[집중분석] 현재 건설업 위기 일부에 한정된 것

금융당국과 채권기관은 건설·조선업 구조조정으로 실질적인 부실정리에 나서고 있다. 워크아웃과 퇴출되는 건설사와 중공업체를 분류하는 등의 조치를 취하고 있다. 이같은 여파는 부동산PF Loan 유동화 시장에도 불어 닥칠 것으로 예상되고 있다.

최근 한국신용평가 SF평가본부 김용건 연구위원은 ‘PF Loan 유동화시장 분석’이라는 보고서를 내고 이같은 시장상황을 진단했다.

이에 따라 본지는 이 보고서를 통해 PF Loan 유동화 시장의 현황과 전망을 살펴봤다.
◇ 투자심리 위축 등 PF Loan 유동화증권 발행 감소

부동산 개발사업 관련 PF Loan 유동화는 부동산경기 상승세를 타고, 또한 건설사들의 신규 자금조달 수단으로 적극 활용되면서 2005년부터 발행규모가 급증하기 시작했다. 그러나 2006년 상반기에 반기별 발행액 기준으로는 최대인 약 7조4000억원의 PF Loan 유동화증권이 발행된 이후 정부의 강력한 부동산가격 안정화 정책에 따른 분양시장 침체, 금융시장의 PF Loan 유동화 관련 투자심리 위축 등의 영향으로 PF Loan 유동화증권 발행 금액은 이후 감소추세로 전환됐다.

이 보고서는 2007년 상반기에 5조8000억원 수준까지 감소한 이후에는 점차 감소 폭이 둔화되는 것으로 나타났으며, 이는 기존 PF Loan 유동화 건에 대한 재조달(Refinancing) 차원의 자산유동화증권 발행이 지속된 때문인 것으로 분석했다. 하지만 2008년 하반기에 소위 리먼 브러더스 사태로 인한 금융시장 불안위기 가중, 금융기관의 PF Loan에 대한 Exposure 축소 노력 등으로 PF Loan 유동화증권에 대한 투자처 확보가 어려워짐에 따라 2008년 4분기에는 전체 PF Loan 유동화증권 발행규모가 급감했을 뿐만 아니라, 건 당 발행규모도 460억원 수준으로 감소했다고 덧붙였다.

◇ PF Loan ABS 절반규모 올해 만기도래

이 보고서는 2008년 11월 말 현재 PF Loan 유동화증권 발행잔액은 총 19조2600억원이며, 유형별로는 ABS와 ABCP가 각각 2조2000억원과 17조600억원으로 나타났다고 설명했다. 직전 조사자료인 2007년 12월 말 기준 PF Loan 유동화증권 잔액인 20조5000억원에 비해서는 총액 기준으로 1조3000억원 가량이 감소했고, 유형별로는 ABS가 3조6000억원이 감소한 반면, ABCP는 2조3000억원이 증가했다.
김 연구위원은 “이는 2006년 하반기 이후 ABS 보다는 ABCP 위주로 PF Loan 유동화가 진행되어 온 현상이 누적된 결과”라고 말했다.

PF Loan ABCP는 ABS와는 달리 사업승인 이전 단계에서 토지매입 및 초기 사업비 마련을 위해 진행된 경우가 상당부분 차지하고 있어 상대적으로 재조달에 대한 부담이 더 클 것으로 예상된다고 평가했다. 2009년 말까지 현 발행잔액의 55%에 해당되는 9조3000억원이 만기도래 예정이며, 분기별 기준으로는 2009년 1분기에 최대인 2조9000억원의 ABCP가 상환 또는 재조달 돼야 한다.

김 연구위원은 “신용도가 낮은 건설사의 신용보강을 통해 발행된 ABCP의 경우 최근 투자처 확보가 다소 어려워져 재조달에 대한 우려가 증대된 상황인데, 그에 해당된다고 여겨지는 A3+ 이하 신용등급 ABCP의 2009년 1분기와 2분기의 상환도래액이 각각 8500억원과 3200억원에 이르는 점은 상황에 따라서 금융시장의 부담요인으로 작용할 수도 있다”고 말했다.

하지만 A3- ABCP의 2009년 1분기 및 2분기 도래액이 810억원과 550억원에 불과하고, PF Loan ABCP 전체적인 관점에서 2009년 중 만기도래하는 ABCP의 83.2%가 상환가능성이 우수한 A2- 이상의 신용등급으로 발행된 것이며, 더욱이 2009년 1분기 이후에는 점차적으로 A2- 이상 ABCP 비중이 증가하고 있기 때문에 PF Loan ABCP의 상환가능성에 대한 우려는 점차 줄어들 것이라고 분석했다.
◇ 신용등급 하향과 대주단협약 영향 크지 않다

건설사 신용등급 조정으로 PF Loan ABCP는 건수 기준으로 66건의 신용등급이 조정됐다. 발행금액 기준으로는 3조8550억원인데, 이는 2008년 11월 30일 현재 전체 PF Loan ABCP 잔액의 22.6%에 해당되는 금액이다. 한편, PF Loan ABS는 총 10건의 신용등급이 조정되었으며, 발행금액은 4980억원으로 전체 PF Loan ABS 잔액의 22.7%에 해당된다.

ABS의 경우에는 BBB급과 관련된 조정건수가 상대적으로 많은 것으로 나타났으나, ABS로 유동화된 건이 많지 않아 규모 면에서 신용등급 조정에 따른 영향은 크지 않았던 것으로 분석했다.

유동화 기초자산의 신용등급 조정내용을 살펴보면, ABCP(ABS/CP 포함) 기초자산의 신용등급은 총 109건, 7조8637억원에 해당되는 건이 조정되었으며, ABS 기초자산의 신용등급은 총 12건, 8280억원에 해당되는 건이 조정됐다. 전체적으로 121건, 8조6917억원에 해당되는 유동화 건의 기초자산 신용등급이 조정된 것으로 분석했다. 이는 금액기준으로 2008년 11월 말 현재 PF Loan ABCP 잔액의 46.1%, PF Loan ABS 잔액의 37.7%에 해당되는 것이다.

건설업계 유동성 지원 및 금융시장 안정화를 위한 방안으로 전국은행연합회는 일시적인 유동성 위기를 겪고 있는 건설사 지원 및 이를 통한 금융기관 건전성 유지를 위해 2008년 4월부터 대주단협의회 운영협약(이하“대주단 협약”)을 시행하고 있다.

대주단 협약에 따른 채무상환유예조치의 주 내용으로는 주채권금융기관이 채권행사유예를 통보한날로부터 1년 내에 만기도래하는 모든 대주단 협약 적용대상 채권은 1회에 한해 기존 채권행사일로부터 1년 범위 내에서 채권행사 기한이 연장되도록 했다.

김 연구위원은 “이를 통해 해당 건설사들은 구조조정 및 유동성 확충에 필요한 시간을 확보할 수 있게 되어 일시적 자금난이 어느 정도는 해소될 전망”이라며 “결국 대주단 협약에 따라 상기에서 살펴 본 2009년 중 상환 또는 재조달 되어야 할 PF Loan 유동화증권의 만기분포 역시 다르게 해석될 여지가 있으며, 신용등급 조정으로 인해 확대된PF Loan 유동화증권의 상환 또는 재조달 위험이 앞에서 언급한 것보다는 크지 않을 수도 있다”고 말했다.

대주단 협약 시행으로 PF Loan 유동화증권의 상환 또는 재조달 위험이 다소 완화될 것으로 기대되지만, 대주단 협약을 적용 받은 건설사들의 유동성위험이 채권행사 유예기간까지 완전하게 해소되지 않을 수도 있으며, 더욱이 유동성 지원에도 불구하고, 유동성 부족이 궁극적으로 해소되기 어렵다고 판단되거나, 지원대상기업이 의무사항을 이행하지 아니한 경우 유동성 지원이 중단될 수 있기 때문에 전적으로 건설사들의 구조조정 노력여부에 따라 대주단 협약 시행의 효과가 달라질 수 있으며, 연속선상에서 PF Loan 유동화증권에 대한 상환 또는 재조달 위험의 실제 완화 정도도 달라질 수 있다고 분석했다.

◇ 불안감 해소 안돼 리스크 관리 위주 경영

이 보고서는 PF Loan 유동화증권 발행시장의 성장과 안정화에 큰 역할을 담당했던 은행권과 증권업계는 PF Loan관련 신규영업을 자제한 채 리스크관리 위주의 경영체제로 전환된 상황이라고 설명했다. 또한 PF Loan에 주력해왔던 저축은행업계 역시 고금리 예금유치로 투자여력이 있다 하더라도 생존 차원에서 상대적으로 과도한 PF Loan Exposure를 축소해 구조조정에 힘써야 할 입장이라고 덧붙였다. 건설사의 경우에도 과거와 달라진 금융환경 및 업계 경기에 대응해 경영의 최대 현안이 된 유동성 관리에 집중해야 할 상황이기 때문에 2009년의 경우에도 2008년과 마찬가지로 모든 이해관계자들이 힘든 한 해를 보내야 할 것으로 전망했다.

김 연구위원은 “결국 PF Loan 유동화증권의 발행실적 감소세가 이어질 것이고, PF Loan 관련 재조달 Risk 확대로 인한 불안감이 여전히 해소 안된 상황에서 2009년을 맞이했기 때문에 시장은 더욱더 어려운 상황이 전개될 수도 있을 것”이라고 말했다.

◇ 금융시장 안정화 최우선 공감대 형성 긍정적

한편, 이 보고서는 긍정적인 측면도 있다고 평가했다.

정부의 금리인하 조치로 시중금리가 하향세로 전환됐고, 건설사 Primary CBO 발행, 대주단 협약 시행 등 정부차원의 건설업계 유동성 지원방안이 추진되고 있으며, 무엇보다도 금융시장 안정화가 최우선이라는 공감대가 시장 내에 형성되어 있는 등 일부 긍정적인 면도 존재하고 있다고 설명했다.

특히 리스크가 큰 곳에 대한 지속적인 주의는 필요하지만, 일부 건설업체들이 겪고 있는 어려움으로 인해 발생된 문제가 마치 모든 건설업체들이 겪고 있는 문제인 것처럼 시장이 인식하고 있다고 강조했다.

김 연구위원은 “지금의 시장상황을 냉정하게 들여다 보고 합리적인 의사결정을 할 수 있는 지혜가 필요한 시점이라고 생각한다”고 말했다.



김의석 기자 eskim@fntimes.com