[기자수첩] 약발만 떨어뜨리는 부동산규제 강화 재강조

[한국금융신문 서효문 기자] 지난해 말부터 올해 상반기까지 ‘공급확대’ 중심의 부동산 정책을 펼쳐왔던 문재인 정부가 ‘규제 강화’로 정책 초점을 전환했다.

2017년 5월 출범 이후 8.2 부동산 대책, 9.13 부동산 대책, 10.24 가계부채 종합대책 등 부동산 안정화 중심의 정책을 펴온 정부는 지난해 11월 3기 신도시 발표를 기점으로 공급 확대에 무게를 뒀다.

최근 들어 서울 집값이 다시 반등하기 시작, 정부는 안정화로 정책의 초점을 바꿀려하고 있다.
최근 8개월 동안 떨어졌던 서울 집값이 반등했고, 강남권 부동산이 재건축 단지를 중심으로 상승세를 기록하는 모습을 보였다.

이런 추세가 지속된다는 보장은 없지만, 쉽사리 하락세로 돌아설 것이라는 장담도 어려운 상황이다. 즉, 과거 발표됐던 집값 안정화 정책들이 과거 2년과 같이 시장에서 큰 역할을 하기는 어렵다는 전망이 나온다.

이에 따라 정부는 새로운 안정화 정책을 선보일 방침이다. 핵심은 ‘민간택지 분양가 상한제’다.

김현미 국토교통부 장관은 지난주 해당 제도 도입을 연이어 강조했다. 고가 재건축 시장을 중심으로 부동산이 상승할 조짐을 보이고 있어 이를 막기 위한 대책이라는 얘기다.

민간택지 분양가 상한제는 사실상 김현미 장관의 마지막 안정화 대책이 될 가능성이 크다.
그는 이미 내년 제21대 국회의원 선거에 출마 발표한 상황이다. 선거가 1년도 안남은 상황에서 국토부 수장으로서 부동산 안정화를 유지하고 떠나려고 하는 심정으로 보인다.

그러나 이런 대책이 과거와 마찬가지로 시장에 큰 영향을 줄 수 있느냐에 대해서는 회의적인 시선이 많다.

지난 2년간 연이은 부동산 규제 강화책에 면역된 시장에서 민간택지 분양가 상한제 등에 대한 대책을 마련하는 조짐이 보여서다.

우선 수도권 재건축 단지들이 후분양을 선택하고 있다. 이미 ‘래미안 라클래시’, ‘과천 주공1’ 등이 후분양을 선택했다. 후분양이 선분양보다 분양가 상한제 영향을 덜 받기 때문이다.
어쩌면 훨씬 더 높은 분양가를 책정할 수도 있다. 후분양제와 분양가 상한제가 결합한 단지의 경우 후분양 당시 인근 단지 2곳의 시세를 바탕으로 한 감정평가를 통해 그 평균값으로 분양가를 결정한다.

예컨대 강남 재건축 단지의 경우 후분양제와 분양가 상한제가 동시에 결합할 경우 평당 분양가 6000만원이 넘어가는 단지가 탄생할 수 있다. 이는 부동산 안정화 정책의 명제에는 걸맞지 않는 결과다.

그뿐만 아니라 여전히 서울 공급이 부족한 것도 최근 규제 강화 기조가 과거와 달리 힘이 모자를 수 있다는 주장을 뒷받침한다.

서울 지역에 주택 수요는 분명한데 이를 임의적으로 막는 것은 결국 ‘희소성’만을 가중시켜 집값을 상승시키는 요인이 된다는 지적이다.

또 서울 노후 아파트 비중이 오는 2025년에는 33%가 넘어 결국 주택 수요는 더 증가할 것으로 보인다.

직방 빅데이터 자료에 따르면 지은 지 30년 이상 된 서울의 노후 아파트는 2019년 현재 서울 지역 전체 아파트 중 21.59%다. 2025년에는 33.46%까지 늘어난다.

노후 아파트가 많은 서울 지역은 용산, 도봉, 노원, 양천, 영등포, 서초, 강남, 송파, 강동 등이다.

현재 서울시는 35층 층고 제한, 재건축 안전진단 강화 등 정비사업에 대해 규제하고 있지만, 이는 과도하다는 것이 부동산 업계의 시선이다.

결국 시장의 수요가 높은데 공급은 미미한 것이 집값 상승을 다시 부추기는 요소가 될 것이라는 얘기다.

집값 안정화를 위해 나온 규제가 결국은 서울 지역 주택 희소성을 높이고, 집값을 높이는 효과를 불러오고 있다는 얘기다.

주택 규제가 상승의 요소로 작용하는 아이러니한 상황이 발생하고 있다.

문재인 정부 출범 이후 지난 2년간 부동산 시장은 ‘안정화’가 이어졌다. 그러나 최근 시세를 보면 결국 과거 2년의 정책 효과는 사라지고 있다는 평가가 지배적이다.

재차 규제 강화 기조를 시사한 정부가 서민과 실수요자들에게 도움이 되는 길로 시장을 인도할지 주목할 때다.

서효문 기자 shm@fntimes.com