[2019 한국금융투자포럼] 해외 부동산 투자 선진국 중심서 신흥국 확산

[한국금융신문 홍승빈 기자] 국내를 비롯한 세계 경제가 이른바 ‘초(超)저금리 시대’로 접어들면서 해외 부동산에 대한 투자가들의 관심이 높아지고 있다.

특히 미국·유럽·일본 등 선진국 물류창고·오피스·리테일 등에 투자하는 펀드·리츠 등이 높은 수익률을 내면서 국내 투자자들의 인기를 끌고 있다.

최근 수년간 지속되고 있는 미국의 저금리 기조는 완화될 기미가 보이지 않는다. 특히 미국의 중앙은행인 연방준비제도가 올해 들어 금리 인하 기조로 돌아서면서 미국 국채 금리는 연일 하락세를 이어가고 있다.
실제로 블룸버그 통신과 미국 CNBC 방송에 따르면 지난달 28일 미국 국채 30년물 금리는 장 초반 1.90%로 떨어지며 역대 최저를 기록했다. 미국 국채 30년물 금리는 이달 들어 0.59%포인트 하락하면서 지난 2011년 이후 가장 큰 월간 낙폭을 기록했다.

유럽 또한 심각한 초저금리 기조에 허덕이고 있다. 유로존을 총괄하는 유럽중앙은행(ECB)은 지난 2016년 이후 줄곧 0%대의 기준금리를 유지해왔다. 예금금리는 마이너스대로 은행에 돈을 맡기면 오히려 수수료를 내야 하는 상황에 도달했다.

이에 ECB는 9월 내 금리 인하 가능성을 다시 한 번 시사하면서 저금리 기조는 한층 더 강화될 전망이다.

이와 더불어 세계 주요국들의 실질 주택 가격은 상승하는 추세다.

독일 베를린자유대학의 카타리나 크놀(Katharina Knoll) 교수가 지난 2017년 전미경제평론(AER)에 발표한 논문 ‘No Price Like Home: Global House Prices, 1870-2012’에 따르면, 전 세계 12개 주요국의 부동산 지수를 집계한 결과 실질 주택가격은 1970년대를 기점으로 동반 상승했다.
특히 2000년을 기점으로 봤을 때 세계 44개 도시 가운데 지난해 35개 지역의 집값은 과거 2008년의 수준을 넘어섰다. 지난 19년간 홍콩과 뉴질랜드의 집값은 약 2.5배 증가했으며, 중국은 약 2배, 미국과 한국 역시 약 1.3배 이상 증가한 것으로 나타났다.

이에 윤창선 키웨스트자산운용 대표는 선진국의 주택공급이 감소하는 점과 안정적인 경제성장을 하는 나라들의 주택 시장이 호황을 맞이하는 점을 주요국 주택 가격 상승의 원인으로 꼽았다.

윤 대표는 “공급 차원에서 보면, 2차대전 이후 철도건설 중단으로 실질적인 토지공급이 감소했으며 선진국의 주택공급 또한 감소했다”고 설명했다.

이어 “수요 측면에서는 실질금리의 변동성이 축소되는 등 부동산 시장에 우호적인 환경이 조성됐다”며 “정책당국의 경기 조절 능력 향상에 따라 안정적인 경제성장이 있는 나라일수록 주택 호황을 맞이하고 있다”고 분석했다.

신동철 미래에셋자산운용 부동산투자본부 본부장은 지금이 글로벌 부동산 투자의 적기라고 말한다. 그는 특히 국가별 상업용 부동산 시장 규모에 집중했다.

신 본부장은 “미국·일본·중국·영국·독일·프랑스를 비롯한 상위 10개 국가가 전 세계 부동산 시장의 차지하는 비율은 약 74%에 달한다”며 “반면 한국 부동산 시장의 비율은 전 세계의 1.95%에 불과하다”고 설명했다.

이어 “미국·영국·캐나다·스위스 등 주요 연기금들은 부동산을 포함한 대체자산에 약 15~30% 비율로 투자하고 있다”며 “이러한 대체자산 투자 비중은 지난 10년간 지속해서 증가하는 추세”라고 말했다.

이와 함께 국내에서는 호황을 맞는 해외 선진국 중심의 부동산 시장에 투자하는 펀드·리츠 등의 상품들의 수가 빠르게 증가하기 시작했다. 상대적으로 금리가 낮은 예금이나 불안정한 수익을 창출하는 주식, 채권 등의 전통투자자산에 비해 상대적으로 안정적이고 높은 수익을 추구할 수 있는 해외 부동산 펀드에 대한 국내 투자자들의 관심이 증대된 것이다.

금융투자협회에 따르면 해외 부동산 펀드는 지난 2012년 말부터 지난해 말까지 연평균 약 46%의 가파른 성장률을 기록했다.

올 6월 말 기준 해외부동산 펀드 설정금액은 약 48조원으로 국내에 설정된 전체 부동산 설정금액 중 해외 비중이 52.91%에 달하는 것으로 집계됐다. 해외부동산 펀드는 지난 2016년 21조원, 2017년 30조원, 2018년 39조원, 2019년 48조원 등 매우 급격한 속도로 증가했다.

수익률 또한 매력적이다. 금융정보업체 에프엔가이드에 따르면 지난 2일 기준 설정액 10억원 이상 공모형 해외 부동산 펀드 46개의 최근 1년 수익률은 11.32%다.

같은 기간 국내 주식형 펀드들이 모두 마이너스 10% 이상의 저조한 수익률을 낸 것과는 대조적이다.

전 세계 사모 부동산 투자 규모 또한 매년 늘고 있다. 윤창선 대표는 대체 투자자산 운용자산(AUM) 규모가 지난해 6월 기준 약 9조5000억 달러를 기록하면서 10년간 3배 증가했다고 밝혔다.

이어 “지난해 기준 글로벌 사모 시장 펀드레이징 규모는 약 7480억 달러로 전년보다 약 3.9% 증가했으며 사모 부동산 투자자산은 지난해 6월 기준 약 9090억 달러로 2015년 약 8010억 달러보다 높은 신기록을 경신 중이다”고 설명했다.

투자 대상 국가 및 유형 또한 다양화되고 있다. 여전히 미국·서유럽·일본 등 선진국 부동산에 대한 투자가 가장 인기가 높지만, 베트남, 필리핀 등을 비롯한 신흥국 주택과 동유럽 오피스빌딩에도 자금이 몰리기 시작했다는 설명이다.

미래에셋자산운용은 지난 6월 폴란드 물류시설에 투자하는 1700억원 규모의 펀드 클로징(결성 마감)을 완료했다. 폴란드 상위 5개 핵심 지역의 물류 거점으로 꼽히는 브로츠와프에 소재하는 이 물류시설은 대표적인 동유럽 부동산 투자로 꼽힌다.

신동철 본부장은 “폴란드 브로츠와프 물류창고 투자는 최근 폴란드 내 전자상거래 시장 성장세로 인해 견고한 임차 수요가 지속될 것으로 기대한다”라고 말했다.

한편 윤창선 대표는 가장 매력적인 투자 자산으로 전통 자산인 물류창고를 비롯해 오피스, 리테일, 기회 특구 지역 등을 꼽았다.

윤 대표는 “탄력적 근무공간의 시대에 맞춰 ‘위워크’나 ‘구글’ 등과 같은 오피스 자산에 대한 투자에 대한 기대치가 높다”며 “리모델링 혹은 개발사업 등을 통한 수익가치 증대를 목적을 가진 투자자에게 적합하다”고 설명했다.

이어 “리테일은 아직 크게 관심을 가지지 않는 자산이지만 상대적으로 큰 리스크를 가진 만큼 그에 상응하는 높은 수익률을 기대할 수 있다”고 덧붙였다.

홍승빈 기자 hsbrobin@fntimes.com