“미분양APT 적체, 정부지원 확대 필요”

투자자와 건설사간의 윈-윈 형태의 금융구조 확보와 금융기관의 자본투자자 역할 수립이 시급하다는 지적이 나왔다.

또 건설사와 투자자, 시행사의 이해관계를 반영한 정부지원과 투자자에 대한 세제혜택 범위 확대, 수(受)분양자들의 이해제고도 필요하다는 제안이다.

메리츠증권은 지난 25일 미분양아파트 유동화 상품이 보다 지속적으로 활용되기 위한 방향을 담은 리포트를 발간했다.
메리츠증권 부동산금융연구소에 따르면 올 3월말 기준 전국 미분양아파트는 총 16만5641호로 사상 최고 수준으로 나타났다. 이는 건설사 유동성 악화와 금융권의 부실 등으로 이어지면서 국가 경제에 큰 타격을 주고 있다.

2007년부터 미분양아파트의 지속적인 증가에 따라 이의 해결을 위해 미분양아파트 직접 매입 뿐만 아니라 유동화 상품의 활성화를 위한 정부와 투자기관의 지원 방안도 논의되고 있다.

황규안 선임연구원은 “미분양아파트 문제를 자본시장을 통해 해결한다는 측면에서 유동화는 상당한 관심을 받았지만 실제 상품출시는 원만하지 못했다”고 지적했다.

실제로 준공후 미분양아파트의 적체는 지난 5월말 5만4141호로 점점 심각해지고 있다.

특징을 보면 비수도권 지역 비중의 편중이 심화되고 있는데, 이는 비수도권의 경우 주택수요가 크지 않아 단기간에 해소되기에 더 큰 어려움이 있다는 것이다.
황 선임연구원은 “전체 미분양아파트의 82.4%가 비수도권에 집중돼 있고, 비수도권의 준공후 미분양아파트는 전체의 95.4%에 이른다”며 “특히 지난 6월 현재 전체 미분양아파트중 민간 부문이 차지하는 비중이 99.6%로 거의 전부를 차지하고 있다”고 제시했다.

미분양아파트의 민간부문 비중은 지난 1995년 60.0%였고, 외환위기 직후인 1998년에도 79.0%로 지속적으로 증가추세를 보이고 있다.

그는 “민간 건설시장에서 주택사업이 차지하는 비중과 건설산업 특성상 전곂캣?연관효과가 크다는 점을 감안할 때 지역경제와 국가경제에 주는 타격은 크다”고 짚었다.

이에 따라 펀드와 리츠, 프라이머리CBO 등 다양한 형태로 유동화 상품이 추진돼 왔지만 지난해 자본시장 경색 속에서도 미분양아파트가 지속적으로 늘어나면서 건설사 유동성난은 보다 가중됐다.
미분양펀드는 지난 5월 주간사 선정 이후 아직까지 펀드 출시 준비작업이 진행되고 있는 상황이고, 프라이머리CBO 역시 지난해 말과 올 3월 두 차례에 걸쳐 총 8395억원 규모가 발행됐다.

두 차례 모두 AAA 등급이었으며 이자율은 각각 7.27%와 5.51%로 발행 시점의 동일 신용등급 ABS에 비해 낮았다.

리츠도 정부투자기관의 지원이 없는 관계로 시공사가 리츠 운영을 주도할 수 있다는 점에서 시공사들의 적극적인 참여가 기대됐지만 실제 미분양아파트 매입까지 상당한 시일이 소요된다.

황 선임연구원은 이에 따라 “임시방편이 아닌 지속적인 활용으로서의 유동화가 필요하다”며 “금융기관이 그동안의 대출투자자의 지위에서 탈피해 자본투자자로서 보다 적극적으로 참여할 필요가 있다”고 강조했다.

그는 이어 “정부투자기관의 지원책이 미분양아파트 유동화 상품출시에 도움이 됐지만 앞으로는 이해관계자들의 입장을 반영한 보다 유연한 지원책으로의 발전이 요구된다”며 “세제혜택 확대, 유동화 상품에 투자 유인 등이 이어져야 한다”고 제안했다.



배동호 기자 dhb@fntimes.com