1세대3주택 중과세, 올해까지 양도해야

내년부터는 1세대 3주택이상자가 주택을 양도하는 경우에 60%의 중과세율 적용이 유예 없이 시행됨에 따라 3주택이상자의 양도소득세 부담은 더욱 늘어나게 됐다.

3주택이상 보유자의 경우 60%의 중과세율이 적용되고 보유기간 3년 이상부터 양도차익을 공제해주는 장기보유특별공제 대상에서 제외되기 때문이다.

중과세 대상이 되는 3주택은 수도권 및 광역시(군, 읍, 면지역 제외) 주택이거나 기준시가 3억원 이상인 주택(부수토지 포함)이 해당된다.
중과세율을 적용받지 않으려면 올해말까지 2003년 12월 31일 이전에 취득한 주택을 양도하면 일반세율을 적용받고 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 단, 이 경우도 올해에 다른 주택을 새롭게 취득하지 말아야 한다.

중과세율적용은 양도일 현재 1세대가 이같은 중과대상에 해당하는 3주택이상을 소유한 경우에 적용된다.

이때에도 1세대 3주택이상자가 양도하는 경우라도 조세특례제한법상 양도소득세가 감면되는 신축주택 및 감면대상 장기임대주택, 장기임대사업용 주택으로 일정 기간이상 임대 후 양도하는 주택 개인사업자가 종업원용 기숙사 또는 지방근무 종업원용 사택으로 10년 이상 사용한 주택(단, 특수관계자인 종업원은 제외), 상속받은 주택으로서 상속일로부터 5년이 경과되지 아니한 주택, 가격·면적 등을 감안해 재정경제부령이 정하는 소형주택 등을 양도하는 경우에는 중과세율이 적용되지 않고 일반세율이 적용된다.

따라서 중과세율이 적용돼 너무나 많은 세금이 부담되면 중과세율이 적용되지 않는 주택을 먼저 양도하거나 세금부담이 적은 주택을 우선 양도한 후에 2주택이 되었을 때 양도하거나 해당주택을 증여하는 방안 등을 고려하면 중과세율에 따른 양도소득세 세금부담을 줄일 수 있다.

이러한 주택양도 순서는 양도소득세 이외에 향후 투자가치, 등록세 등 부대비용, 증여세, 주택청약의 기회와 기타 제반요건 등을 고려해서 결정해야 한다.
자녀에 대한 증여방법을 고려할 경우 보유세 과세기준일이 6월 1일이므로 5월달 이내에 증여를 하면 증여세와 등록세 등은 부담되지만, 보유세면에서 일반적으로 절세할 수 있고, 향후 증여세 및 상속세도 절세할 수도 있다.



태은경 기자 ektae@fntimes.com