[trend]애물단지된 부동산‘팔아야 하나,말아야 하나’

부동산 시장의 침체가 장기화되고 있다. 이에 따라 강남 부자들의 고민도 깊어지고 있다. 침체의 그늘에서 가장 문제가 되고 있는 것은 거래 공백상태와 세금중과 조치이다. 매수대기자들은 분양가 상한제 등의 영향으로 앞으로 주택가격이 더 하락할 것으로 예상해 매수에 나서지 않고 있고, 소유자들은 양도세의 부담과 연말 대선을 앞두고 규제 완화에 대한 기대감으로 매도를 유보하고 있는 상황이 계속되고 있어 거래 자체가 거의 없는 상황이 이어지고 있는 것이다.

또한 2주택자의 경우 양도세 부담율이 50%로 상향됐으며, 3주택 이상이면 60%의 양도세를 부담해야 하고 보유세인 종합부동산세의 세율도 해마다 인상되고 있다. 이에 현재 강남 부자들이 부동산으로 고민하고 있는 것이 무엇인지 상담사례를 통해서 알아보도록 하자.

사례 1.
강남에 아파트를 3채 보유한 A씨는 1세대 3주택자인 경우 양도세율이 60%여서 파는 것을 포기하고 자녀에게 증여하기로 결정했다. 그러나 역시 강남에 아파트 2채를 보유하고 있는 B씨는 2주택자의 중과가 예정된 2007년이 되기 전에 1채를 처분하고 1주택자를 유지하고 있다.

사례 2.

C씨는 강남에 아파트 1채가 있으며, 수도권에 매입 및 상속 토지를 소유하고 있다. 농지와 임야라서 비사업용부동산에 해당, 종합부동산세가 과세돼 부담이 가중됐을 뿐만 아니라 장기보유자에 대한 양도세 중과제외 특례시한이 2009년말로 다가와 매수자를 찾는데 애를 먹고 있다.

사례 3.

D씨는 자산 포트폴리오 차원에서 부동산을 처분하여 펀드로 운용하고 있다. 펀드 수익률이 좋아 당분간 별다른 계획은 없지만 언제까지나 펀드에만 투자할 수는 없다고 생각하면서 매월 일정금액의 수입이 보장되는 빌딩이나 상가 등 수익형 부동산에 투자할 시점을 계산하고 있다.
◆ 팔아도, 보유해도 부담되는 세금폭탄

이상 세 사례에서 본 바와 같이 강남 부자들의 부동산에 대한 고민은 세금에서 발생한다. 물론 금융자산에 여력이 있어 세금을 납부하는데 커다란 지장은 없지만 최근 갑자기 상승한 세금에 많은 부담을 느끼고 있는 것이다.

또한 강남 부자들의 상당수는 고령에 해당되어 본인이 거주하고 있는 주택과 매월 수입이 보장되는 빌딩, 상가 등 수익형 부동산을 제외하고는 보유 부동산을 매각하기를 희망하고 있다.

하지만 아파트 등 주택의 경우에는 부동산 시장의 침체로 인한 거래공백상태가 장기화되면서 원활한 매각이 용이하지 않은 것이 현재의 상황이다. 토지의 경우 강남 부자들은 대부분 수도권에 토지를 보유하고 있는데 수도권 대부분이 토지거래허가구역으로 묶여 있어 현지에서 1년 이상 거주하고 있는 현지인이 아니면 매입을 할 수 없게 되어 있지만 현지인 중에 강남 부자들이 보유하고 있는 고액의 토지를 선뜻 살 만한 재력이 있는 사람들이 많지 않아 매수자를 찾기가 어려운 실정이다.
이렇듯 현재 강남 부자들의 고민은 부동산을 보유하고 있자니 갈수록 인상되는 종합부동산세가 걱정이 되고, 팔자니 양도세가 너무 부담되고 또한 그걸 감안하고 매각을 하려고 해도 현재 사줄 만한 사람이 거의 없다는데 있다.

◆하지만 대안은 있다

이와는 별도로 최근 서초동 삼성타운이 완공되어 삼성그룹의 계열사가 입주하고 이에 따른 삼성관련 회사들의 강남 진입이 늘어나고 있으며 또한 국내 유수의 기업 및 다국적 기업들의 강남 사무실 수요가 늘어나면서 강남권 오피스빌딩은 큰 호황을 누리고 있다. 이에 따라 강남권 오피스빌딩을 소유하고 있는 강남 부자들은 임대로 상승 및 매매가격 상승에 따른 주변 중개업소의 매매 권유에 즐거운 고민을 하고 있으며, 이러한 사실을 잘 알고 있는 빌딩 미보유자의 경우에는 현재 운용 중인 금융자산을 어느 시점에 빌딩 등 수익형 부동산으로 갈아타야 하는지 그 시점에 대해 고민을 하고 있다.

사실 현재 강남 부자들이 가장 많이 하고 있는 고민은 보유하고 있는 부동산의 세금에 대한 고민보다는(그만한 세금은 감당할 여력이 있으므로) 새로운 투자처로 부상하고 있는 강남권 수익형 빌딩의 매입 시점과 그 적정 가격에 있다고 할 것이다.

양용화 외환은행 PB영업본부 부동산팀장



관리자 기자