1년간 48% 투자 수익률

리츠란 투자자로부터 모은 자금으로 다수의 부동산을 사들여 그 부동산으로부터 나오는 임대료 수입 등을 기초로, 법인세 부과 이전 이익의 거의 100%를 모두 배당하고 있는 투자상품이다.

곧 부동산을 소유·운영하기 위해 만들어진 특수법인이라고 볼 수 있다.

◆ 최근 최고수익률 매력 = 지난 1년간 글로벌 리츠 투자수익률은 29.6%를, 글로벌 주식시장 투자수익률은 16.3%를 기록했다. J-리츠의 경우 48.3%의 수익률을 기록하면서 다른 나라보다 크게 높았다.
그리고 최근 부동산시장의 조정을 받았던 호주와 미국과 달리 일본은 여전히 높은 수익률을 보였다.

J-리츠의 투자대상은 도쿄 도심의 오피스빌딩을 주요 대상으로 하며 지난 2001년 2개 종목으로 시작한 이후 올해 3월말 현재 도쿄증권거래소(TSE)에 41개 종목이 상장돼 있다.

시장규모는 현재 6조3000억엔(주식시가총액의 1%)으로 US-리츠의 50조엔(주식시가총액의 2.5%)에 비해 크게 작지만 분석가들은 향후 성장 가능성이 예상되는 시장으로 보고 있다.

이철희 동양종금증권 이코노미스트는 “3%대를 기록하던 J-리츠의 배당수익률이 최근 J-리츠 주가의 빠른 상승에 의해 2%대로 하락했지만, 10년물 국채 이자율과 비교한 수익률 스프레드는 1.08%로 여전히 높은 안전마진 폭을 보이고 있다”고 설명했다.

특히 그는 “일본의 지가상승과 임대료 상승 등은 J-리츠의 매력을 더욱 크게 하는 요인”이라고 강조했다.
J-리츠의 최대위협 요인인 금리인상에 대해서는 “일본은 아직 디플레이션에 대한 우려가 잔존하고 있는 상황에서 당분간 일본중앙은행(BOJ)이 콜금리를 인상할 가능성은 매우 적을 것”이라고 전망했다.

그는 “만약 BOJ가 콜금리를 인상한다고 하더라도 소폭으로 완만할 것이기 때문에 최근 상승세를 보이고 있는 임대료가 10%이상 오른다면 현재 주가의 2배를 유지하는데 큰 어려움이 없을 것”으로 예상했다.

도쿄를 세계 주요 도시와 비교하면 지난 2005년 기준 자본수익률은 싱가폴보다 낮은 수준이지만, 금리수준을 고려한 수익률 스프레드가 3%대를 초과해 세계 주요도시 중에서도 높은 편에 속하는 매력적 시장이란 설명이다.

◆ 대부분 도쿄 오피스 투자 = 이들의 투자대상은 처음에는 오피스빌딩이 100%였던 것에 비해 주택 등에 대한 투자가 조금씩 늘어 오피스빌딩 비중이 60% 이하로 감소했다.
일본 오피스형 리츠의 주가는 빠르게 상승하고 있는 반면, 주택형 리츠는 배당수익률 측면에서는 오피스형 리츠보다 높지만 정체된 상태를 좀처럼 벗어나지 못하는 등 최근까지 차별화된 모습을 보이고 있다.

J-리츠의 경우 투자지역은 도쿄가 대부분이다. 점차 지방과 비오피스 영역으로 확산중이지만 아직은 도쿄비중이 70%정도로 매우 높은 수준이다. J-리츠의 투자주체로 외국인의 역할이 두드러진다.

지난해에도 외국인의 순매수가 3000억엔에 이르는 등 크게 증가했다. 그 뒤를 이어 투자신탁, 증권사 자기거래, 은행 순서로 순매수를 보였다.

반면 순매도 측면에서는 여전히 개인들이 3000억엔 이상을 팔았고, 그 뒤로 사업법인 및 기타금융기관 등이 팔았다.

올해 1분기에는 외국인 홀로 순매수하고, 일본의 개인, 사업법인, 금융기관 모두가 순매도한 모습을 보이고 있다.

이철희 이코노미스트는 “최근 외국인의 J-리츠에 대한 투자활동이 매우 활발한 것은 일본의 저금리 기조가 상당기간 지속될 것이라는 전망과 함께, 일본이 부동산가격 하락국면에서 벗어나 본격적인 상승국면으로 접어들었다고 판단하기 때문으로 보인다”고 설명했다.



배동호 기자 dhb@fntimes.com