부동산시장, 이제 금융기관이 ‘접수한다’

간접투자시장의 발달로 다양한 형태의 부동산투자가 가능해짐에 따라 부동산시장에서 금융기관의 힘이 커지고 있다.

지난 2004년 4월 간접투자자산운용업법의 시행으로 실물에 대한 투자도 가능해지면서 시작된 금융기관의 부동산투자는 초기 단순히 건설자금을 대출해주는 형태인 PF(Project Financing)방식에서 벗어나 임대나 개발사업에도 공격적으로 뛰어들며 부동산시장의 새로운 주체로 급부상하고 있는 것.

특히 최근에는 국내 뿐 아니라 중국이나 동남아시아 등 개발도상국을 위주로 한 해외부동산 투자에도 적극 나서면서 금융권간 전략적 제휴도 늘고 있는 추세여서 향후 부동산시장에서 금융기관의 영향력은 더욱 확대될 전망이다.


◆ 부동산도 간접투자가 ‘대세’ = 지난 2004년 5월 31일 맵스자산운용의 ‘맵스프런티어부동산투자신탁 제1호’를 시작으로 부동산펀드는 2년 만에 2조5000억원이 넘는 시장으로 급성장했다. 시장전문가들은 지난해 정부의 8·31부동산 대책이 발표된 이후 비록 그 성장세가 다소 주춤하고 있지만 올해는 시장규모가 4조원을 넘어설 것으로 예상했다.

특히 투자자들도 최근 잇단 부동산 관련 규제 강화로 아파트·토지 등 전통적 투자상품의 메리트가 떨어지면서 직접투자보다는 간접투자에 대한 선호도가 높아짐에 따라 부동산 간접투자시장은 더욱 확대될 전망이다.

따라서 시장에서는 기존에 대세를 이뤘던 PF형 상품중심에서 벗어나 투자대상과 상품운용방식을 차별화한 다양한 상품들이 봇물을 이루고 있다.

최근 출시되는 부동산펀드의 경우 과거 아파트·토지·오피스·빌딩 등의 투자일변도에서 벗어나 상가나 대형유통시설을 투자처로 고려하는 등 투자대상을 다각화하고 있는 것.
또한 올해부터는 건축중인 오피스빌딩 등을 미리 사들여 완공 후 임대하는 방식인 개발형 실물에 투자하는 상품이 대세를 이룰 것으로 예상됨에 따라 각 금융기관들간의 경쟁도 뜨거워질 것으로 보인다.

여기에 부동산펀드 외에도 임대·개발 사업위주의 리츠(REIT’s)나 산업기반시설 및 생활기반시설에 투자하는 인프라펀드, 사회기반시설(SOC) 사업 등 부동산간접투자를 위한 다양한 방식의 상품들도 활기를 띠고 있다.

한국투신운용 서현우 상품개발부장은 “간투법의 시행으로 부동산투자에 대한 범위가 넓어지면서 펀드 뿐 아니라 다양한 상품개발이 가능하게 됐다”며 “최근 주목받고 있는 리츠나 인프라펀드 등은 물론이고 변액보험이나 랩어카운트, 신탁상품 등에서도 부동산투자가 가능하기 때문에 향후 더욱 다양한 상품이 시장에 선보이게 될 것”이라고 설명했다.

서 부장은 이어 “정부에서도 부동산투자에 있어 직접 실물거래보다는 간접투자를 정착시키기 위해 힘을 쏟고 있다”면서 “현재 다양한 상품을 쏟아내고 있는 금융기관들이 시장에서 확고한 위치를 확보하기 위해서는 실물투자와 얼마나 유사한 효과를 낼 수 있는 상품을 만들어 내느냐가 중요할 것”이라고 덧붙였다.


◆ 금융기관 힘 커진다 = 특히 부동산간접투자시장이 진화되면서 실질적으로 상품을 개발, 운용하는 금융기관들의 역할도 확대되고 있다.

과거 단순히 부동산 개발사업에 대출 방식으로 자금을 출자하던 역할에서 탈피해 직접 지분참여 방식으로 개발사업에도 진출, 수익성을 극대화하고 있는 것.

여기에 금융권 전반적으로 IB에 대한 중요성이 부각되면서 각 금융기관간 전략적 컨소시엄을 구성, 사업의 전반적인 파이낸싱을 진행함에 따라 최근 부동산시장의 새로운 주체로 떠오르고 있는 모습이다.

서현우 부장은 “최근 IB가 큰 이슈로 떠오르면서 더 이상 금융기관이 부동산시장에서 단순한 재무적투자자로서의 역할만을 담당할 수는 없다”며 “특히 갈수록 해외부동산 개발에 대한 금융기관들의 관심이 높아지면서 향후 금융기관과 금융기관, 펀드와 금융기관 형식의 전략적 컨소시엄이 더욱 활성화 될 것”이라고 밝혔다.

다만 업계 일각에서는 실물형 부동산간접투자가 활기를 띄면서 금융기관간의 과열경쟁으로 시장물건의 가격을 지나치게 높이는 것 아니냐는 우려도 제기하고 있다.

특히 일부 매수자의 경우 영향력 있는 금융기관 몇 곳을 경쟁시켜 실물가격 높이기를 유도하기도 하는 것으로 알려졌다.

한 자산운용사 부동산금융 관계자는 “최근 금융기관들이 부동산간접투자시장에 속속 뛰어들면서 괜찮은 매물을 구하기가 쉽지 않아진 것이 사실”이라면서 “얼마나 다양한 투자처에 차별화된 운용방식으로 접근하느냐가 관건”이라고 강조했다.



김민정 기자 minj78@fntimes.com