31일부터 신DTI 시행…대출 계산법 살펴보니

[한국금융신문 정선은 기자] 총부채상환비율(DTI) 계산식에 빚을 진 사람의 소득과 부채를 보다 정밀하게 반영하는 신(新) DTI가 이달 31일부터 시행된다.

현행 DTI는 신규 주택담보대출 원리금과 기존 주택담보대출을 포함한 기타대출 이자를 더해 연간 소득으로 나눴는데, 신 DTI는 기존 주택담보대출의 원금까지 부채로 보기 때문에 대출 가능액이 줄어들게 된다.

주택담보대출을 한 건 받으면 DTI가 평균 30%가 넘기 때문에 주택담보대출이 2건 이상인 다주택자의 경우 추가 대출을 받기가 사실상 어렵다.
원금 상환액은 대출유형에 관계 없이 원금분할상환을 가정하여 산정한다. 특히 거치기간이 있는 대출은 대출기간에서 거치기간을 제외한다.

다주택자의 두 번째(담보물건수 기준) 신규 주택담보대출부터 만기는 15년으로 제한해 DTI를 계산한다. 다만 만기제한은 DTI 비율 산정 때만 적용하고 실제 상환기간은 차주와 금융회사간 약정으로 자유롭게 결정할 수 있다.

신 DTI는 소득도 현행과 다르게 따진다. 1년치 소득만 확인하던 기존 방식에서 최근 2년간 증빙소득을 확인해 소득의 안정성이 높을수록 대출받기 유리하게 했다.

증빙 소득을 제출할 수 없는 경우 인정소득을 95%로, 신고소득을 90%로 차감 반영한다.

또 장래소득 증가가 예상되는 경우 증가분을 반영할 수 있다. 청년층·신혼부부에게 유리할 수 있으나 장래 소득 부분에서 연령 제한은 없다.
금융감독원이 신 DTI를 적용한 구체적 사례를 보면, 주택담보대출 1건을 보유하고 있는 연소득 1억원의 A씨가 만기 30년 투기지역 소재 아파트 담보대출을 받는다면, 2년 이내 기존 주택을 처분한다는 조건으로 대출 한도는 기존 4억1100만원에서 3억2000만원으로 감소한다.

2년간 3500만원, 4000만원의 증빙소득이 있고 주택담보대출을 처음 받는 30세의 무주택자 B씨는 만기 20년 조정대상 지역 아파트 담보대출을 받을 때 청년층으로 장래예상소득을 인정받아 대출 한도가 2억9400만원에서 3억8500만원으로 늘어난다.

금융당국 관계자는 "차주별 상환능력이 과대·과소평가 되는 문제를 막기 위해 여신심사 때 차주의 소득과 부채를 최대한 정확하게 포괄적으로 반영하는 것"이라고 설명했다.

정선은 기자 bravebambi@fntimes.com