[집중분석] 2010년까지 부동산 경기 회복

2011년 회복돼도 차입금 부담 등 실적개선 부담 어렵다.

제2금융권의 부동산PF 대출 부실에 대한 우려가 한층 꺾이고 있는 상황이다. 감독당국의 선제적 조치와 정부의 적극적인 개입으로 부실을 선제적으로 잘 막고 있다는 평가다. 이제 부동산 경기만 다시 회복되면 금융기관들이 안정세를 찾을 것이라는 분석도 나오고 있다. 하지만 부동산 경기 회복은 만만치 않다는 것이 현실이다. 부동산 경기의 회복은 2010년까지 힘들 것이라는 전망이 나오고 있다.

한신정평가 기업평가3실 서찬용 수석연구원은 ‘건설산업 및 건설기업 실적 전망’에서 이같은 내용의 보고서를 발표했다.
이에 본지는 이 보고서를 통해 부동산 경기 현황을 전망을 살펴봤다.

◇ 토목·해외건설 양호하지만 건축은 재무안전성 저하심화

이 보고서는 건설경기를 토목, 건축, 해외건설 부문으로 분류하고 토목과 해외건설의 경우 안정적으로 평가했으며 건축부문은 어려울 것으로 분석했다.

토목부문의 경우 정부의 SOC예산 계획을 반영하는 경우 토목수주는 2009~2010년 5% 수준의 증가세를 기록할 것으로 전망했다. 또한 SOC예산 집행시 완공 위주의 집행으로 인해 2009년에는 토목투자가 10%내외로 증가할 것으로 예상했다.

서 연구원은 “다만 2010년 토목투자 증가율은 둔화될 것으로 예상되나 이는 2009년 토목투자 증가에 따른 반사적인 영향으로 향후 토목 부문의 경기는 양호할 것”이라고 말했다.
전반적인 토목 부문의 경기 동향 및 경기 전망은 양호하지만 기업별 경쟁적 지위에 따라 차별화될 것으로 전망했다.

건축부문의 경우 주택매매가격 하락, 대손상각 부담 증가로 민간건축부문에서의 수익성이 5%p 이상 하락할 것으로 예상했으며, 주택경기 부진이 지속되는 2010년까지 매출채권 회수 지연, 시행사에 대한 대여금 공여, 재고자산 증가 등의 형식으로 민간 건축 부문에 대한 자금 투입이 지속될 것으로 전망했다. 또한 PF우발채무의 현실화에 따른 재무적 부담 확대로 인해 기업들의 재무안전성 저하가 심화될 것으로 예상했다.

해외건설의 경우 수주감소의 가능성은 있지만 계약 잔량의 매출 전환을 통해 향후 2년은 양호한 실적 시현이 가능할 것으로 전망했다.

특히 2004년 이후 수익성이 하향 안정화되고 있는 추세인 가운데 해외건설 수익성에 부정적 영향을 주었던 각종 기자재 가격이 안정화될 것으로 예상돼 비교적 양호한 수익성을 시현할 것이라고 분석했다.
서 연구원은 “2008년까지 대거 수주했던 물량의 소진으로 2011년 이후에는 해외건설을 통한 실적 개선의 가능성은 높지 않은 것으로 보인다”고 말했다.

◇ 수익성 5%p 이상 하락될 수도

이 보고서는 대형건설기업, 중견건설기업, 주택전문기업 등 각각 5개사를 선정해 이들 기업의 합산치를 기준으로 향후 전망을 분석했다.

대형건설기업은 매출액이 3조원 이상, 민간건축공사 40% 내외, 공공공사 25% 내외, 해외 및 플랜트공사 30% 내외, 기타공사 5% 내외의 사업포트폴리오를 보유하고 있으며, 장기신용등급은 모두 A급 이상을 기록하고 있다. 중견건설기업은 매출액이 5000억원 이상이고 민간건축공사 비중이 30~40%, 공공공사 40~50%, 기타공사 10% 내외의 사업포트폴리오를 보유하고 있으며, 장기신용등급은 BBB~A급을 기록하고 있다. 주택전문기업들은 민간건축공사 비중이 70~80%, 공공공사 10~20%, 기타공사 10% 내외의 사업포트폴리오를 보유하고 있으며, 장기신용등급은 BB~BBB급을 기록하고 있다고 분석했다.

이 보고서는 향후 건설기업의 실적 변동의 주요 원인이 경기침체가 급격하게 진행된 민간건축부문에서 발생할 것으로 예상됨에 따라 민간건축부문에서의 실적 결정 요인에 따른 실적 전망을 주요 내용을 분석했다.

먼저 수익성은 5%p 이상의 수익성 하락 요인이 있는 것으로 평가했다. 건설기업들의 평균 분양률이 60~80%대인 것으로 보고 되고 있는 바 민간건축 프로젝트의 2분의 1에 대해 10%의 분양가 할인의 이뤄지는 경우 수익성이 5%p 하락되는 것으로 분석했다.

하지만 미분양물량에 대해 지방의 경우 30%이상 할인 매각되는 경우도 있기 때문에 수익성 저하의 폭은 5%p 이상일 것으로 평가했다. 민간건축 부문의 수익성 저하는 도급액 변동을 통한 공시원가율 상승, 매출채권에 대한 대손 상각설정, 대여금을 비롯한 관련 채권에 대한 기타의 대손상각, 재고자산에 대한 감액손실 형식으로 이뤄질 것으로 전망했다.

◇ 분양경기 침체 지속시 35% 우발채무 현실화

매출채권 회전율은 2회전까지 하락할 것으로 전망했다. 이는 90년대 초 200만호 공급정책에 따라 미분양물량이 15만2000호까지 달해 주택기업들의 부실화가 촉발됐던 1995년도의 주택전문건설기업들의 매출채권 회전율로 최근 분양경기 침체 상황에 적용가능하다고 평가했다.

서 연구원은 “1996년 이후 매출채권회전율이 개선되기는 했지만 본격적인 분양경기 회복이 개시된 2001년 이전까지는 2회전 초반대를 기록했다”고 말했다.

PF우발채무의 현실화율은 12.4%를 기본치로 했다. 2008년 9월말 기준으로 금융권의 PF대출 총액은 99.7조원으로 은행 49.8조원, 저축은행 12.6조원, 보험사 5.3조원, 유동화 18.0조원 등으로 구성돼 있다고 분석했다. 이 가운데 저축은행에 대한 PF대출 실태 조사결과에 따르면 저축은행의 PF대출 중 악화우려가 있는 대출의 비중이 12.4%에 달하는 것으로 나타나고 있다고 평가했다.

서 연구원은 “PF대출 중 저축은행의 대출이 비교적 우발채무의 현실화 위험이 높은 사업승인전의 브릿지론 성격의 대출이 많음에 따라 여타 PF대출은 저축은행보다는 우발채무의 현실화율이 낮은 것으로 보인다”고 말했다.

한편, 저축은행 PF실태 조사에 따르면 사업진행상황에 일부 애로가 있으나 사업성 자체는 양호한 주의사업장 비중이 32.7%에 달하고 있는 바, 주택경기 침체 지속시 주의사업장 중 일부는 우발채무의 현실화 가능성이 있다고 설명했다.

서 연구원은 “한신정평가의 피평가 건설기업 중 20여개사를 대상으로 조사한 결과에 따르면 분양경기 침체 지속시 약 35%의 우발채무가 현실화되는 것으로 나타났다”고 말했다.

◇ 실적전망, 대형-양호·중견-비교적양호·주택전문-악화

이 보고서는 향후 실적 전망에 대해 대형건설기업의 경우 양호, 중견건설기업의 경우 비교적 양호, 주택전문기업의 경우 실적이 악화될 것으로 분석했다.

민간건축 부문의 추정에 적용한 가정은 수익성 5.0%하락, 매출채권회전율 2.0회전, PF우발채무 현실화율을 12.4%를 기본 케이스로 하고, 주요 변수에 대한 기본가정을 보다 악화된 경우를 상정해 추정 적용했다.

대형건설기업의 경우 민간건축부문의 채산성 저하에 따라 수익성이 비교적 크게 저하되고, 재무안전성이 저하되기는 하나, Case2<표-참조>까지는 재무안전성 저하가 비교적 완만하게 진행되고, 공공공사, 해외 및 플랜트공사에서의 창출자금을 활용해 민간건축부문에 대한 자금선 투입에 대응 가능한 것으로 평가했다. Case3의 경우에는 수익성은 물론 부채비율이 231.0%, 총차입금/자기자본이 117.2%까지 상승해 재무안전성 저하가 크게 나타남에 따라 BBB급 수준의 재무지표가 형성되는 것으로 분석했다.

중견건설기업의 경우 2007년말 대비 민간건축부문 수익성 저하에 따른 수익성 저하의 정도나 재무안전성 저하의 정도는 크지 않다고 설명했다.

그러나 중견건설기업들은 민간건축 부문의 실적 둔화를 보완할 수 있는 공공부문에서 민자SOC, 턴키사업보다는 채산성이 열위한 최저가낙찰제, 적격심사대상 공사를 주력으로 영위함에 따라 공공부문에서의 수익창출력 수준이 높지 않다고 덧붙였다.

서 연구원은 “대형건설기업에 비해서 수익구조와 재무구조가 열위한 중견건설기업은 민간건축부문에서의 자금선투입부담에 대응할 수 있는 여력이 제한적이고 수익성이나 재무안전성 저하로 인한 부정적 영향이 크다”고 말했다.

주택전문기업의 경우는 민간건축부문의 수익성 저하, 자금흐름 둔화에 대응할 수 잇는 보완 부분이 미미함에 따라 Case1의 경우에서조차 수익성이나 재무안전성이 크게 악화되는 것으로 나타난다.

서 연구원은 “이같은 기업의 경우 주력 사업인 민간건축부문에서의 경기회복이 예상되는 2011년까지는 상당한 경영애로를 겪을 수밖에 없는 상황”이라며 “2011년 경에 민간건축 부문의 경기가 회복되더라도 과중한 차입금 부담이 상당기간 동안 실적 개선의 걸림돌로 작용할 것”이라고 말했다.

< 저축은행 PF실태조사 결과 >

(단위 : 개, 억원)

구분 분류 기준 사업장 기준 금액 기준

사업진행 상황사업성 조사결과 비중 조사결과 비중

정상 양호 양호 447 49.7 67,044 54.9

주의 일부 애로 양호 263 29.3 39,926 32.7

악화우려 미흡 미흡, 사업추진 곤란 189 21.0 15,130 12.4

계 899 100.0 122, 100 100.0

(자료 : 저축은행 PF대출 사업장 실태조사 결과 및 대책, 금융위원회, 2008.12.03)

< 건축수주 및 투자 추이 >

(단위 : 조원,%)

구분 ‘97 ‘98 ‘99 ‘00 ‘01 ‘02 ‘03 ‘04 ‘05 ‘06 ‘07 ‘08

건축수주 46.0 22.2 30.3 37.7 41.8 54.2 70.5 62.3 69.0 78.9 91.7 78.8

공공건축 8.1 6.8 7.3 7.7 9.2 8.6 9.2 10.5 10.9 10.9 15.2 18.5

민간건축 37.9 15.4 23.1 30.1 32.6 45.6 61.3 51.8 58.1 68.1 76.6 60.3

건축투자 66.7 54.9 47.7 48.6 53.8 61.8 70.7 70.3 69.4 68.9 70.2 49.6

<증가율>

건축수주 -12.4 -24.1 3.4 -4.7 41.8 -12.5 62.3 -3.3 21.5 32.9 47.8 -14.1

공공건축 14.7 -13.0 7.2 8.5 14.3 -3.8 -10.1 23.2 -4.5 -17.8 31.8 22.0

민간건축 7.5 -60.0 50.5 33.0 6.9 37.8 34.3 -13.4 11.1 15.2 16.7 -21.2

건축투자 -17.6 -13.2 1.9 10.6 14.9 14.4 -0.5 -1.3 -0.7 1.9 -1.4

(자료 : 국토해양부, 대한건설협회) (주 : 2008년 건축투자는 3Q 기준임)



김의석 기자 eskim@fntimes.com