부동산 경매펀드 약인가 독인가

부동산 경매펀드에 대해 증권업계 및 부동산업계의 부정적인 시각이 잇따르고 있는 가운데 우리투자증권이 5월초 본격 시장에 합류한다.

업계에서는 아직 실험단계로 성공여부는 지켜봐야 한다는 입장을 보이고 있으며 부동산업계에서도 펀드용으로 적합한 경매물건 시장이 1조원도 안되기 때문에 시장격화 우려도 제기하고 있는 상황.

하지만 우리투자증권이 5월초 출시를 앞두고 영업직원 교육을 실시하는 한편 대우증권 등 다른 증권사에서도 암암리에 준비중인 것으로 알려지고 있다.


◆ 후발주자 잇따라 = 우리투자증권이 다음달 초 정관승인을 앞두고 경매펀드 출시에 막바지 작업을 진행하고 있는 것으로 알려졌다. 이에 따라 지난 26∼27일 이틀간 지점 WM영업직군을 대상으로 부동산 경매 관련 지식과 부동산 경매펀드 운용 및 특성 등을 교육하기도 했다.

우리투자증권 금융상품기획팀 김기환닫기김기환기사 모아보기 팀장은 “규모가 크면 편입한 자산을 처분하기도 어려운 데다 큰 물건을 잡기도 쉽지 않은 상황이며 자금을 쪼개서 여러 물건에 분산투자하게 되면 관리도 어려울 뿐만 아니라 보수비용도 그만큼 더 들어가는 단점이 있는 게 사실”이라며 “이에 따라 몇 백 억원 수준으로 출시할 계획이며 시기는 다음달 초가 될 것”이라고 말했다.

이에 앞서 지난 1월 경매펀드를 이미 출시한 현대증권의 경우 1505억원의 투자자금을 모았지만 현재 전남에 소재한 미분양 아파트 338가구를 243억원에 편입한 것 외에는 아직 물건을 확보하지 못하고 있다.

현대 관계자는 “아직까지 추가물건 확보는 못하고 있는 게 사실이며 243억원을 제외한 다른 자금에 대해서는 금리손실을 최소화하기 위해 채권 및 CP 등 단기유동성 자금에 집중 투자돼 있다”고 밝혔다.
이밖에 대우증권 등 일부 증권사들도 경매펀드를 출시하기 위해 준비중인 것으로 알려졌다. 하지만 대투운용은 경매펀드를 준비하는 것으로 알려졌지만 이는 100% 경매에 투자하는 게 아니라 PF나 부동산 개발사업에 분산투자하는 방식의 펀드인 것으로 확인됐다.



◆ 실험단계일 뿐…성공여부는 미지수 = 하지만 업계에서는 경매펀드의 성공여부는 아직까지 미지수라는 데 입을 모으고 있다.

한국펀드평가 우재룡 박사는 “경매펀드가 출시된지 4개월여에 불과하기 때문에 아직까지는 실험단계다”며 “성공여부는 지켜봐야 할 것”이라고 말했다.
우 박사는 또 “현재 펀드에 알맞은 대형물건이 부족한 상태여서 물건 확보가 쉽지 않을 것”이라며 “현대증권의 경우에도 정관에 6개월내 물건을 편입해야 한다는 내용이 있는데 이를 지키지 못할 우려가 크다”고 덧붙였다.

이에 대해 현대 관계자는 “대략 4년 만기 펀드이기 때문에 매입기간 6개월 보유기간 3년 처분기간 6개월 정도로 생각, 정관에 6개월 내 물건을 40% 편입해야 한다는 내용이 있다”며 “현재 편입한 아파트로 임대수익을 거둘 수 있기 때문에 이후에 편입하게 되는 부분들에 대한 시간흐름은 커버할 수 있을 것”이라고 반박했다.

하지만 현대가 추가물건을 확보하며 펀드운용에 차질을 빚지 않는다 하더라도 시장 참여자가 증가할수록 시장격화가 심화될 것이라는 우려의 목소리가 나오고 있다.

이는 펀드용 고가물건이 상대적으로 적기 때문. 지난해 국내 경매시장은 물건이 46만4850건에 68조9223억원, 낙찰가(매각금액)는 10조8356억원으로 집계됐다.

이는 2003년의 51조921억원에 비해 34.9% 증가한 수치. 하지만 이중 낙찰률은 27.37% 수준에 머물렀다.

특히 낙찰가 10조8356억원 중 낙찰률이 27.37%에 불과해 크게 잡아 3조원이라고 계산한다 하더라도 이 3조원의 물건 중에서 펀드에 적합한 10억원 이상 물건은 25% 정도로 대략 8000억∼9000억원 규모의 시장이라는 게 경매 전문가의 설명이다.

때문에 참여자가 늘어나면 날수록 시장격화는 불을 보듯 뻔한 일.

경매전문기업 디지털태인 이영진 부장은 “경매시장은 특수시장으로 부동산시장보다 규모가 크지 않아 시장이 한정돼 있다는 단점이 있다”며 “이에 따라 시장 참여자가 많으면 그만큼 불리한 게 사실”이라고 지적했다.

이 부장은 또 “하지만 고가의 물건만 고집하지 않고 물건 유형별로도 아파트나 대형빌딩 등에만 집착하지 않는다면 목표수익에는 큰 문제가 없을 것이며 또 10억원 내외의 큰 규모가 아닌 물건에 집중한다면 수익을 내기는 충분하다”며 “하지만 이는 보유기간 3년이 경과한 후 처분할 때 시장이 격화되지 않아야 한다는 조건이 있다”고 덧붙였다.



◆ 앞으로의 전망은 = 상황이 이렇다 보니 업계에서는 경매펀드에 대한 앞으로의 전망에 대해서는 이렇다 할 해답을 제시하지 못하고 있는 상태다.

때문에 업계에서는 운용전략을 차별화해야 한다는 지적이 일고 있다.

업계 한 관계자는 “펀드규모를 처음부터 크게 시작하기보다는 작은 규모로 시작하면서 비교적 저렴한 물건을 확보하더라도 임대수익 등으로 수익을 분산, 매매차익에만 의존하는 형태를 지양해야 바람직하다”며 “또 현대의 경우 현재 관리자산으로 편입한 아파트 관리회사를 입찰을 통해 구하고 있는 것으로 알고 있는데 이보다 펀드를 출시하기 전에 미리 운용사 및 경매전문업체, 관리자산 관리업체, 로펌 등을 확보해야 한다”고 지적했다.

업계 한 관계자는 특히 “100% 경매물건에만 투자하기보다는 실물부동산 매입, PF 등 다양한 관리자산으로 분산투자해야 물건 처분시의 리스크도 줄이면서 목표수익을 시현할 수 있을 것으로 보인다”고 강조했다.



김재호 기자 kjh@fntimes.com