 금융권 PF 대출은 37조원으로, 2009년 6월 금융권 총 PF 대출잔액 83.3조원의 45%를 차지하는 규모라고 설명했다.

또한 이 보고서는 사업지역, 사업착공 여부, PF 차입형태를 기준으로 PF 우발채무 위험도를 차별화해 분석했다.

우선 사업지역별로 살펴보면 수도권의 분양 여건이 지방보다 우수하며 지방사업장 PF 비중이 높을수록 위험이 증가했다고 설명했다.

배 수석연구원은 “실제로 한국기업평가가 수집한 37개 건설업체 PF 우발채무 중 진행사업장에 한정된 우발채무를 분양성과를 기준으로 분류했을 때, 분양률 70% 이상을 기록하고 있는 사업장 비중이 수도권은 73.7%를 기록하고 있으며 지방은 28.9%로 수도권 분양실적이 훨씬 우수함을 확인할 수 있다”며 “반대로 분양률 30% 미만 사업장 비중의 경우 수도권은 13.6%임에 반해 지방은 22.8%로 지방이 좀 더 높은 수준을 기록하고 있다”고 말했다.

한편, 착공사업장의 사업성 및 PF 차환 가능성이 예정사업장보다 우수하며 예정사업장 PF 비중은 높을수록 위험이 증가했다고 분석했다.

예정 PF 사업장의 경우 기본적으로 현재 분양시장 환경이 비우호적일 뿐만 아니라 상대적으로 분양전망이 저조해 현재까지 착공이 지연되고 있는 사업장도 다수 포함되어 있는 등 미분양 위험에 더욱 노출되어 있기 때문에, 착공 PF 사업장의 사업성이 예정 PF 사업장 대비 상대적으로 높은 편이라는 것.

예정 PF 사업장 중에서도 용지 매입이 완료되지 않은 경우는 대부분 저축은행 및 증권사로부터 고금리의 브릿지론(Bridge Loan)을 조달한 상태로, 현재 부동산 경기 하에서는 적정 수준의 채산성을 확보하면서 동시에 성공적인 분양을 기대할 수 없는 상황이라고 설명했다.

아울러 PF 대출의 차환 가능성이 PF 자산유동화 대출보다 높은 편이며 PF ABS·CP 비중이 높을수록 위험이 증가한다고 평가했다.

배 수석연구원은 “PF 대출을 유동화해 자본시장을 통해 조달된 PF ABS 및 PF ABCP는 투자자가 자산운용사, 개인 등 불특정 다수로 이뤄져 있어 분양실적 부진 등 사업진행이 원활하지 않을 시 차환이 용이하지 않다”며 “따라서 PF ABS·CP의 상환 부담이 PF 대출 대비 더욱 큰 편”이라고 말했다.

또 그는 “PF ABS·CP 중에서도 발행절차가 간편한 PF ABCP 발행이 압도적으로 많은 수준인데, PF ABCP는 PF ABS와는 달리 사업승인 이전 단계에서 토지매입 등의 초기 사업비 마련을 위해 진행되는 경우가 일반적이라서 Refinancing Risk는 더욱 큰 편”이라고 말했다.

하지만 2009년 건설업체 PF 우발채무 구성의 질은 2008년 대비 소폭 개선됐다고 설명했다. PF 차입형태 면에서는 ABS·CP 비중이 소폭 상승해 Refinancing Risk가 다소 커졌지만, 사업지역 및 사업착공 여부 면에서는 각각 수도권 및 진행사업 비중이 소폭 상승했으며 이외에도 진행사업장의 분양률이 전반적으로 상승해 PF 사업장의 사업성은 개선됐다고 분석했다.

◇ 분양시장 회복 지속 가능성 여전히 불확실

이 보고서는 PF 우발채무의 53% 이상이 1년 이내 만기도래 예정이며 사업성 및 차환 가능성이 낮은 지방사업장 PF 및 ABS·CP의 만기 단기화는 더욱 심각한 수준이라고 설명했다.

분양경기 및 사업성이 저조한 지방사업장 PF 우발채무 중 1년 내 만기도래 예정 금액 비중은 63%(9조원)로 더욱 높은 수치를 기록하고 있으며, Refinancing Risk가 상대적으로 높은 PF ABS/CP 중 1년 내 만기도래 예정 금액 비중 역시 68%(8조원)에 이르고 있는 등 상대적으로 사업위험 또는 차환위험이 큰 PF 우발채무의 만기구조는 더욱 열위한 수준이라고 설명했다.

배 수석연구원은 “따라서 이들 사업장의 PF 우발채무가 향후 건설업체에 부담으로 작용할 가능성이 내재되어 있다”고 말했다.

이 보고서는 분양시장 회복의 지속 가능성 및 파급 정도는 여전히 불확실하며, 부동산시장 경기가 근본적으로 회복되지 못하고 있는 상황에서 PF 우발채무 위험은 여전히 높은 수준이라고 설명했다.

따라서 건설업체는 PF 우발채무 위험을 최소화하기 위해 지속적으로 PF사업장의 분양률 제고, PF대출 여건 개선 노력 등의 질적인 측면에서의 관리를 중요시해야한다고 지적했다.

또한 실제 PF 우발채무 현실화 발생 시 악영향을 최소화하기 위해 부진한 사업장의 PF 대출만기에 대비한 일정 수준의 유동성 확보가 필요하다고 분석했다.

아울러 PF 우발채무 위험에 따른 사업역량 저하를 최소화하기 위해 사업리스크 분산을 위한 공종다각화 노력이 요구된다고 강조했다.

〈 금융권별 PF 대출.연체율 현황 〉
(자료 : 금융위원회)

고재인 기자 kji@fntimes.com