분양가 상한제 후폭풍...삼성물산·현대건설, 재건축단지 시공사업 급브레이크

[한국금융신문 조은비 기자] 정부의 8·12 민간 택지 분양가 상한제 조치에 따라 건설사들의 시공 차질은 현실화할 전망이다.

민간 택지 분양가 상한제가 발표됨에 따라 당초 올해 말 분양 예정이었던 래미안원베일리와 둔촌주공재건축은 계획을 변경해 분양을 서두르려 한다는 소식이 잇따르고 있다.

래미안원베일리는 삼성물산이 시공하는 신반포3지구 재건축으로 전체 2971세대에 일반 분양은 346세대 규모로 서울 서초구에 조성이 예정됐던 단지다. 삼성물산은 본래 연말인 올해 12월에 분양 일정을 시작할 예정이었다.
둔촌주공재건축은 현대건설이 수주한 단지로 단일 재건축으로는 단군 이래 최대 규모라는 평을 들으며 시장의 기대를 모았던 단지다. 총 1만2032세대에 일반 분양 세대수만 5056가구가 서울 강동구에 지어질 예정으로 현대건설은 오는 11월 분양 절차에 들어가려고 했다.

그러나 건설사들은 기존 분양 계획을 전면 수정해야 할 상황에 처했다.

12일 국토부가 분양가 상한제 적용 지역을 서울·과천·분당 등 31개 투기과열지구로 지정한 조치에 더해 해당 효력을 적용하는 단계를 재건축·재개발 단지까지 넓혔기 때문이다.

기존에는 일반 주택 사업에만 최초 입주자 모집 승인 단계에서부터 분양가 상한제를 적용한 분양가가 책정됐다. 하지만 이제 재건축‧재개발 단지도 해당 단계에서부터 분양가 상한제를 도입해야 한다.

조은상 리얼투데이 본부장은 “재건축‧재개발 단지 분양가 상한제 적용이 관리처분계획인가 시점이 아닌 입주자 모집 승인 시점으로 늦춰지면서 대부분 단지들이 적용 대상에 포함되게 됐다”며 “서울 강남권 주요 단지들은 재산권 침해 논란도 야기될 것으로 보인다”고 전망했다.
따라서 해당 단지의 재건축 조합들은 최대한 수익을 보전하기 위해 분양 시기를 놓고 고심할 수밖에 없는 상황이다.

부동산 업계에 따르면 둔촌주공재건축조합 이사회는 13일 긴급 이사회를 소집했다. 정부의 민간 택지 분양가 상한제 발표에 따라 분양 방식을 결정하기 위해서다.

이미 이주를 완료하고 철거를 위한 준비를 마친 조합은 재건축에 필요한 조합원 분담금 확정, 관리처분계획 변경 총회 개최 등을 준비 중이었으나 예정된 일정이 정부의 고강도 분양가 상한제 정책에 따라 전면 백지화됐다.

둔촌주공은 이전에도 주택도시보증공사(HUG)와 분양가 산정을 놓고 대립했었다.
HUG는 둔촌주공단지의 평균 분양가를 3.3㎡당 2500만~2600만원 수준으로 책정했으나 조합은 3600만~3800만원을 조합 희망 분양가로 신청했다.

하지만 분양가 상한제 발표 이후 둔촌주공 조합은 선분양까지 고려해야 하는 처지에 몰렸다.

건설업계에 따르면 이 단지가 분양가 상한제를 적용 받으면 분양가가 3.3㎡당 2200만원 수준까지 하락할 수 있기 때문이다.

현대건설은 일반 분양 시점을 10월 중으로 앞당기는 방안을 검토 중인 것으로 전해졌다.

앞서 열거한 두 단지 뿐만 아니라 롯데건설의 상도역세권롯데캐슬, GS건설의 흑석 3지구재건축, 현대엔지니어링의 힐스테이트세운 등 서울 대부분 지역의 정비사업 단지들이 분양가 상한제 사정권에 들어가 있어 이미 진행 중인 재건축과 재개발 단지의 상황은 한동안 혼란을 겪을 전망이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “공급자인 건설사 입장에서는 분양 시기 조율 외에도 택지비 상승, 장기적 수익성 악화, 수주 감소, 사업 비용 증가가 예상된다”며 “민간보다는 안정적 수주가 가능한 공공개발의 도급 수주 비중을 높이려는 움직임이 나타날 수 있다”고 봤다.

조은비 기자 goodrain@fntimes.com