도심 주택공급, 유인책 부족에 사업지 거센 반발 ‘찬바람’

[한국금융신문 장호성 기자] 사전청약 가구 확대와 신규택지 발표에 이르기까지, 정부는 확고한 주택공급 의지를 보이고 있지만 현실은 녹록지 않은 모양새다. 정부가 구상하던 공공재개발과 재건축 대다수는 각 사업지 지자체와 주민 반발에 가로막히며 좀처럼 나아가지 못하고 있다.

지난해 발표된 8.4 대책의 핵심 지구였던 서울 노원구 태릉CC, 마포 서부면허시험장 등 주요 부지 공급 계획이 암초를 만났고, 올해 발표한 2.4대책의 공공재개발 청사진도 핵심 사업후보지들의 반발이 나날이 거세지며 정부의 고민은 깊어지고 있다.

부동산 전문가들은 공급대책이 급조되면서 주민들이나 지자체에 대한 충분한 설명이 부족해진데다, 이들의 마음을 돌릴만한 충분한 보상 등 유인책이 마련되지 않은 것을 문제점으로 지적하고 있다.
◇ 과천부터 태릉까지, 작년 발표된 8.4대책 이행 ‘거북이걸음’

정부는 작년 8.4 대책에서 과천 정부청사 부지에 주택 4000호를 공급하는 방안을 발표했다. 그러나 과천시민들은 “과천은 계획도시기 때문에 조성된 주택 규모에 맞게 기반시설이 정비된 상태”라며, “정부청사 부지는 모든 시민이 이용할 수 있는 공원으로 조성되야 한다”고 강하게 주장했다.

당정은 협의 끝에 당초 발표한 과천청사 유휴부지를 개발하지 않고 과천 과천지구 등에서 자족용지를 주택용지로 용도전환하고 용적률을 올려 3000호를 공급하고, 그외 시가화 예정지 등을 개발해 1300호 등을 공급하기로 한 발 물러섰다. 국토부는 “정부과천청사 4천호는 대체지를 통해 4.3천호 이상으로 물량을 확대하여 차질 없이 공급할 예정이며, 세부적인 계획은 과천시와 긴밀히 협의하여 구체화 되는대로 별도로 발표할 예정”이라는 해명을 내놨지만, 사실상 당초 계획이 지자체 반발로 백지화된 것이라는 시각이 지배적이다.

당초에는 1만여가구가 공급될 것으로 기대 받았던 태릉골프장 부지도 상황이 좋지만은 않다. 노원구의 반발로 공급 규모가 6800세대 규모로 줄어든 것에 이어, 여전히 노원구는 원칙적으로 태릉골프장 개발에 회의적인 반응을 보이고 있다.

최근 노원구는 국토부와의 협의를 통한 사업 조정안을 발표했다. 먼저 6800가구 규모 아파트를 짓되 분양은 65%. 임대는 법정 최소한도인 35% 비율로 짓기로 했다. 임대아파트는 신혼 부부·청년주택 위주이며, 그 중 50%는 노원구민에게 우선 배정하기로 했다. 분양아파트에 대해서는 추가로 논의하기로 한 상태다.
이미 상습 정체구역인 화랑로 일대를 포함, 갈매지구와 별내지구 등의 교통개선을 위해 6호선 화랑대역에서 태릉골프장을 거쳐 별내역까지 지하철 건설 및 화랑로 일대 획기적인 교통개선대책을 요구하기도 했다. 노원구는 “교통대책이 마련되지 않으면 향후 추진 일정에 협조하지 않을 것”이라고 강조했다.



◇ 공공재개발·재건축 반대여론 확산, 연대투쟁 선포하는 지역도 늘어

공공재개발을 통한 주택공급도 장애물이 첩첩산중이다. 흑석2구역을 비롯해 금호23구역, 신설1구역, 홍제1구역 등 주요 사업 후보지의 주민들이 공공재개발 사업방식을 결사반대하며 목소리를 높이고 있기 때문이다. 이 같은 반대 여론은 이들 사업장만이 아닌 서울 전역의 사업 후보지로 번질 전망으로 정부의 고민은 더욱 커질 것으로 보인다.

지난달 흑석2구역을 비롯한 금호23구역, 신설1구역 등 3개 비대위는 서울시와 SH공사 및 국토부와 LH공사가 밀어붙이는 공공개발에 대해 강력하게 반대하며 오세훈닫기오세훈기사 모아보기 서울시장에게 보내는 공개 질의서를 언론에 발표하고 오세훈 서울시장을 항의 방문해 공개 질의서를 전달했다.

공공재개발 후보지 공모는 지역 주민의 10% 이상의 동의가 있을 경우 예비지구로 등록되며, 이어 3분의 2 이상의 동의를 받으면 본지구로 지정되는 식이다. 흑석2구역 비대위는 공개 질의서를 통해 “사유지 9400평 중 2000평도 미치지 못하는 토지 소유자의 다수결에 의한 횡포를 서울시는 정당하다고 보고 공공 재개발을 강행하려는가?”라고 물었다.

기자회견에 참석한 지역조합 관계자는 “10% 동의도 아무 정보도 없는 주민들한테 겁을 줘가면서 어영부영 동의서에 사인을 받아갔다”며, “우리 지역에는 특히 이런 정보를 접하기 힘든 어르신들이 많은데, 그런 분들한테 제대로 설명도 하지 않고 사업을 밀어붙이는 것이 과연 적절하냐”고 주장하기도 했다.

그런가하면 오세훈표 공공기획 첫 사업지로 꼽혔던 서울 송파구 오금현대아파트 재건축마저도 주민 반발에 부딪혀 잠정 보류됐다.

오세훈 시장이 내세운 ‘공공기획’은 서울시가 정비계획 수립 초기 단계를 주도해 정비 구역 지정 절차 및 기간을 단축하는 것을 골자로 한다. 공공성을 담보된 공공기획을 전면 도입해 통상 5년이 걸리던 정비구역지정 기간을 2년 이내로 대폭 단축한다는 것이 서울시의 설명이다.

앞서 송파구는 '서울시 공공기획(안)을 반영한 오금현대아파트 재건축 정비계획 추가 주민공람'을 지난 20일 공고해 25일까지 주민 의견을 접수한 바 있다. 공람안에 따르면 기존 1316가구인 오금현대는 최고 37층, 2625가구로 늘어날 계획이다.

그러나 공람안이 기존 재건축 계획안과 다르자 주민들은 반대 의견을 냈다. 공람안에는 당초 14.4%였던 총 가구 수 대비 임대주택 비율이 20.6%로 높아졌고 공공커뮤니티시설, 공용주차장, 공용가로 등도 포함했다.

해당 사업이 진행되는 과정에서 소통이 없었던 점도 주민들의 반발을 샀다. 공공기획 재건축 사업에 대한 내용을 공지 받지 못한 주민들이 많았고 계획안 공람일이 주말을 포함해 6일에 불과했다는 부분이 문제가 됐다.

◇ 사업지 따라 인센티브보다 기회비용이 크기도…‘민간 재개발 규제 완화’ 목소리

이처럼 각 사업지들이 거세게 반발하고 있는 가장 큰 원인에 대해 전문가들은 ‘정부의 충분한 유인책 부족’을 꼽았다. 공공재개발에 선정되면 용적률 상향과 분양가상한제 적용 제외, 인허가 절차 간소화 등의 인센티브가 주어지지만 조합원 분양분을 제외한 물량의 절반을 공공임대 등으로 내놓는 등의 조건이 수반된다.

이에 따라 일부 기존 상가 조합원들은 ‘재산권 침해’라며 반발하고 있다. 공공재개발이 주는 인센티브보다 좋은 사업지에서 포기해야 할 재산 피해가 훨씬 크다는 의미로 풀이된다.

적어도 과거 3기신도시 지정 때와 같이 각 지자체와의 충분한 논의가 이뤄졌다면 모를까, 지난해부터 발표된 공급대책은 규제 일변도였던 정부가 ‘공급 태부족’이라는 전문가들의 잇따른 지적을 내놓자 급하게 마련된 대책이라는 비판을 받고 있다.

부동산 한 전문가는 “도심 내 주택공급이라는 의도는 좋지만, 지금같은 잡음이 이어진다면 오히려 정부 계획이 이뤄지지 않고 장기간 표류하며 주택공급 골든타임만 허비될 것”이라며, “사업장에 따라 개별 조건을 모두 들어주기 어렵다면 차라리 민간 규제를 완화해서 공급을 늘리는 방향으로 가되, 네거티브 방식의 규제를 적용한다면 좀 더 원활한 사업 진행이 이뤄질 수 있을 것 같다”는 생각을 밝혔다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com