현 정부의 부동산 정책이 실패할 수밖에 없는 이유

이재웅

이재웅기사 모아보기 교수 성균관대학교 경제학

우리 사회에서 가장 절실하고 중요한 문제는 아마 부동산과 자녀 교육 문제라고 본다. 자녀가 없는 경우 이런 문제는 상당히 줄어든다. 궁극적으로 이들은 모두 자녀에게 물려주기 위한 수단이기 때문이다.

그런 만큼 우리의 유난스러운 교육열과 부동산 투기 불패의 신화는 자의적인 정부정책으로 농단하기 어렵다. 그동안 대학입시제도, 고교 평준화 등 교육정책과 부동산 투기억제 및 서민 주거대책이 얼마나 자주 바뀌었는가. 정권이 바뀌고 장관이 바뀔 때마다 끊임없이 바뀐 정책들은 문제의 해결보다 정책실패를 반증한다.

그리고 그때마다 혼란과 문제점을 드러냈다. 잦은 정책변경과 실패의 연속이 일상화되다 보니 정부의 신뢰는 떨어지고 이제는 정책실패에 대한 책임도 묻지 않는다.

지난 3~4년동안 참여정부가 내놓은 부동산 대책만 해도 수없이 많다. 그 때마다 부동산 시장은 충격과 혼란 속에 빠졌다. 정부는 온갖 실효성 없는 부동산 대책들을 양산하더니 마침내 추병직 건교장관은 검단 신도시 건설을 발표했다. 8.31종합대책이 실패로 평가되는 이 시점에서 정부가 또 다시 부동산 투기를 촉발하는 의도는 무엇인지 알 수 없다. 과거 어느 정권보다 부동산 투기를 용납하지 않을 것으로 기대되던 노무현 정권의 부동산 정책이 실패할 수밖에 없는 이유는 무엇인가?

참여정부의 경제정책들이 대부분 그렇듯이 부동산 정책도 여러 가지 상충되는 요인들을 내포하고 있다. 과거 어느 정권보다 부동산 투기를 혐오하고 그 뿌리를 뽑을 듯이 보였지만 실제로는 참여정부 스스로가 적극적으로 투기의 불을 질렀다. 짐짓 투기와의 전쟁에 올인하는 것처럼 보였지만 결과는 정반대였다.

정부는 각종부동산 대책을 내놓으면서도 한편으로는 가장 조직적이며 대규모의 부동산 투기 요인이 되었던 것이다. 참여정부가 추진해온 수도이전 계획, 행정복합도시 건설, 및 전 국토균형발전계획 등은 대규모 부동산 투기를 전국적으로 확산시켰다.

그동안 정부의 부동산 정책은 수요억제에 초점을 맞추어 왔다.

정부는 특히 서울 강남이라는 국지적인 부동산 시장을 망가뜨리고 ‘강남 불패의 신화’를 꺾는데 정권의 모든 역량을 집중시키는 것 같다. 세금 폭탄으로 기존 주택보유자들을 난타해서 주택물량을 내놓게 하고 신규 수요를 억제하여 집값 하락을 유도한다는 것이다. 참여정부가 적극 추진하는 햇볕정책은 부동산 시장에는 적용되지 않는다. 그러나 세금중과, 거래 규제 등 수요억제 정책은 오히려 집값, 전세값 급등을 초래하면서 분명한 한계를 보였다. 부동산 투기를 응징하기 위한 지나치게 높은 세금은 거래를 위축시켜서 공급부족과 가격폭등의 원인이 되었다.

최근 정부가 내놓은 검단 신도시 분양가 인하 방안도 여러 가지 모순을 안고 있다. 정부는 분양가를 인하하기 위해서 용적율, 건폐율 등을 상향 조정하고 그 지역의 기반시설 부담금을 일부 국고에서 부담한다는 것이다. 이런 방안으로 일시적으로 아파트 분양가를 낮출 수 있을지 모른다.

그러나 특정지역의 분양가 인하를 위해서 국민의 세금을 지원하는 편가르기 식 부동산 시장 왜곡이 과연 올바른 정책인가. 게다가 분양가 인하는 수요억제가 아니라 수요 촉진이다. 따라서 모처럼 부동산 공급을 확대하는 조치가 수요확대를 유발해서는 주택 가격을 안정시키기 어렵다. 수요억제 정책이 실효성이 없다고 해서 수요확대 조치로 투기를 억제하려는 발상은 무지나 오만이 아니면 착각이라고 하겠다.

참여정부가 자랑하는 세금 폭탄이 과연 적절한 부동산 정책이라고 할 수 있는가. 주택은 국민의 중요한 생활수단이자 사유재산이다. 세금 폭탄은 경제정책이라기보다 한풀이를 위해서 시장을 망가뜨리고 국민의 사유재산을 약탈하는 것에 불과하다.

따라서 과중한 세금으로 부동산 거래가 위축되고 건설경기도 침체를 벗어나지 못한다. 약탈적인 세금 압박을 통한 정부의 시장 개입은 실패할 수밖에 없다. 정부 스스로도 부동산 정책의 성공을 확신하지 못하기 때문에 끊임없이 각종 대책을 남발하는 게 아니겠는가. 이 같은 잇단 정책 실패의 원인은 정부의 섣부른 시장 개입 때문이라고 본다.

특히 부동산 시장의 개입은 참여정부의 시장 간섭이 어디까지 갈 것인지 우려된다. 정부의 시장 개입이 실패할수록 그리고 정치논리가 경제논리와 충돌할수록 정부는 더욱 시장을 망가트리려는 것 같다. 시장을 망가트리고 사유재산을 보호하지 않는 부동산 정책은 누구에게도 도움이 되지 않고 반드시 실패할 수밖에 없다.

노무현 정권의 부동산 정책 실패의 가장 큰 원인은 이것이 정치논리를 위한 수단에 불과한 데에 있다.

관리자 기자