[집중분석] 보증보험사 통해 시공사 리스크 분산해야

국내 금융시장 불안의 기저에는 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 우려가 있다. 시장에서는 연일 시한폭탄으로 비유되면서 경고음을 내고 있다.

최근 몇 년 전까지만 해도 거칠 것 없이 성장했던 건설사들의 성장과 함께 부동산 경기 호황이 배경이 됐던 것. 하지만 규제에서 시작된 부동산 경기 침체와 글로벌 금융위기에서 비롯되고 있는 국내 금융시장 불안이 겹치면서 건설경기를 견인했던 부동산PF는 골칫거리가 되고 있다. 이에 본지는 최근 한신정평가 이삼영 연구위원이 발표한 ‘부동산 PF사업의 구조와 건설회사 PF우발채무위험 분석’을 통해 실질적인 위험을 살펴봤다.

◇ PF대출 시공사 연대보증 등 깊이 관여
이 보고서는 부동산 PF는 부동산 개발에 소요되는 토지비 및 공사비 등 대규모 자금을 개발업자에게 제공하는 금융으로 일반적으로 시공사의 연대보증이나 채무인수 등 신용보강이 요구된다는 점에 일반적인 PF(개발금융)와 차이가 있다고 설명했다.

이삼영 연구위원은 “시공사는 프로젝트를 책임지고 완공하는 본연의 업무뿐만 아니라 프로젝트에 대한 자체적인 사업성 검토, 인허가 추진, 금융권의 신용공여 확보, 자금 부족시 자금 보충, 공사비의 유보, 개발금융에 대한 연대보증의 제공 등 개발사업에 매우 깊이 관여하고 있는 것이 현실”이라고 말했다.

금융회사의 PF대출은 인허가 절차의 완료여부에 따라 인허가 이전에 이뤄지는 브릿지론과 인허가 획득을 전제로 이뤄지는 본 PF 론으로 구분된다. 저축은행 및 여신전문회사 등이 사업초기 단계에 브릿지 론에, 은행은 인허가를 완효한 본PF 론이나 사업성이 우수하다고 판단되는 프로젝트, 신용공여를 제공하는 시공사의 신용도가 우량한 경우 등에 적극 참여하고 있다.

◇ 제2금융권 손실발생위험 은행보다 높아

이 보고서는 부동산 PF가 지연돼 사업성이 저하되거나 분양에 실패할 경우 시행사는 부도위험을 맞을 수 있다고 지적했다. 이는 곧 지급보증이나 채무인수 등의 신용보강을 제공하는 시공사로 전이돼 시공사의 대외 신용도가 하락해 회사채를 비롯한 신규 차입금 조달에 애로를 겪는 상황에 처할 수도 있다고 강조했다.
브리짓론을 제공하는 저축은행 및 할부금융, 리스사 등은 토지매입이 완료되지 않았거나 인허가 위험이 제거되지 않은 사업 및 지방 사업에 활발한 론을 제공한다. 반면, 은행 및 생명 보험사 등 본 PF에 참여하는 금융회사는 인허가 위험이 제거된 사업이나 수도권 사업에 론을 상대적으로 많이 제공하고 있어 저축은행 및 할부금융, 리스사들의 연체율 증가 및 손실발생 위험이 상대적으로 높은 편이라고 분석하고 있다.

한편, PF론을 유동화하는 ABS(ABCP)는 신용도가 우량한 은행 등이 신용보강을 제공하거나 시공사가 연대보증이나 채무인수 등의 신용보강을 해 은행이 시공사의 신용등급과 대체로 동일한 등급으로 발행된다.

이 연구위원은 “은행이 신용공여를 제공한 경우에도 일반적으로 시공사는 시행사에 지급보증 또는 채무인수 의무를 부담하게 되므로 차주인 시행사의 채무불이행시에는 궁극적으로 시공사가 채무를 상환할 의무를 부담하게 된다”고 말했다.

부동산PF대출을 기초자산으로 한 ABCP (ABS)의 발행은 금융회사들의 유동성을 확대시키고 시공사의 사업물량을 확대시키는 긍정적 효과가 있다고 평가했다. 하지만 PF사업이 원활히 진행되지 않을 경우 매입주체가 특정금융회사가 아닌 불특정 다수이기 때문에 만기가 도래할 때 상환부담으로 작용한다는 것.
이 연구위원은 “부동산PF 론이나 ABS 등은 미래현금흐름인 분양수입을 통해 공사비에 선행해 1순위로 상환되는 것이 일반적”이라며 “사업 진행이 원활하지 않을 경우 PF론은 금융회사와의 협의를 통해 만기연장 등이 비교적 수월하나 ABS는 새로운 유동화증권 발행을 통한 차환이 여의치 않을 경우에는 신용공여기관인 은행 및 시공사의 대지급의무 이행으로 신용공여기관에 자금부담이 발생하게 된다”고 말했다.

◇ 주택전문건설사 대기업보다 채무부담 커

이 보고서는 25개 상장사를 대상으로 건설회사 PF대출 추이를 살펴봤다.

올해 들어 주택전문 건설회사의 PF대출이 상반기 중에 6.1% 증가한 반면, 종합건설회사의 경우 19.7%나 증가한 것으로 나타났다.

규모별로는 대기업의 PF대출이 2008년 들어 8.2~24.7% 증가한 반면 중견기업은 -11.3~ 2.3%로 감소 또는 소폭 증가하는데 그치는 등 규모가 작은 중견기업일수록 리스크 축소에 주력하고 있는 것으로 분석됐다.

또한 대기업은 총 PF대출액 중 29.7%를 유동화증권을 발행해 조달한 반면, 중견기업은 23.4%를 유동화증권을 발행해 조달해 중견기업들의 경우 유동화 증권보다는 PF론에 더욱 의존하는 것으로 나타났다.

한편, 전체적으로 봤을 때 건설사들이 지급보증을 제공한 PF대출 중 ABS의 비중은 2.8%에 그치고 있는 반면, ABCP의 비중은 25.9%에 달하고 있는 등 유동화증권 중에서 ABCP가 대부분의 비중을 점하고 있는 것으로 분석됐다.

또한 2008년 들어 PF대출과 차입금이 증가해 총CREDIT(PF대출잔액+순차입금)/자기자본비율이 2007년말 주택전문건설사 2.8배, 종합건설사 1.1배에서 2008년 6월말 각각 3.0배, 1.4배로, 수익력과 비교한 CREDIT/EBITDA비율이 2007년말 주택전문건설사 16.2배, 종합건설사 7.3배에서 2008년 6월말 18.7배, 9.5배로 상승 추세를 보였다.

이 연구위원은 “주택전문건설사들은 PF대출 및 순차입금 규모에 있어 자기자본 및 수익력과 대비해 볼 때 종합건설사들에 비해 평균 2배 이상 높은 부담을 안고 있다”고 말했다.

◇ 시공사의 리스크 집중 구조개선 시급

이 보고서는 단기적으로 건설회사의 수익성 및 현금흐름 둔화와 중기적으로 신규 PF사업이 위축될 것으로 전망했다.

이 연구위원은 “주택건설사들의 PF사업에 대한 과도한 집중과 유동화증권의 단기화, 최근 주택경기 침체에 따른 현금흐름의 둔화 등으로 PF사업과 관련한 위험이 증대되고 있다”며 “주택경기 침체 지속으로 사업성이 낮거나 시공사의 신용도가 낮은 일부 PF사업의 우발채무가 현실화될 가능성이 높아지고 있다”고 말했다.

또 이 연구위원은 “대출금리 상승 추세와 건자재가격 상승에 따른 지방 주택사업 및 레저개발사업의 사업여건 악화 등을 감안할 때 중기적으로 신규 PF사업이 위축될 가능성이 높을 것”이라고 말했다.

이에 따라 PF관련 시공사의 리스크 집중 구조 개선, 적정수준의 PF규모 관리 및 유동성 확보, 부동산 관련 금융시스템의 안정화를 위한 노력 등이 필요하다고 덧붙였다.

현재 PF사업구조는 시공사가 궁극적으로 모든 책임을 지는 구조로 리스크 분산이 적절하게 이뤄지지 않고 있다는 것. 기존 시공사가 연대보증이나 채무인수 등의 신용보강을 하는 구조를 보증보험회사의 지급보증 확대 및 순수 재무적 투자자의 출자 및 자금지원 확대 등의 적극적인 참여를 통해 위험을 분산해야 한다고 강조했다.

주택전문회사의 경우 미분양물량 축소 노력, 적정 수준의 PF대출 규모의 관리, 총공사잔량 대비 주택사업 포트폴리오의 개선, 현금흐름 둔화에 대응한 고정화된 자산의 처분을 통한 유동성 확보 등 다각적인 노력이 필요하다고 설명했다.

또한 감독당국은 리스크 관리 강화와 더불어 시행사 및 시공사, 금융회사 등의 리스크 축소 내지는 분산 방안의 강구, 관련 경제주체들의 합리적인 의사결정과 원활한 협조 등을 통해 PF사업과 관련한 금융시스템의 안정화를 위한 노력이 필요하다고 지적했다.

정리 = 제2금융팀

                                < PF사업 주체별 역할과 위험요인 >
                                                                              (자료 : 한신정평가)



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